Acheter un bien en LMNP
Si vous êtes à la recherche d'une solution pour vous constituer un patrimoine immobilier qui vous assurera un revenu ou une retraite complémentaire à longue durée de vie, l'achat LMNP pourrait être la solution idéale pour vous.
Il n'est plus à démontrer que le le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel est synonyme de rentabilité, c'est d'ailleurs pour cette raison que le dispositif de la location meublée non professionnelle présente un tel engouement de la part des investisseurs en France.
En effet, il offre deux choix de fiscalité, le régime micro-bic et le régime réel, afin de maximiser le rendement. Pour en savoir plus sur la manière de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP tout en utilisant une Société Civile Immobilière (SCI), consultez notre article. Les investisseurs peuvent ainsi profiter d'abattement forfaitaire, de déduction de charges, d'amortissement, etc.
Investir en LMNP, oui, mais comment choisir entre achat LMNP dans le neuf ou dans l'ancien ? Quelles sont les différences ?
Acheter dans le neuf
Une acquisition en LMNP dans le neuf, signifie que vous achetez sur plans. Le promoteur a donc un projet de construction et va chercher des acquéreurs avant d'entreprendre les travaux. Vous êtes donc propriétaire du logement dès votre achat en LMNP, mais ne pouvez en jouir qu'une fois les travaux terminés, à la livraison. La durée est estimée entre 1 et 2 ans.
Les avantages d'un investissement loueur meublé non professionnel dans le neuf
Un logement qui ne nécessite pas de travaux pendant plusieurs années
Il vous apporte la certitude d’un investissement aux normes avec du mobilier et des équipements neufs, qui ne générera pas de travaux ou améliorations dans les prochaines années et sur ce point c'est une sérénité pour le propriétaire bailleur, cela permet d'avoir une meilleure visibilité financière.
En choisissant un groupe de qualité, un spécialiste des programmes neufs , tel que Cogedim, vous aurez, en plus, l'assurance d'un immeuble construit avec des matériaux durables de qualité et éviterez ainsi les travaux d'entretien de la copropriété.
Des frais de notaires attractifs
Dans le cadre d'un investissement dans des programmes neufs, les frais de notaire ne seront que de 3,5%, alors qu'ils sont de 8,5% dans le cadre des investissements LMNP dans l'ancien.
Cette différence de 5% est donc très importante surtout sur un investissement à prix élevé.
Encore plus d’avantages fiscaux
Un investissement dans le neuf permet de profiter des avantages du dispositif LMNP, mais, en plus, de profiter de ceux du dispositif Censi-Bouvard. Il y a donc un cumul.
En effet, quand vous investissez dans des logements en construction, vous jouissez d'un abattement supplémentaire de 11%. Cette réduction d’impôts s'applique sur un horizon de 9 années, dans une limite de 300 000 euros HT et est même reportable.
Les inconvénients d'un investissement dans le neuf
Une absence de revenus locatifs
Les projets d'investissement LMNP sur plans impliquent que vous devrez attendre la fin des travaux pour démarrer l'exploitation de votre logement sous l'activité de loueur en meublé non professionnel.
En corrélation, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant cette période, et il s'agit d'une donnée à prendre en compte lorsqu'on se lance dans ce projet.
Les problèmes de construction
Lorsqu'on achète sur plans, le premier risque est d'être déçu, de ne pas avoir un logement à la hauteur de ses projections, mais c'est là le moindre souci.
Plus grave, vous pouvez faire face à des malfaçons, défauts de construction et à des retards de livraison si vous optez pour une entreprise peu sérieuse. Le risque financier n'est donc pas à ignorer, car un retard signifie une impossibilité de louer et d'accueillir des locataires. Cela peut également impliquer que vous ne pourrez bénéficier des abattements fiscaux, de l'amortissement la première année, et temps que l’habitation n'est pas louée.
La seule solution pour limiter le risque est de s'entourer d'un promoteur gestionnaire renommé et d'expérience, comme Cogedim.
Les inconvénients financiers
Financièrement, deux problèmes peuvent se poser lors d'un investissement LMNP dans le neuf.
