Les avantages d’investir dans une SCI en loi Pinel

Qu’est-ce que le dispositif loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation lancé en septembre 2014 pour l’investissement locatif. Elle vous permet de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu si vous investissez dans des logements afin de les mettre en location. Le montant de cette réduction dépend de la durée durant laquelle vous vous engagez à louer le logement. Voici les taux de réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement :

• 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;
• 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;
• 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

La loi Pinel encourage les investissements locatifs, mais ce n’est pas tout. Ce dispositif permet aussi d’équilibrer la balance entre l’offre et la demande locative dans les zones qui sont particulièrement tendues en France. Les loyers des logements Pinel sont plafonnés. Ainsi, les foyers avec des revenus modestes ont plus facilement accès à des logements abordables.

La société civile immobilière (SCI) en bref

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, ou société civile immobilière, est une société civile dont l’objet est un bien immobilier. Elle est fréquemment utilisée en France par les investisseurs pour bénéficier d’une gestion patrimoniale et fiscale simplifiée. Il ne faut pas confondre une SCI avec une société commerciale. En effet, une SCI est créée dans l’unique but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Une SCI peut donc être utilisée dans le cadre d’un investissement Pinel pour bénéficier de la réduction de l'impôt sur le revenu.

La société civile immobilière

Une société civile immobilière se constitue avec deux associés au minimum. Il n’y a pas de limite sur le nombre d’associés. D’ailleurs, les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales. Vous pouvez également créer une SCI avec votre conjoint ou votre partenaire si vous êtes lié par un PACS.

Les conditions de la SCI en Pinel

Plusieurs conditions entrent en jeu pour bénéficier de la SCI Pinel. Elles concernent le prix et l’exploitation du logement, mais aussi sa nature et sa localisation.

Conditions relatives au prix et à l’exploitation du logement

En ce qui concerne le prix du logement, il faut rappeler que l’investissement Pinel est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 € par m². Vous avez droit à deux acquisitions Pinel par an en tant que SCI.

Au niveau de l’exploitation du logement, celui-ci doit toujours être loué à un locataire qui ne fait partie ni du foyer fiscal ni de la SCI. Vous ne pouvez donc pas louer un logement Pinel au sein de votre SCI. Il faut aussi veiller à ce que les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds autorisés en fonction de la localisation du logement.

De plus, vous devez mettre le logement en location non meublée. Il doit être loué en tant que résidence principale. Les locations saisonnières et les résidences secondaires sont donc interdites en Pinel. La durée minimale de location doit être de 6,9 ou 12 ans en fonction de ce que la SCI a choisi au moment de l’acquisition. Vous profitez d’un délai de 12 mois pour trouver un premier locataire après la date d’acquisition pour un logement neuf ou la date d’achèvement pour un logement en VEFA, en rénovation ou en réhabilitation.

Conditions relatives à la nature du logement

Vous pouvez acquérir n’importe quel type de bien immobilier en tant que SCI, mais vous ne pouvez pas forcément profiter de la loi Pinel. En effet, le dispositif de défiscalisation s’applique uniquement aux logements éligibles qui sont listés ci-dessous :

• Logement neuf ;
• Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Logement en cours de construction par la SCI ;
• Logement ancien en cours de réhabilitation par la SCI ;
• Logement ancien en cours de rénovation par la SCI.

Il est aussi important de préciser que seuls les logements dans des immeubles collectifs sont pris en charge par la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021. Les pavillons et les maisons individuelles ne sont plus éligibles.

Pour les logements anciens, il faut s’assurer que les travaux entrepris leur permettent d’être conformes aux normes de performance énergétique RT 2012. En cas de réhabilitation ou de rénovation, le logement doit respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Conditions relatives à la localisation du logement

En France, tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. La localisation du logement dans lequel vous investissez en tant que SCI détermine si vous pouvez profiter de la défiscalisation ou non. En 2021, un logement Pinel doit se trouver dans la zone A, la zone A Bis ou la zone B1. Les deux dernières zones B2 et C ont effectivement été retirées de la réduction d’impôt.

Pour vous donner une idée plus précise de la loi Pinel, la zone A comprend l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération Le Grand Genève et d’autres communes avec des prix de l’immobilier particulièrement élevés.

La zone A Bis est la plus tendue de France avec des prix de l’immobilier les plus élevés. Elle est constituée de Paris et de 76 communes des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, des Yvelines, de Seine-ST-Denis et du Val-d’Oise.

Enfin, la zone B1 comprend les grandes agglomérations de France, les départements d’Outre-mer, la grande couronne parisienne, La Rochelle, Saint-Malo, Bayonne et d’autres communes de plus de 250 000 habitants.

Comment profiter de la loi Pinel en SCI ?

En plus de satisfaire les conditions de la SCI en Pinel qui sont énoncées ci-dessus, il y a des critères d’éligibilité à respecter et des démarches à suivre pour profiter du dispositif de défiscalisation en SCI.

