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Les avantages d’investir dans une SCI démembrée en loi Pinel ?

Lorsqu’on souhaite constituer et gérer un patrimoine à plusieurs (amis, famille, investisseur, etc.), créer une société civile immobilière (SCI) peut s’avérer une solution intéressante permettant notamment de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession. Aujourd’hui, nous nous intéressons à ce statut afin d'identifier les avantages d’investir dans une SCI démembrée en loi Pinel.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

SCI : définition

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée d’au moins deux personnes, chacune ayant le statut d’associé. Le but de cette structure est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Dans ce cas de figure, les biens immobiliers sont détenus par la SCI, chaque associé reçoit ainsi des parts sociales proportionnelles à son apport.

Attention : il ne faut pas confondre une SCI avec une SCPI (société civile de placement immobilier).

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Pour constituer une SCI, il faut que les membres rédigent les statuts avec les mentions obligatoires (gérant, siège social, les apports de chaque associé ou actionnaire, le montant du capital social, etc.).

Puis, il faut publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonce légale et enfin procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

La fiscalité d’une SCI

 

Une SCI peut générer des bénéfices grâce aux biens détenus qui sont mis en location.

En principe, les revenus perçus au titre d’une SCI sont « fonciers » et donc soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé doit donc indiquer dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

En revanche, lorsque la SCI propose des biens en location meublée, l’administration fiscale considère qu’elle exerce une activité commerciale. C’est pourquoi, les bénéfices générés seront soumis à l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Une gestion du patrimoine commune

Constituer une SCI a pour avantage premier d’éviter de recourir au régime de l’indivision et facilite la gestion du patrimoine immobilier.

Dans le cadre d’une SCI, les bénéfices générés par les biens détenus sont repartis entre les associés.

C’est également la même chose pour les bénéfices. Ainsi si des travaux sur un logement doivent être faits, son coût est mutualisé entre les associés en fonction du nombre de parts sociales qu’ils détiennent.

En outre, pour procéder à la vente d’un bien du patrimoine de la SCI, il est nécessaire d’obtenir au minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société.

En d’autres termes, une SCI permet de préserver le patrimoine notamment en cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes. C’est donc une solution préconisée pour gérer un patrimoine immobilier familial.

Une transmission du patrimoine facilitée

Le second avantage d’une SCI est qu’elle permet de faciliter la transmission d’un patrimoine et de faire quelques économies.

En effet, si vous souhaitez céder un bien immobilier à vos héritiers (enfants), vous pouvez simplement leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous pouvez alors bénéficier des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’ élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

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Est-il possible de percevoir l’avantage fiscal Pinel sur un bien démembré ?

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant à des personnes qui réalisent un investissement immobilier locatif de bénéficier d’une réduction sur leur impôt sur le revenu. .

Pour bénéficier de la Loi Pinel, il est nécessaire d’être résident fiscal en France et de remplir les conditions liées à l’investissement immobilier, au locataire et à la location.

Grâce au dispositif Pinel, un contribuable peut bénéficier d’un taux de réduction allant de 12 à 21 % en fonction de la durée initiale de l’engagement de location sur son logement (en % du prix investi).

La réduction Pinel en cas de démembrement

Malheureusement, il n’est pas possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel lorsque la propriété du bien est démembrée, autrement dit lorsque qu’on sépare les prérogatives de la propriété : usufruit, fructus et abusus.

Il faut donc savoir que lorsque vous donnez la nue-propriété d’un bien concerné par le dispositif Pinel, l’avantage fiscal est remis en cause non seulement pour le futur, mais également pour le passé.

Ce principe de loi s’applique aussi bien pour un bien détenu en direct par un propriétaire particulier ou au travers d’une SCI pour un propriétaire-associé.

Toutefois, il existe une exception à ce principe : lorsque le démembrement résulte du décès d’un des conjoints ou partenaire de pacs, l'usufruitier survivant peut continuer à bénéficier du dispositif pour la durée restante à courir et sans que l’avantage soit remis en cause pour les années précédentes.

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