Est-il possible d'investir en LMNP comme résidence principale ?

Le risque, dans ce cas de figure, est donc de payer un crédit à la banque et de ne pas percevoir de loyer (carence de locataire, défaut de paiement des loyers). La solution idéale pour remédier à ce problème ne serait-elle donc pas d'utiliser sa propre habitation principale pour en faire un logement LMNP ?

Mais est-ce possible d'investir en LMNP comme résidence principale pour encaisser des recettes locatives tout en étant exempté de son propre loyer ? La réponse est oui, ce qui offre un réel atout à l'investisseur si celui-ci peut se le permettre.

Comment cela fonctionne-t-il ? On vous présente les avantages, les inconvénients et les conditions.

Qu'est-ce que signifie résidence principale et comment réaliser un bon investissement ?

Définition de la résidence principale

La résidence principale est le logement que vous occupez habituellement. Ce qui va déterminer ce critère sera la durée d'occupation, ainsi vous devez occuper ce logement au minimum 8 mois par an.

Cette règle étant établie, plusieurs possibilités s'offrent à vous. En effet, vous pouvez :

• 1/Investir dans un logement plus grand et une partie est dédiée à la location LMNP ;
• 2/Investir dans un logement que vous occupez pendant 8 mois et le mettre en location le reste de l'année (attention, dans ce cas de figure, le même locataire ne peut occuper les lieux pendant plus de 90 jours).

Les conseils pour un bon investissement LMNP résidence principale

Dans le premier cas, et afin de réaliser un investissement judicieux, il est plutôt recommandé d'opter pour la campagne, mais offrant de bonnes infrastructures. En effet, d'une part, l'achat sera moins coûteux qu'en ville et d'autre part, les loyers seront également moins onéreux ce qui permet de trouver des locataires plus aisément en évitant le turn over puisque les futurs résidents seront ravis de rester pour une longue durée dans un logement offrant un cadre de vie serein et pratique.

Dans le second cas, et dans la mesure où vous ne pourrez louer le logement que 4 mois maximum, il est nécessaire de faire en sorte d'optimiser au maximum cette durée. Il faut donc un lieu qui soit prisé par les locataires avec des loyers plus élevés afin de rentabiliser votre investissement. Il est alors recommandé d'investir en ville, proche de toute commodité (commerce, transports, etc.).

Le financement

La capacité d'emprunt

Comme expliqué, investir dans un bien plus grand requiert une capacité d'emprunt plus importante qui n'est malheureusement pas à la portée de tout le monde. Il est donc nécessaire, au préalable, d'analyser le marché, le montant des loyers et la rentabilité afin de vérifier que cet investissement a du sens.

Côté banque, il vous faudra une capacité d'emprunt solide, ce qui implique un apport financier, l'étude de vos crédits déjà en cours, le respect de la capacité d'endettement à 33%, l'ensemble de vos sources de revenus, les charges qui seront à payer.

Il s'agit donc de la première étape nécessaire à la réalisation d'un tel projet et le banquier réalisera une analyse globale, mais également une analyse distincte entre investissement locatif et achat de résidence principale.

Les outils de simulation

Vous pouvez dès lors utiliser l'outil de simulation en ligne gratuit proposé par Cogedim. Ce dernier vous permet de calculer votre capacité d'emprunt ou de calculer les mensualités de votre prêt immobilier.

Celui-ci vous permettra d'avoir une vision aiguisée et réaliste de votre projet, puisqu' il s'adapte parfaitement à votre situation personnelle.

Les règles de fiscalité

Pour optimiser et rentabiliser un investissement, il faut être au fait des règles de défiscalisation, cumulables ou non entre elles, au titre de la résidence principale combinée à l’investissement locatif.

La fiscalité du statut LMNP

Conditions d'accès au statut LMNP

Si votre résidence est dédiée à la location meublée non professionnelle, vous pouvez jouir des avantages fiscaux du régime LMNP.

