Le guide de l'usufruitier

L'usufruit désigne le fait de jouir d'un bien immobilier et d'en percevoir les revenus, sans toutefois en être le propriétaire. Dans ce cadre, la propriété reste en effet au nu-propriétaire. L'usufruit est temporaire et inclut des droits, mais également des devoirs. Entretien du bâti, obligations fiscales, droit d'utilisation et de perception des loyers, rôle du nu-propriétaire, etc. Cogedim vous propose un guide complet afin de comprendre le rôle de l'usufruitier.

Usufruit : les informations générales

Définition

L'usufruit est défini par l'article 578 du Code Civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Autrement dit, l'usufruit désigne le fait de profiter d'un bien sans en avoir la propriété et à condition de l'entretenir.

Cette opération résulte du démembrement de propriété, c'est-à-dire la division du droit de propriété entre :

La nue-propriété accordée au propriétaire ;

L'usufruit accordé à l'usufruitier.

Devenir usufruitier

Sont considérés comme usufruitiers :

Les parents d'enfants âgés de moins de seize ans. Dans ce cas, les enfants sont les nus-propriétaires du logement ;

Le veuf ou la veuve d'un époux ou d'une épouse décédé. Le patrimoine immobilier est transmis en usufruit au dernier membre du couple, tandis que les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens hérités ;

Les bénéficiaires d'un usufruit par contrat (donation ou vente d'un droit d'usufruit) ;

Les bénéficiaires d'un usufruit par testament.

Évaluation de l'usufruit

Lors du démembrement du droit de propriété, la répartition du bien entre l'usufruitier et le nu-propriétaire est fixée à partir d'un barème fiscal. Ce barème est établi sur la base de l'âge et de l'espérance de vie de l'usufruitier.

Cette étape est essentielle pour la suite des opérations financières. L'évaluation de l'usufruit permet notamment le calcul des droits d'enregistrement à la suite d'une donation, d'une vente ou d'une succession. Elle prévient ainsi tout risque de litige.

Les droits de l'usufruitier

Devenir usufruitier d'un bien s'accompagne de droits spécifiques. Utilisation, perception des revenus et pouvoir administratifs : découvrez les droits de l'usufruitier suite à un démembrement du droit de propriété.

L'utilisation du bien immobilier

La liberté d'utiliser le bien mobilier ou immobilier représente l'un des principaux droits d'un usufruitier. Dans le cadre d'un usufruit sur un bien immobilier, l'usufruitier peut notamment décider :

D'habiter le bien ;

De laisser le logement inoccupé ;

De mettre l'habitation en location.

Par conséquent, les droits d'un usufruitier sont presque similaires à ceux du propriétaire du bien. Cependant, l'usufruitier n'est pas autorisé à vendre le bien. Cette décision relève uniquement de la volonté du propriétaire. L'usufruitier a néanmoins le droit de céder ce qu'il détient, à savoir l'usufruit.

La perception des revenus issus du bien

Les articles 583 et 584 du Code Civil précisent que l'usufruitier a le droit de percevoir les revenus générés par le bien. Dans le cadre d'une mise en location, l'usufruitier est donc la personne qui perçoit les loyers, et ce durant toute la durée contractuelle de l'usufruit.

Attention, l'usufruitier n'est pas autorisé à réclamer ou exiger une indemnisation en contrepartie de travaux dont le but est d'améliorer le bien.

La conclusion des baux

L'usufruitier a le droit de conclure les baux d'habitation. L'accord du nu-propriétaire est exigé si :

Le bail est rédigé pour une durée supérieure à neuf ans ;

Le bail est de nature commerciale, rurale, artisanale ou industrielle.

Les obligations de l'usufruitier

En contrepartie du droit d'utiliser le bien et de percevoir les revenus générés par ce dernier, l'usufruitier doit également répondre à certaines obligations légales. L'entretien du bien, le paiement des impôts et l'adoption d'une attitude raisonnable comptent parmi les principaux devoirs d'un usufruitier.

L'entretien du bien immobilier

L'usufruitier doit prendre à sa charge les frais d'entretien et les frais de réparation indispensables à la bonne conservation du bien. Ces travaux incluent notamment :

Le ravalement des façades extérieures ;

La rénovation des peintures ;

Le remplacement ou la réparation des portes et fenêtres ;

L'entretien du système de chauffage.

