Qu'est-ce qu’un avenant de bail commercial avec la loi Pinel ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un local suivant lequel une personne exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les baux commerciaux sont très encadrés, notamment en ce qui concerne leur utilisation. En effet, le local doit servir exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce. De plus, la révision d'un bail commercial est strictement encadrée par la loi. C’est pourquoi, nous avons décidé aujourd’hui d’aborder en détail le sujet de l’avenant de bail commercial avec la loi Pinel.
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Avenant de renouvellement du bail commercial et loi Pinel ?
Quelle durée pour un bail commercial ?
Dans le cas général, la durée initiale d’un bail commercial est de 9 ans minimum. Toutefois, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord et conclure un contrat de mise à disposition plus longue.
Mais en aucun cas le contrat de bail ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
Qu’est-ce qu’un avenant au bail commercial ?
L’avenant d’un bail peut intervenir lors du renouvellement du contrat initial. En effet, à l’issue du bail commercial initial, chacune des parties (le bailleur comme le locataire) peut faire une offre de renouvellement.
Dans ce cas de figure et contrairement à la tacite reconduction du bail commercial, il est nécessaire de procéder à la rédaction d’un nouveau contrat.
L'avenant au bail commercial doit reprendre toutes les dispositions légales et le courrier doit être envoyé avec accusé de réception par les locataires ou les propriétaires.
Avenant de bail commercial : le droit au renouvellement
En application des articles L145-1 et suivants du Code de commerce, tout locataire bénéficie d’un droit au renouvellement à la condition de remplir les termes du champ d’application de ce régime.
C’est pourquoi le locataire est en droit de solliciter le renouvellement de bail commercial au bailleur en respectant le préavis en vigueur. Le bailleur, quant à lui, peut accepter ou refuser cette offre.
Néanmoins, si ce dernier refuse, peu importe les événements à l'origine de sa décision, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire à titre de compensation.
Le montant de l’indemnité d’éviction pendant un bail commercial varie selon plusieurs critères : la valeur du bien, le transfert du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, les frais de déménagement, etc.
Il faut savoir que le droit au renouvellement existe uniquement pour les baux commerciaux. Ce droit de s’applique pas dans le cadre des baux dérogatoires ni professionnels.
Bon à savoir : si l’avenant au renouvellement est conclu pour une période supérieure à 12 ans, il devra être signé devant un notaire tout comme un bail commercial de la même durée.
La Loi Pinel du 18 juin 2014 dans un premier temps et la loi macron ont apporté de profondes modifications sur le régime des baux commerciaux à de nombreux égards. Au sommaire : durée du bail commercial, renouvellement, lissage des hausses de loyer, modèle de rédaction, dépôt de garantie, définition des charges récupérables, services, etc.
En effet, tout avenant de renouvellement de bail commercial signé après le 20 juin 2014 a du se mettre en conformité avec cette nouvelle loi.
Parmi les réformes, grâce aux nouvelles réglementations, désormais le contrat de bail commercial mentionne plusieurs spécificités.
Le droit de préemption
La Loi Pinel a accordé un droit de préemption, ou droit de préférence au profit du locataire du bail commercial.
Ainsi, en cas de vente des locaux loués, ce dernier dispose d’une priorité sur l’offre de vente du propriétaire bailleur.
Autrement dit, propriétaire pourra proposer ses locaux à des acquéreurs potentiels aux mêmes conditions (au même prix notamment) uniquement dans le cas où le locataire refuse dans un premier temps d’acheter le local commercial.
Il faut savoir que cette mesure est très importante. En effet, en cas de non-respect du droit de préemption des locataires d’un bail commercial, ce dernier pourra demander l’annulation pour irrégularités.
La résiliation triennale
En principe, la durée du bail commercial est de neuf ans incompressibles. Toutefois grâce aux modifications apportées par la Loi Pinel et la Loi Macron le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale en vertu de laquelle, à l’expiration d’une période de trois ans minimum, le locataire pourra donner son congé au bailleur.
La révision du loyer de bail commercial
la dernière nouveauté apportée par la Loi Pinel et la Loi Macron concerne la révision du loyer du bail commercial.
En effet, la Loi Pinel a supprimé l’Indice du Coût de la Construction (ICC) au profit de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
En fonction de l’activité du locataire titulaire du bail commercial, l’un des deux indices sera utilisé pour la révision du montant du loyer.
À ce propos, celle-ci peut intervenir en cours de bail, tous les trois ans, ou lors du renouvellement du bail.
L'organisation des travaux et réparations
Enfin, la Loi Pinel est venue consacrer la répartition des charges locatives entre le bailleur et le locataire.
En particulier, la Loi Pinel a posé le principe selon lequel les grosses réparations doivent être prises en charge par le bailleur (article 606 du Code civil).
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Dans quels cas conclure un avenant de renouvellement du bail commercial ?
Comme nous l’avons indiqué précédemment, le renouvellement du bail commercial doit se faire par la rédaction d’un avenant.
La signature de cet acte doit intervenir notamment lors de : - l’augmentation du loyer, - l’augmentation ou la diminution de la surface des locaux, - l’insertion d’une clause spécifique type clause résolutoire.
Foire aux questions
Un bail commercial doit-il être signé pour être valable ?
Non. En effet, la théorie générale des obligations stipule de manière claire et explicite qu’un contrat est le fruit de l’échange de consentement entre les parties lors la conclusion. Ainsi, la signature d’un contrat de bail commercial n’est pas obligatoire. On parle alors d’un bail verbal.
La sous-location d'un bail commercial est-elle légale ?
Sous-louer un local commercial que se soit de manière partielle ou totale est autorisé uniquement avec l'accord formel du bailleur en qualité de propriétaire.
Qu'est-ce que la propriété commerciale ?
Il s'agit du droit dont bénéficie le locataire d'un bail commercial au renouvellement de son bail, ou à défaut, à l'obtention d'une indemnité d'éviction.
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