Il faudra pour ceci respecter certains critères relatifs aux revenus locatifs et notamment que ceux-ci ne dépassent pas :

• 23 000 euros d'encaissement ;
• 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal ;
• 71 % des revenus pour la location meublée d’une courte durée.

Outre ces conditions financières, il est, de plus, nécessaire de respecter les conditions suivantes :

• Louer en meublé (le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir de façon convenable) ;
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS en tant que loueur meublé professionnel.

Avantages fiscaux

Si ces conditions sont respectées, vous pouvez profiter de grandes opportunités de défiscalisation, notamment en choisissant entre deux régimes (en l'occurrence, vous choisissez celui qui vous avantage le plus).

Le régime micro bic

Vous pouvez opter pour le régime micro-bic, c'est-à-dire que vous profiterez d'un abattement de 50% sur les loyers encaissés.

Cette solution est la plus simple, aucun expert-comptable n'est même recommandé puisque c'est l'administration fiscale qui est chargée de cet abattement.

Elle est recommandée pour les logements présentant peu de charges.

Le régime réel simplifié

Autre solution pour les loueurs de meublés non professionnels : le régime réel.

Dans ce cas, vous déduirez l'ensemble de vos charges relatives au logement (le montant des travaux, les dépenses locatives, l'achat du mobilier et d'équipement, les taxes et cotisations, les intérêts de crédit, etc.).

Celles-ci seront déduites de vos revenus locatifs annuels, avec un principe d'amortissement reportable sur 9 ans.

Si votre logement vous coûte des charges (plus de 50% des recettes locatives) alors ce modèle est vivement conseillé, car il vous permet de payer peu ou pas d'impôt, et ce pendant de nombreuses années.

La loi Pinel neuf

Cette loi s'applique sur les logements neufs, mais nécessite certaines conditions de ressources de la part des locataires. Les loyers sont ainsi plafonnés en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement LMNP (il est également nécessaire de vérifier que la ville est bien éligible à ce dispositif).

Vous profitez ainsi de réduction d'impôts de 9, 12 ou 18 % en fonction du nombre d'années de location.

Pour cela, vous devrez réaliser votre achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), c'est-à-dire un bien non encore construit.

Comment savoir si mon projet d'investissement est viable ?

Vous pouvez utiliser les simulateurs proposés par Cogedim. Ils sont intuitifs et faciles d'utilisation, mais également confidentiels et gratuits.

Plusieurs outils sont mis à votre disposition et notamment le simulateur LMNP, le simulateur Censi Bouvard ou encore le simulateur Pinel.

Ces outils vous permettront donc d'y voir plus clair sur la réalisation de votre projet.

Avantages et inconvénients du combo achat résidence principale et investissement locatif

Avantage : un gain financier

Associer un investissement locatif à sa propre résidence principale offre l'avantage majeur de ne pas payer de loyer ou de crédit à la banque pour son propre logement et d'encaisser parallèlement des revenus locatifs, l'endettement est donc réduit et la rentabilité plus conséquente puisque cela permet d'amortir l'achat du bien et de contribuer au paiement du crédit.

Attention, pour que cela soit possible, il faudra donc avoir les moyens d'investir dans un logement plus grand, qui sera de fait plus cher et sera certainement financé par un crédit à la banque.

Inconvénients : la vacance locative

Le risque principal est l'impossibilité de louer, ou de louer au prix souhaité.

En effet, votre projet se construit autour du fait que les loyers encaissés d'un côté permettront de financer votre propre loyer.

Or, il peut parfois être difficile de trouver des locataires et dans ce cas, votre projet peut perdre de son sens.

Parfois, vous devez réaliser des travaux, au départ ou entre deux baux, et durant cette période générant une impossibilité de louer, vous pouvez vous endetter entre le financement des travaux, l'absence de loyer et le paiement de votre propre logement).

Enfin, à l'achat, vous construisez votre projet d'investissement sur une analyse du marché et une prévision de loyer. Le marché immobilier est cependant fluctuant et les prix peuvent augmenter comme diminuer.