Pour prévenir tout risque de litige, la signature d'un contrat d'usufruit s'accompagne :

D'un état des lieux afin de dresser un inventaire des meubles et de leur état au jour du contrat ;

D'une caution qui pourra être activée dans le cadre d'un conflit avec le nu-propriétaire.

L'adoption d'une attitude prudente et raisonnable

L'usufruitier a interdiction de détériorer ou de détruire le bien en usufruit. Il doit ainsi adopter une attitude prudente et raisonnable vis-à-vis du bâtiment ou du mobilier dont il a la charge.

En cas de sinistre (incendie, etc.), l'usufruitier doit prouver qu'il n'est à l'origine d'aucune faute, même légère.

Les obligations fiscales dans le cadre d'une location

Si le bien en usufruit fait l'objet d'une mise en location, l'usufruitier doit s'acquitter du paiement des impôts sur les loyers perçus. Comme tout propriétaire bailleur, l'usufruitier est en droit de déduire les charges liées à la gestion locative du logement.

Cependant, les charges locatives ne pourront pas être déduites du montant total des loyers avant calcul de l'impôt si :

Le nu-propriétaire habite le logement et ne verse pas de loyer à l'usufruitier ;

Le nu-propriétaire habite le logement et bénéficie d'un prix de location trop inférieur à celui du marché locatif ;

Les loyers sont perçus par le nu-propriétaire. Dans ce cas, une double imposition est appliquée sur les loyers (du côté de l'usufruitier et du nu-propriétaire). Pour éviter la double imposition, la renonciation à l'usufruit doit faire l'objet d'un acte notarié. Des droits de mutation devront alors être réglés.

Le paiement des impôts

Dans le cadre du démembrement de droit de propriété, l'usufruitier s'acquitte du paiement des impôts locaux suivants :

Taxe foncière ;

Taxe d'habitation, sauf si le bien est mis en location. Dans ce cas, la taxe d'habitation est payée par le locataire.

De même, en cas d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est à l'usufruitier que revient l'obligation de paiement. Dans certaines situations, la charge imposable peut être répartie entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, en fonction de la répartition de la valeur du bien. C'est notamment le cas à la suite :

D'une succession ;

D'un démembrement après la vente de la nue-propriété ;

D'un leg ou d'une donation avec réserve d'usufruit au bénéfice d'une personne morale.

Les droits et devoirs du nu-propriétaire

Devenir usufruitier accorde des droits, mais implique également des devoirs. C'est aussi le cas pour le nu-propriétaire.

Le vote aux assemblées de copropriété

Si le bien est situé au sein d'une copropriété, le ou les usufruitiers sont représentés par le nu-propriétaire (sauf accord préalable des deux parties). Si le bien est réparti entre plusieurs nus-propriétaires, le représentant peut être désigné à l'amiable. Faute d'accord, le président du tribunal judiciaire désigne lui-même le mandataire commun (article 23 de la loi du 10 juillet 1965).

La prise en charge des réparations importantes

D'après l'article 606 du Code Civil, le nu-propriétaire est en charge d'assurer les grosses réparations relatives à l'entretien du bien en usufruit. Ces dernières incluent notamment les travaux d'entretien concernant :

Les murs de soutènement ;

Les clôtures ;

Les gros murs ;

Les voûtes ;

Le rétablissement des poutres ;

Les couvertures entières ;

Les digues.

Plus généralement, les gros travaux englobent toutes les réparations qui impactent la structure et la solidité générale du bâtiment. Les frais de rénovation indispensables au maintien du bâti en bon état incombent ainsi au nu-propriétaire.

En cas de refus ou de négligence de la part du nu-propriétaire, l'usufruitier peut prendre à sa charge les grosses réparations. Il pourra alors demander un dédommagement au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.

Les sanctions en cas d'abus

L'usufruitier est tenu d'assurer la conservation du bien dont il détient l'usufruit. Les réparations urgentes ou les actes juridiques destinés à préserver le bien lui incombent. En cas de manquement à son devoir et si les mesures conservatoires ne sont pas réalisées, le nu-propriétaire est en droit d'intenter une procédure juridique à son encontre.