Tout d'abord, vous êtes tenus d'avancer la TVA. Celle-ci vous sera remboursée ultérieurement, mais il n'en demeure pas moins que cela augmente vos intérêts d'emprunt.
Ensuite, même si la construction est à la charge du promoteur gestionnaire , le financement des travaux demeure à la charge de l'investisseur puisque la vente est réalisée en état de futur d’achèvement (VEFA) et cela augmente également les intérêts bancaires.
Acheter de l’ancien d'occasion, en LMNP
Investir en LMNP dans l'ancien signifie que vous achetez un logement de seconde main, d'occasion donc, sur le marché secondaire, en France.
Il s’agit de logements situés dans des résidences de services c'est pour cette raison que l'on le caractérise de marché d'occasion quand on parle de LMNP ancien.
Par résidences de services, on entend la résidence de tourisme, les résidences seniors, les résidences étudiants, les résidences d' affaires ou encore les résidences médicalisées ehpad.
Le propriétaire précédent doit se délaisser d'une partie de son patrimoine en revendant son bien, déjà exploité en LMNP, c'est-à-dire, avec les mobiliers et un locataire (des seniors, des clients ehpad, etc).
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Les avantages d'un investissement meublé dans l'ancien
Une meilleure analyse de l'exploitation
Investir dans une résidence gérée depuis quelques années vous permet d'avoir un regard plus objectif sur la qualité de l'exploitant gestionnaire. En effet, vous pouvez vérifier que la résidence est entretenue, la qualité des services proposés, vous pouvez vérifier sa stabilité financière avant de vous lancer.
C'est donc l'un des avantages majeurs du marché de la revente d'occasion sous le statut de LMNP, alors que la qualité de la gestion reste toujours une grosse surprise lors d'un investissement dans des programmes de résidences neuves.
Un meilleur rendement
Le prix de départ sera plus bas si vous investissez dans l'ancien. En effet, les prix du neuf sont relativement élevés, pas toujours en corrélation avec la réalité du marché. Sur le marché de l'occasion, vous trouverez des prix inférieurs, de l'ordre de 20%, puisqu'on constate une réelle diminution de la valeur à la revente.
Parallèlement, vous serez en mesure d'exploiter le bien immédiatement, de percevoir les loyers dès le début de l'investissement, ce qui n'est pas le cas pour des biens en LMNP neufs. Il s'agit du même loyer et de la même gestion, seul le loueur en meublé professionnel change.
Ainsi, entre un prix plus bas, des recettes locatives similaires et immédiates, votre rentabilité est plus avantageuse que lors d'un investissement dans le neuf.
Les inconvénients d'un investissement immobilier en LMNP d'occasion
Des travaux inattendus dans l’ancien
Lorsque l'on investit dans l'ancien, et quand bien même le gestionnaire exploitant porterait un grand intérêt à la gestion de la résidence, il y a inexorablement un risque de travaux qui ne se compense pas toujours avec le montant du loyer et donc des revenus de la location .
En tant qu' investisseur, il est donc essentiel, pour limiter les risques et faire un choix éclairé, de vérifier :
- Les travaux d'entretien déjà réalisés et leurs prix ;
- Les travaux à venir et ceux qui ont déjà été votés ou non, ainsi que le prix prévisionnel ;
- Les clauses du bail afin de savoir à qui incombent les charges des travaux ;
- Les motivations ayant poussé le loueur en meublé précédent à revendre.
Un risque au niveau de la TVA
Lors d'une acquisition dans le neuf, l'acheteur récupère la TVA à condition de s'engager à garder l’habitation pendant 20 ans. S'il est amené à le revendre avant, et que le nouvel acquéreur reprend le bail en cours, le bail court toujours et dans ce cas, il n'a pas à la restituer.
Le nouvel acquéreur rachète le bien HT et s'engage à son tour à conserver le bail pendant 20 ans. S'il est tenu de revendre le bien, mais que le bail est rompu, dans ce cas, il devra rembourser le montant de cette dernière au prorata, alors qu'il ne l'avait pourtant pas payé au départ.
