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La vente d’un local commercial en loi Pinel

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a profondément modifié le droit des baux commerciaux en France. Un de ces changements concerne la vente d’un local commercial. En effet, il a été introduit un droit de préférence pour le locataire en cas de vente. Ce droit correspond à la possibilité pour l’entreprise locataire d’être prioritaire pour se positionner sur le local commercial si le bailleur décide de sa mise en vente.

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Informer le locataire du projet de vente

Jusqu’à l’application de la loi Pinel en 2014, lorsque le propriétaire d’un local soumis à un bail commercial souhaitait le vendre, il devait en informer le locataire. Mais le changement de propriétaire n’avait en principe aucun effet sur ce dernier. Dans le contrat de location, il était possible d’ajouter une clause pour prévoir un droit prioritaire au rachat du local. Cependant, ce n’était en aucun cas une obligation légale et donc rien n’obligeait le propriétaire à l’accorder à son preneur.

Depuis la réforme opérée par la loi Pinel, cette situation a changé. Elle a renforcé l’importance de l’obligation d’information du locataire en cas de vente du local commercial occupé.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est dans tous les cas obligé d’informer le locataire s’il souhaite vendre le local en question. Cette information doit être transmise au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Offre de vente au locataire

Dans cette notification, le propriétaire doit indiquer le prix et les conditions de la vente du local. Il doit aussi être fait mention des quatre premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui détaillent la procédure de mise en œuvre du droit de préemption du locataire. Cela correspond en effet à une offre de vente au profit du locataire. À partir de la réception de cette notification, le locataire est prioritaire pour l’acquisition du local pendant un délai d’un mois. Sans réponse au bout de 1 mois, l'offre est alors caduque. Pendant ce délai de 1 mois, aucun acheteur potentiel ne peut donc se positionner devant le locataire actuel afin d’acquérir le local à sa place. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce institue donc un droit de préemption sur la vente d’un local commercial qui est le même que celui accordé dans le cadre d’un bail d’habitation.

Si le bailleur ne respecte pas le droit de préférence du locataire dans le cadre de la vente du local, ce dernier peut faire annuler la vente pour irrégularité.

Modification de l’offre de vente

Dans le cas où le propriétaire change son offre et accepte de vendre à des conditions plus avantageuses à une tierce partie, il doit à nouveau en aviser dans les mêmes conditions le locataire. Cela constitue une nouvelle offre d’achat pour le locataire, disponible également pour une durée 1 mois. Avec la loi Pinel, le locataire bénéficie ainsi d’un second droit de préférence.

Acceptation de l’offre de vente par le locataire

Lorsque le locataire accepte l’offre initiale ou bien éventuellement celle plus avantageuse reçue par la suite, la vente doit ensuite être effectuée dans un délai de 2 mois. Cependant, si le locataire doit obtenir un emprunt pour pouvoir procéder à l’achat du local, il doit en informer le vendeur au moment de l’acceptation de l’offre. Dans ce cas, le délai est étendu à 4 mois pour conclure la vente.

Une fois le délai passé et si la vente n’a pas été conclue, l’acceptation de l’offre est alors annulée. Si la vente est réalisée, mais que l’acquéreur n’est pas le locataire, le bail commercial de ce dernier se poursuit avec le nouveau propriétaire qui se substitue au bailleur.

Exceptions au droit de préférence du locataire

Certains locaux dérogent à cette règle et font donc figure d’exceptions. Pour cela, il doit s’agit d’un des cas de figure ci-dessous définis par la loi :

la cession de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
la vente unique de locaux commerciaux distincts
la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial
la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
la cession d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou bien à un descendant du bailleur ou de son conjoint

De plus, il existe aussi un droit de préemption commercial des communes. Cela peut concurrencer le droit de préférence normalement accordé au locataire commercial.