Bail commercial en loi Pinel : ce qu'il faut savoir sur les travaux

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Loi Pinel et répartition des charges, travaux et impôts entre propriétaire et locataire

La loi Pinel a mis fin à une époque de liberté contractuelle qui permettait de transférer au locataire l’essentiel des charges, travaux et impôts dans le cadre d’un bail commercial. La loi a permis de procéder à un rééquilibrage de cette situation, avec par conséquent une répartition plus favorable pour le locataire. Ainsi, la loi Pinel définit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Charges et travaux non imputables au locataire depuis la loi Pinel

Depuis la loi Pinel, le contrat de bail commercial ne permet plus d’imputer aux locataires les charges suivantes :

Charges et travaux imputables au locataire depuis la loi Pinel

En revanche, les charges et travaux qui peuvent encore être imputés au locataire sont:

• les dépenses liées à de grosses réparations et les honoraires liés à la réalisation de ces travaux
• es dépenses relatives aux travaux dus à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation du bien loué ou de l'immeuble dans lequel il se trouve, à partir du moment où ces travaux entrent dans la catégorie des grosses réparations
• les impôts et taxes, c'est-à-dire la contribution économique territoriale, les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble et non le locataire
• les honoraires du bailleur, relatifs à la gestion du loyer du local faisant l'objet du bail
• lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Ces derniers doivent être répartis clairement entre tous les locaux.

  L’obligation d’information du bailleur sur les charges et travaux

  La loi Pinel précise également que lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois dernières années en précisant leur coût ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, accompagné d’un budget prévisionnel. Cette déclaration doit être renouvelée à chaque échéance triennale dans un délai de 2 mois.

  Au cours de bail, le bailleur doit informer les locataires de toute nouvelle charge, impôt, taxe ou redevances ainsi que de tous les éléments susceptibles de modifier la répartition des charges entre locataires, s’il s’agit d’un ensemble immobilier avec plusieurs locataires.

  De plus, le bailleur doit communiquer tous les ans un état récapitulatif de l’inventaire des charges intégré au bail, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, l’état récapitulatif doit être transmis dans les 3 mois suivant l’arrêt des comptes des charges de copropriété sur l’exercice annuel. En cas de demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui transmettre les documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

  Cependant ces modifications ne s’appliquent que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2014. Pour les baux plus anciens, c’est le bail commercial classique qui continue de s’appliquer. Il prévoit en général que le locataire supporte toutes les réparations, incluant les dépenses locatives et celles d’entretien, à la seule exception des grosses réparations comme stipulé dans le Code civil.

  • les dépenses d’eau, de gaz et d’électricité
  • les dépenses d’entretien et de réparations courantes (revêtements des murs et des sols, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, etc.)
  • les dépenses d’équipement de la copropriété : frais d’ascenseurs ou charges liées au personnel d’entretien
  • les travaux d’embellissement si le montant est supérieur au coût du remplacement à l’identique
  • les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères…

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