Si le juge constate un abus de jouissance après les démarches d'investigation, la sanction prononcée peut aller jusqu'à la déchéance de l'usufruit. L'article 618 du Code Civil caractérise l'abus de jouissance comme le fait de commettre des dégradations sur le fond ou de laisser dépérir le bien faute d'entretien. La caractérisation d'une faute en abus de jouissance relève donc d'une volonté manifeste de la part de l'usufruit d'altérer la substance du bien ou d'en menacer sa restitution.

Toutefois, la destitution d'usufruit reste une sanction rare. En effet, le manquement au devoir d'entretien du bien doit être constaté sur le long terme et avoir par exemple provoqué la détérioration du gros œuvre du bâtiment (maison, immeuble, etc.).

La fin de l'usufruit

La fin de l'usufruit est prononcée en cas :

De décès de l'usufruitier (exception faite d'une donation lors de son vivant ou de la transmission de l'usufruit par voie testamentaire) ;

D'expiration du délai d'usufruit fixé aux termes du contrat initial ;

Non-usage du bien pendant une période de trente ans ;

Fusion entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, c'est-à-dire lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire deviennent la même personne ;

D'abandon de l'usufruit ;

De perte totale du bien en usufruit. À titre d'exemple, la destruction totale d'un bâtiment peut faire suite à un incendie ou une tempête ;

D'abus de jouissance prononcé par un juge (bâtiment mal entretenu ou bien dégradé) ;

Enfin, dans le cadre d'un usufruit parents/enfants, la fin de l'usufruit est prononcée lorsque l'enfant titulaire atteint l'âge de seize ans.

Les avantages de l'usufruit

L'usufruit offre les avantages suivants :

La possibilité de prévoir la transmission de son patrimoine. En l'absence de mesures particulières, le régime de l'indivision s'applique en cas de décès. Ce régime prévoit que l'ensemble des personnes propriétaires du bien hérité se répartissent les dettes et prennent des décisions communes concernant la gestion du bien. Ce régime de l'indivision est source de nombreux conflits familiaux. À terme, il n'est pas rare que les procédures de succession et donc la vente du bien se retrouvent bloquées. De plus, le démembrement de propriété permet de diminuer, voire d'annuler les frais de succession en nommant vos enfants nus-propriétaires de vos biens (une annulation permise notamment par l'abattement de 100 000 € accordé tous les quinze ans pour chaque enfant).

Un levier d'optimisation fiscale efficace. En tant que donateur, le démembrement d'un bien permet de faire baisser ses impôts tout en étant exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière. En léguant les revenus issus de la location de vos biens à vos enfants, vous allégez vos revenus fonciers et aidez vos enfants en leur offrant un complément de revenu.

Différencier l'usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété

L'usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété sont des notions qui peuvent être facilement confondues. Faisons le point pour vous aider à différencier ces différentes notions.

Le droit de propriété

Avant toute chose, il convient de préciser la notion de droit de propriété. Ce dernier se compose des notions suivantes :

Le droit d'occuper le bien ;

Le droit de vendre le bien ;

Le droit de percevoir les revenus issus de la location d'un bien.

Ce droit de propriété peut être détenu par une seule et même personne, mais peut également être réparti entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Dans cette seconde configuration, on parle alors de démembrement de propriété.

La pleine propriété

La pleine propriété d'un bien désigne le fait de disposer à la fois de la nue-propriété et de l'usufruit.

La pleine propriété permet donc :

De disposer du bien à sa guise (vente, démolition, etc.) ;

D'utiliser le bien en toute liberté, c'est-à-dire l'habiter ou le laisser inoccupé ;

De percevoir les revenus qu'il pourrait générer, notamment dans le cadre d'une location.

La nue-propriété

La nue-propriété permet seulement de disposer du bien. En tant que nu-propriétaire et contrairement à la pleine propriété, la loi n'autorise ni son utilisation, ni la perception des revenus générés.

L'usufruit

Enfin, l'usufruit n'autorise pas l'usufruitier à disposer du bien. Il ne peut donc pas décider de sa vente ou de sa démolition. Cependant, l'usufruit permet son utilisation ainsi que la perception des revenus générés.