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Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou pour vous constituer un patrimoine ? Le dispositif Pinel vous permet d’acheter un logement neuf tout en réduisant le montant de vos impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Décryptage.

La loi Pinel permet d’investir dans un logement neuf pour le louer, le tout dans des conditions avantageuses. Grâce à ce dispositif, vous pouvez en effet réduire le montant de vos impôts, bénéficier de revenus supplémentaires et vous constituer un patrimoine pour le futur. 
Le montant de la réduction, calculé en pourcentage du prix du logement, varie selon la durée de mise en location du bien :

  • 12% pour 6 ans
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

L’avantage s’applique de la même façon si vous êtes détenteur de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
Vous pouvez choisir la durée qui vous convient le mieux, selon vos objectifs et vos revenus présents et à venir. Autre atout : le logement peut être loué à un membre de votre famille, ascendant ou descendant direct.
 

Comment profiter de la réduction d’impôt ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement doit présenter les caractéristiques suivantes : 

Investisseurs, vous devez respecter un plafond de 300 000€ par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500€. Seuls les montants inférieurs ou égaux à ces plafonds sont considérés dans le calcul fiscal.


Le bien doit être loué comme résidence principale dans les 12 mois suivant son acquisition ou la date d’achèvement de l’immeuble :

  • À un locataire dont les revenus sont plafonnés, selon la composition du foyer et la zone géographique du logement
  • En respectant un loyer mensuel hors charges n’excédant pas un certain plafond. Le barème est défini selon la superficie du bien où il se situe.

Attention, dans le cadre du dispositif Pinel, le non-respect des obligations de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
 

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Un dispositif recentré sur les zones tendues 

La loi de finances pour 2018 a prorogé la dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021. Le dispositif est cependant recentré sur les zones les plus tendues, c’est à dire, dans les communes présentant un déséquilibre entre offre et demande de logements.

Désormais, seules les zones A, Abis et B1 du territoire sont éligibles. Les zones B2 et C sont exclues, sauf dans certains cas. L’acquisition doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et être réalisée au plus tard dans les 30 mois à partir de la date d’obtention de ce permis.

Les 3 zones géographiques concernées par le dispositif Pinel

  • Zone Abis : Paris et 76 communes alentours.
  • Zone A : 650 communes dont Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier, le reste de la petite couronne parisienne, la partie Est de la Côte d’Azur et le Genevois Français.
  • Zone B1 : 1547 communes dont des agglomérations de plus de 250.000 habitants, des villes de la grande couronne autour de Paris, de la partie Ouest de la Côte d’Azur, des DOM ou de Corse.

Plafonds de ressources des locataires et plafonds de loyers

Pour 2019, les plafonds de ressources correspondant au revenu fiscal du foyer de l’année N-2 (Revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10%) sont les suivants :

plafonds de ressources Pinel

Les plafonds de loyer mensuels, par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus en 2019 sont fixés à :

Pour calculer le montant du loyer appliqué, on utilise un coefficient multiplicateur, selon la formule 0,7+19/S, « S » représentant la superficie du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

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