Les critères d’éligibilité

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est seulement accordée si la SCI répond à des critères d’éligibilité bien spécifiques. D’une part, la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Quand vous créez une SCI, l’IR est appliqué par défaut. Cependant, certains investisseurs choisissent parfois l’impôt sur les sociétés (IS). Cette décision ne peut pas être annulée, donc veillez bien à ce que votre SCI soit soumise à l’IR, et non à l'impôt sur les sociétés.

D’autre part, les associés de la SCI doivent s’engager pendant la période d’engagement de location. Cette période peut être de 6, 9 ou 12 ans. Il faut donc bien choisir des associés qui acceptent le projet sur le long terme. En effet, il suffit qu’un associé cède une partie ou l’ensemble des parts de la SCI pour que la réduction d’impôt ne soit plus accordée.

Démarches

Pour profiter de la loi Pinel en SCI, la première démarche à faire est de préparer une déclaration fiscale Pinel. Vous devez aussi préparer divers documents liés à votre investissement locatif tels qu’une attestation de déclaration de fin des travaux ou le bail du locataire actuel. Cela peut vous servir si l’administration fiscale contrôle votre SCI pour vérifier votre éligibilité au dispositif Pinel.

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière Pinel pour les SCI ?

Réduction d’impôt loi Pinel : jusqu’à 21 % de l’investissement en SCI sur 12 ans

Quand vous investissez dans un logement par le biais d’une SCI en loi Pinel, la réduction d’impôt est identique à celle d’un particulier. En effet, une SCI profite d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % pour une location d’une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple de calcul de réduction d’impôt Pinel en société civile immobilière (SCI)

Pour vous donner une idée plus précise de la réduction d’impôt Pinel en SCI, voici un exemple concret. Pour un investissement de 250 000 € qui comprend le prix d’achat et les frais annexes ainsi qu’une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôt dont la SCI profite est de 45 000 €. Ce montant est étalé pendant la période de location, donc il faut compter 5 000 € de défiscalisation par an.

Quels sont les avantages d’un investissement en Pinel via une SCI ?

Par rapport à un investissement en nom propre, un investissement en Pinel avec une SCI présente des avantages. Il y a aussi des inconvénients. Les voici.

Les avantages

En plus de la réduction d’impôt qui est l’avantage principal de la loi Pinel, se servir du dispositif de défiscalisation via une SCI donne accès au bonus Pinel de constructibilité. Celui-ci est appliqué à tous les logements durables qui ont une performance énergétique et des caractéristiques thermiques supérieures aux normes en vigueur.

Les avantages d’une SCI familiale

Investir en Pinel par le biais d'une SCI familiale permet de gérer plus facilement la transmission du patrimoine immobilier. Cela est d’autant plus important pour les SCI familiales dans lesquelles les associés font partie de la même famille. De plus, il faut aussi préciser que la loi Pinel autorise la location du logement à des proches, des descendants ou des ascendants. Après la durée d’engagement de location, les associés de la SCI peuvent vendre le logement ou y habiter, comme cela est souvent le cas pour les SCI familiales.

Les inconvénients

Les inconvénients principaux d’investir en Pinel via une SCI est qu’il faut veiller à respecter les conditions et les critères d’éligibilité qui sont particulièrement stricts. Les investisseurs doivent aussi faire attention à ne pas excéder le plafond de loyer qui dépend de la zone du logement. Un autre inconvénient est que la loi Pinel ne peut pas toujours se cumuler avec d’autres avantages fiscaux tels que la loi Malraux.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La société civile en placement immobilier

Une SCPI ou société civile de placement immobilier est créée pour acquérir et gérer un patrimoine locatif au travers d’un placement collectif. Des investisseurs particuliers apportent des fonds à une SCPI pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Ils reçoivent en contrepartie des parts sociales.

Quelles différences avec la SCI ?

À l’opposé de la SCI, les investisseurs d’une SCPI ne choisissent pas les logements dans lesquels ils investissent. En tant que contribuable, vous achetez des parts de SCPI et vous recevez une rémunération. À l’instar de la SCI, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi Pinel quand vous investissez. La différence principale entre la SCI et la SCPI est que cette dernière est à but purement commercial tandis que la première est une société civile.

SCPI, SCI et Pinel : quelle zone choisir ?

Que vous investissiez en Pinel via une SCPI ou une SCI, vous pouvez choisir parmi trois zones. Comme nous l’avons décrit plus haut, les zones A, A Bis et B1 font actuellement partie du dispositif Pinel. La loi Pinel est valide jusqu’en décembre 2024, mais nous ne pouvons pas savoir si les zones resteront inchangées. Il est donc conseillé de vérifier cette liste au début de chaque année. Pour rappel, vous ne pouvez pas choisir la zone de votre investissement en SCPI.