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Le calcul d’un loyer Pinel 2020

Adoptée en 2014 sous l’impulsion de Sylvia Pinel, la loi Pinel est une évolution de la loi Duflot. Ce dispositif propose une réduction d’impôt lors d’un investissement immobilier dans une zone en manque de logements locatifs. Cette défiscalisation est cependant soumise à conditions. Parmi celles-ci, le propriétaire bailleur s’engage à respecter un plafond de loyer. Chaque année, les conditions du calcul de ce plafond sont actualisées. Tour d’horizon des changements de la loi Pinel 2020.

La loi Pinel en bref

La loi Pinel est une incitation à l’investissement locatif en zones de tensions immobilières (classées zone a, zone a bis et zone b1). Pour bénéficier de ses avantages, l’investisseur doit accepter certaines conditions :

  • Achat d’un logement neuf ou en construction.
  • Logement mis en location maximum un an après la date d’achat, pour une durée minimum de six ans.
  • Respect du plafond de loyer Pinel et du plafond de ressources des locataires.

Bon à savoir : entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel devait être active jusqu’en 2021. Son prolongement a été voté jusqu’à la fin de l’année 2024. Dès 2023, les avantages fiscaux proposés devraient néanmoins diminuer.

Comment calculer le loyer loi Pinel 2020 ?

Formule de calcul du loyer Pinel 2020

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel 2020, les propriétaires bailleurs s’engagent à respecter un plafond de loyer. Ce plafond varie en fonction de la localisation du bien immobilier.

Pour obtenir le loyer maximum, la formule de calcul du loyer Pinel 2020 est la suivante : plafond de loyer appliqué à la zone Pinel x coefficient multiplicateur.

Coefficient multiplicateur

Pour obtenir le loyer maximum d’un logement locatif loi Pinel 2020, il est nécessaire de connaître le coefficient multiplicateur. Ce coefficient s’obtient grâce au calcul suivant : 0,7 + 19 / surface utile (arrondi à la décimale la plus proche).

Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Pour un investissement locatif dont la surface utile est inférieure à 38 mètres carrés, le calcul du plafond de loyer s’effectue donc toujours avec un coefficient de 1,2.

Calcul de la surface utile

Pour obtenir le coefficient multiplicateur, il s’agit de connaître la surface utile du logement. Cette surface utile désigne l’espace utilisable d’un logement. Elle se distingue de la surface au plancher et se calcule de la manière suivante :

Surface utile = surface habitable + 50% de la surface des annexes

La surface habitable d’un bien immobilier s’obtient à partir de la surface du logement, à laquelle on retranche certains éléments. Ainsi, les espaces occupés par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et les fenêtres ne sont pas pris en compte. Les escaliers et les combles non aménagés sont aussi soustraits à la surface du logement. Enfin, seules les hauteurs sous plafond supérieures ou égales à 1,80 mètre sont considérées comme surface habitable.

La surface des annexes concerne, elle, les caves, les ateliers, les combles aménageables et les celliers. Les balcons, terrasses, loggias et vérandas entrent également dans la surface utile. Comme pour la surface habitable, les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 mètre ne sont pas prises en compte dans la surface utile. Enfin, la surface des annexes est plafonnée à huit mètres carrés.

Plafonds de loyer en loi Pinel 2020 selon les zones géographiques

Les plafonds de loyer loi Pinel 2020 varient selon les zones géographiques. Ils ont comme objectif de limiter les loyers pour permettre aux ménages de se loger plus facilement.

La loi Pinel 2020 fixe les plafonds de loyers comme suit :

  • Zone a : 13,04 euros par mètre carré
  • Zone a bis : 17,55 euros par mètre carré
  • Zone b1 : 10,51 euros par mètre carré

Loi Pinel 2020 : un zonage identique

L’éligibilité au dispositif Pinel est liée à la localisation de l’investissement locatif. De plus, le plafond de loyer Pinel ne sera pas le même pour un bien situé en zone a, zone a bis ou zone b1. En 2020 cependant, le zonage reste identique à celui de la loi Pinel 2019.

Ainsi, seul un investissement locatif réalisé dans l’une des zones suivantes peut bénéficier des avantages du dispositif :

  • Zone a bis : Paris et sa petite couronne
  • Zone a : les grandes agglomérations françaises (Montpellier, Marseille, Lyon, etc.)
  • Zone b1 : les villes dont le nombre d’habitants est supérieur à 250 000

Taux de la réduction d’impôt loi Pinel 2020

La loi Pinel 2020 propose une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans une zone en tension immobilière. Cette défiscalisation permet ainsi aux investisseurs de bénéficier d’un abaissement du montant des revenus imposables.

Les réductions d’impôts de la loi Pinel 2020 dépendent directement de la durée de contrat de mise en location du logement :

  • 15% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant six ans
  • 18% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant neuf ans
  • 21% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant douze ans

Pour un investissement locatif loi Pinel 2020 en Outre-Mer, les avantages sont plus importants :

  • 23% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant six ans
  • 29% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant neuf ans
  • 32% de réduction d’impôt pour un bien immobilier disponible à la location pendant douze ans

Foire aux questions

Peut-on bénéficier des avantages du dispositif Pinel si le logement est loué à un membre de sa famille ?

Oui, la loi Pinel autorise un investisseur à louer son logement à un membre de sa famille. Ce dernier peut être un ascendant ou un descendant direct.

Est-il possible d’investir dans un second logement locatif en loi Pinel ?

Chaque année, un investisseur à la possibilité d’acheter deux logements locatifs en loi Pinel. L’investissement immobilier est cependant plafonné à 300 000 euros au total.

L’achat d’une maison peut-il être éligible au dispositif Pinel ?

Non, l’achat d’une maison ne peut pas bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier est réservé exclusivement aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.