Acheter en nue-propriété : solution d’investissement particulièrement sereine
Connaissez-vous l’achat en nue-propriété ? Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix concurrentiel. Un moyen simple et efficace pour se constituer un patrimoine sur le long terme. Coup de projecteur sur ses principes et ses atouts.
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Définition de la nue-propriété : un investissement « en démembrement »
Il repose sur le démembrement de propriété qui partage, pour une durée définie, les deux droits constitutifs de la pleine propriété :
- L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier sans en avoir l’usage pendant une durée définie.
- L’usufruitier dispose du droit d’usage du bien. Il assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien pendant toute la période d’usufruit.
L'investissement en nue-propriété : ses avantages
Peu connu du grand public, l’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation comme Nantes, Lille ou le Grand Paris. Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement, ou existants réhabilités non meublés.
L'investisseur nu-propriétaire bénéficie dès l'acquisition, d'une décote sur son prix d'achat de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu'il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.
Parallèlement, l'usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien, assure l'entretien du logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien.
Au terme de la durée de démembrement fixée, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l'état par l'usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :
- louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires ;
- récupérer le bien pour y habiter ;
- revendre le bien avec une plus-value éventuelle.
Bon à savoir
L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant :
- se constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix décoté, sans soucis de gestion ni de frais y afférents ;
- réaliser un investissement fiscalement "neutre" ;
- trouver une solution optimale pour transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite.
Acheter un bien immobilier en nue-propriété : Une fiscalité avantageuse
L’investisseur bénéficie en parallèle :
- d’une déduction des intérêts d’emprunts* liés à son acquisition sur ses revenus foncier existants ou à venir ;
- d’un investissement qui n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI ;
- d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l'usufruitier pendant toute la durée ;
- d'une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value.
Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d'acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d'origine.
Et pour les parents qui cherchent à anticiper leur succession, ils pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d'un calcul d'abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.
Les parties concernées dans la nue-propriété
Le nu-propriétaire est tout d’abord celui qui dispose de la propriété du bien . L’usufruitier est, quant à lui, l’individu qui exploite le bien afin de percevoir des loyers pendant la période de démembrement. En d’autres termes, l’achat en nue-propriété consiste à acheter les murs du bien sans pouvoir bénéficier du bien en lui-même pendant une période donnée. Dans ce contexte, quels sont les droits et obligations de chaque partie ?
Les droits et obligations d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire dispose de la propriété du bien, qui sera géré pendant la période d’usufruit temporaire par l’usufruitier (bailleur social ou institutionnel). Au terme de cette période, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans démarche ou frais supplémentaire. La nue-propriété pourra être cédée à tout moment, avec poursuite de la période d’usufruit jusqu’à son terme, dans le respect des règles juridiques applicable et doit être enregistrée auprès des autorités compétentes.
L’usufruitier
L’usufruitier dispose de la jouissance du logement, du droit de louer le bien et d’en percevoir les loyers pendant la période d’usufruit temporaire. L’une de ses principales obligations consiste également à payer tous les frais ou taxes : les charges de copropriété courantes, taxe foncière et tous les frais d’entretien du logement pour le maintenir en bon état et permettre au locataire d’y habiter sans difficultés. Au terme de la période d’usufruit temporaire, l’usufruitier devra faire une remise en l’état du bien (conformément à la convention d’usufruit).
La durée de la nue-propriété
Il faut savoir que dans le cadre d’un achat en nue-propriété, le démembrement a une durée temporaire. Elle varie généralement entre 15 et 20 ans. Une fois ce délai écoulé, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire sans frais supplémentaire, et aura ainsi la possibilité d’utiliser son appartement à sa guise. Point important : l’usufruitier est tenu de faire une remise en l'état du logement au terme de la période d'exploitation.
Valeur de la nue-propriété : pourquoi investir ?
Le principal avantage de la nue-propriété réside dans l’importante décote dont bénéficie l’investisseur. 30 à 40 % moins cher, ce n’est pas négligeable ! De ce fait, la nue-propriété vous permet de construire votre patrimoine immobilier à moindre coût.
Usufruitier : taxe foncière
Outre le prix attractif du logement, vous bénéficierez de plusieurs avantages au niveau de la fiscalité. L’investisseur est exonéré de taxe foncière, car celle-ci est payée par l’usufruitier pendant toute la durée de l'usufruit. Dans le cas de la revente du bien, la plus-value imposable sera plus avantageuse, car le nouveau prix d’acquisition est le même que le prix de la pleine propriété fixé à l’origine.
Ce type d’investissement est adapté à tous les types de profils d’acheteurs. C’est la solution idéale pour préparer sa retraite sereinement ou simplement se constituer un patrimoine à moindre coût sur le long terme.
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*Les intérêts d'emprunts sont déductibles lorsque l'usufruit est détenu temporairement par un organisme agrée, une société d'économie mixte ou un organisme d'habitation à loyer modéré, autrement dit un bailleur social (article 31.l.1° et article 156.1.3° du CGI).
Foire aux questions
C'est quoi une vente en nue-propriété ?
Une vente en nue-propriété permet d'acheter un bien immobilier tout en cédant l'usufruit à un tiers. Cela signifie que l'acheteur devient propriétaire du bien, mais ne peut ni l'occuper, ni le louer pendant une période définie, généralement entre 15 et 20 ans. À la fin de cette période, l'acheteur récupère l'usufruit, ce qui lui donne la pleine propriété et l'usage complet du bien.
Comment acheter la nue-propriété d'un bien ?
Pour acheter la nue-propriété d'un bien immobilier, il suffit de rechercher des programmes spécifiques proposés par des promoteurs qui vendent ce type d’investissement, tel que Cogedim. Une fois le bien trouvé, l'acheteur signe un contrat de vente en nue-propriété, fixant les conditions de la cession de l'usufruit à un tiers. Il est également possible de financer cet achat via un prêt immobilier, comme pour un achat classique.
Quel intérêt d'acheter en nue-propriété ?
Acheter en nue-propriété présente plusieurs avantages pour l'investisseur. Le principal intérêt réside dans le fait d’acquérir un bien à un prix réduit, souvent entre 30% et 50% de sa valeur en pleine propriété. De plus, pendant la période de démembrement, l'investisseur n’a pas à payer de charges locatives, de taxes foncières ou de frais d’entretien. À la fin de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans avoir eu à supporter ces coûts.
Que faut-il retenir à propos du paiement des charges du nu-propriétaire ?
En règle générale le nu-propriétaire n'est confronté à aucune charge liée au bien pendant toute la période de démembrement. Toutefois, si des travaux de grandes envergures sont nécessaires, c'est à lui de les prendre en charge.
Le nu-propriétaire peut-il vendre son bien durant la période de démembrement ?
Quel que soit le motif de sa décision, un nu-propriétaire est en droit de revendre son bien dès qu'il le souhaite, à tout moment, même si la période de démembrement n'est pas arrivée à son terme.
Quelle est la différence entre un viager et une nue-propriété ?
La différence entre un viager et une nue-propriété est que le viager permet d’acheter un bien avec paiement en rente jusqu’au décès du vendeur, qui garde l’usage du logement, tandis que la nue-propriété permet d’acquérir un bien sans l’usufruit, généralement jusqu’à une date définie.
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