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Foire aux questions
Un bail commercial signé avec l'exploitant d'une résidence de service est-il plus avantageux ?
Ça dépend : le bail commercial vous offre une plus grande sécurité financière, car le paiement des loyers est à la charge de l'exploitant, vous ne risquez donc pas de vous retrouver avec une absence de revenu locatif pour non-paiement ou logement vacant.
Par contre, ce bail est également favorable à l'exploitant, si vous le rompez avant sa fin, vous devrez payer des taxes relatives à la rupture de la relation contractuelle.
Cela vaut-il le coup d'investir dans le neuf si je ne perçois pas de loyers au début ?
Il y a effectivement un manque à gagner puisque les revenus locatifs ne sont pas disponibles pendant la construction, mais il faut tenir compte de la différence importante au niveau des frais de notaire qui peut alors venir compenser ce manque à gagner.
Il est recommandé de faire appel à l' expertise d'un expert-comptable ou d’un conseiller en patrimoine dans ce cas.
En quoi les statuts LMNP, LMP et fonciers sont-ils si différents ?
Si vous rester sur un statut classique, les avantages fiscaux sont minimes et vous payez une taxe foncière alors que, si vous passez sous le statut LMNP, vos revenus locatifs sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (bic, micro bic) et vous bénéficiez d'abattement forfaitaire ou de déduction de charges.
Le loueur meublé professionnel lmp, lui, paye en plus des cotisations relatives aux sociétés. le statut lmnp est plus avantageux donc.
Pourquoi choisir le régime micro-BIC pour un investissement immobilier ?
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), à différencier du régime réel, est avantageux si vos revenus locatifs sont modestes. Il permet de simplifier la gestion de votre investissement immobilier en LMNP, tout en bénéficiant d'un abattement fiscal automatique de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce régime est idéal pour les propriétaires souhaitant alléger leur imposition sans avoir à gérer une comptabilité complexe.
Quels type de bien en LMNP choisir ?
En LMNP, vous pouvez choisir entre la location meublée directe, qui offre plus d'indépendance mais exige une gestion active, ou la résidence de services, où un exploitant gère tout avec un bail commercial de 9 ans, offrant moins de contraintes mais plus de risques liés à l'exploitant. Les locations saisonnières offrent des loyers plus élevés mais sont moins stables que la location longue durée. Vous pouvez investir dans le neuf (frais de notaire réduits, qualité, mais délai de rentabilité) ou dans l'ancien (revenus locatifs immédiats, mais plus de travaux à prévoir).
Pour plus d'informations, consultez l'article Location en LMNP, que choisir ?
Qu'est-ce qu'un achat en LMNP ?
L'achat en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste faire un investissement immobilier en acquérant un bien immobilier destiné à la location meublée. Ce statut permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants, tels que l’amortissement du bien et du mobilier. En tant que non professionnel, vous ne serez pas soumis aux mêmes obligations qu'un loueur professionnel, rendant la gestion plus flexible. Ce type d’investissement est particulièrement adapté pour diversifier votre patrimoine et générer des revenus passifs.
Est-ce intéressant d'investir en LMNP ?
Investir en LMNP est généralement considéré comme une stratégie attrayante. Ce statut offre des avantages fiscaux, notamment la possibilité d'amortir le bien et de déduire les charges liées à la location. De plus, la demande locative pour les logements meublés est en constante augmentation, surtout dans les zones urbaines. Cela peut assurer une rentabilité intéressante et un retour sur investissement attractif. Cependant, il est essentiel de bien analyser le marché local pour maximiser votre succès.
Que veut dire LMNP ?
LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut fiscal s'applique aux particuliers qui souhaitent faire un investissement immobilier et mettent en location des biens meublés tout en ne dépassant pas certains seuils de revenus locatifs. Le LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tels que le choix entre le régime micro-BIC ou réel pour l’imposition des revenus locatifs, tout en offrant une rentabilité locative souvent plus élevée que pour des locations nues.
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