Comment calculer le prix de revient d’un logement en loi Pinel ?

Qu’est-ce que le prix de revient d’un logement ?

Le prix de revient correspond au prix d’achat du logement auquel il faut ajouter les frais de notaire et les frais d’agence si vous passez par une agence immobilière. Il ne faut pas non plus oublier d’ajouter les frais annexes, s’il y en a. Pour résumer, le prix de revient d’un logement est son prix d’achat plus tous les autres frais liés à l’acquisition.

Comment s'applique cette notion dans le cadre d'un investissement Pinel ?

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, la notion du prix de revient du logement est essentielle. En effet, le prix de revient est utilisé pour déterminer la réduction Pinel. Quand vous investissez en Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dont le montant est calculé sur le prix de revient en fonction de la durée de votre engagement.

Rappel des conditions de la loi Pinel

Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de la loi Pinel. En premier lieu, vous devez être un contribuable domicilié en France. En deuxième lieu, il faut savoir que tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Voici les logements éligibles au dispositif de défiscalisation :

• Logement neuf ;
• Logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ;
• Logement qui est construit par l’acheteur ;
• Logement ancien en cours de réhabilitation ;
• Logement ancien en cours de rénovation (au moins 25 % du coût de l’opération doit représenter les travaux entrepris).

De plus, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un montant prédéfini en fonction du nombre de personnes dans le foyer, des personnes à charge et de la région dans laquelle se trouve le logement.

En tant que propriétaire bailleur, vous devez aussi veiller à ne pas dépasser le plafond de loyer. Celui-ci dépend également de la zone (zone A, zone A Bis et zone B1).

Le prix de revient et la défiscalisation Pinel

Avant de vous lancer dans un investissement Pinel, vous devez estimer le prix de revient du logement afin de déterminer le montant de la défiscalisation Pinel dont vous allez bénéficier. Pensez aussi à la durée de votre engagement que vous avez prévue puisque celle-ci fait fluctuer le montant de la réduction Pinel.

Comment se calcule le prix de revient d’un logement ?

Le prix de revient selon votre projet en loi Pinel

Le prix de revient d’un logement dépend directement de votre projet en loi Pinel. En effet, le prix de revient n’est pas le même pour un appartement neuf que pour un logement que vous faites construire, même si le prix d’achat est identique.

Pour un appartement neuf

Pour un appartement neuf en Pinel, le prix de revient se calcule à partir de :

• Du prix d’achat de l’appartement neuf ;
• De la taxe sur la valeur ajoutée ;
• Des frais de notaire ;
• Des différentes commissions versées ;
• Des droits d’enregistrement ;
• De la taxe de publicité foncière.

Pour un bien en l’état de futur achèvement

Quand vous investissez dans un bien en l’état de futur achèvement avec la loi Pinel, vous achetez un logement qui n’existe pas encore. Il s’agit soit d’un contrat de vente en VEFA soit d’un contrat de vente à terme. Dans les deux cas, le prix de revient d’un logement en l’état de futur achèvement est constitué de :

• Du prix d’achat ;
• Des frais d’acquisition : les frais de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, etc. ;
• De la taxe sur la valeur ajoutée ;
• De la taxe de publicité foncière ;
• Des droits d’enregistrement.

Pour un logement que vous faites construire

Vous envisagez de faire construire votre propre logement en loi Pinel ? Dans ce cas, il faut savoir que le prix de revient comprend :

• Le prix d’acquisition du terrain : le prix d’achat, les frais de viabilisation et les frais d’aménagement ;
• Le coût de la construction : les frais d’architecte, le salaire des ouvriers, le coût des matériaux, etc. ;
• Le prix de l’installation des équipements nécessaires comme le chauffage et les sanitaires.

Pour un bien dans l’ancien

Quand vous faites une acquisition d’un bien dans l’ancien en loi Pinel, le prix de revient est toujours calculé quand les travaux de réhabilitation sont terminés. Il est constitué de :

• Du prix d’acquisition du bien ;
• Des différentes commissions ;
• Des frais de notaire ;
• Du coût des travaux de réhabilitation ;
• Des droits d’enregistrement ;
• De la taxe de publicité foncière.

Exemple de calcul du prix de revient d’un achat Pinel

Exemple du prix de revient d’un appartement neuf

Vous achetez un appartement neuf en Pinel au prix de 150 000 €. Vous payez 8 000 € de frais de notaire et 4 500 € de frais annexes, dont les frais d’agence. Ainsi, vous déclarez un prix de revient de 162 500 € sur lequel le montant de la réduction Pinel sera calculé.

Faut-il comptabiliser le garage ou le parking dans le prix de revient de l’appartement neuf ?

Le garage ou le parking sont comptabilisés dans le prix de revient de l’appartement neuf à condition que l’un ou l’autre figure dans le bail signé par le locataire. Si vous ne louez pas le garage ou que vous avez prévu de le louer à une autre personne, il ne compte pas dans le calcul du prix de revient.

Taux de la réduction d’impôt Pinel

En France métropolitaine

Voici le taux de la réduction Pinel en France métropolitaine en fonction de la durée de votre engagement :

• Durée de location de 6 ans : 12 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;
• Durée de location de 9 ans : 18 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;
• Durée de location de 12 ans : 21 % de réduction d’impôt sur le prix de revient.

En Outre-mer

En Outre-mer, les taux de la réduction Pinel sont les suivants en fonction de votre engagement :

• Durée de location de 6 ans : 23 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;
• Durée de location de 9 ans : 29 % de réduction d’impôt sur le prix de revient ;
• Durée de location de 12 ans : 32 % de réduction d’impôt sur le prix de revient.

Exemple de calcul Pinel

Vous achetez un logement neuf Pinel en France métropolitaine pour 200 000 €. Le prix de revient s’élève à 210 000 €. Selon votre engagement, vous louez le logement pendant une période de 12 ans au minimum. Ainsi, le montant de la réduction Pinel s’élève à 21 %. Il faut alors utiliser la formule suivante : 21 % x 210 000 € = 44 100 €. La réduction d’impôt pour cet investissement Pinel est donc de 44 100 €, soit 3 675 € par an.

Comment déclarer son bien Pinel aux impôts ?

Vous déclarez votre bien Pinel aux impôts en envoyant toutes les informations de la location au fisc. Cela comprend les informations liées au logement, au locataire et à la durée de votre engagement. Vous n’avez pas besoin de transmettre le bail de location à part si ce document vous est demandé.

De plus, il faut savoir que vous devez déclarer le bien Pinel aux impôts l’année de l’achat pour les logements neufs ou l’année d’achèvement pour les logements en VEFA ou en construction avec le formulaire 2044EB. Ensuite, vous devez faire la déclaration de vos revenus fonciers de votre investissement Pinel chaque année en même temps que vos autres revenus pour le calcul de votre impôt.