La loi Denormandie

Qu'est-ce que la loi Denormandie?

La loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et vient remplacer peu à peu la loi Cosse. Elle représente un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à améliorer l’état d’anciens logements dans certaines villes en encourageant, via une réduction d’impôt, les investisseurs privés à devenir propriétaires en rénovant ces habitations. En incitant à la restauration des biens vétustes qui se situent dans les villes éligibles, le dispositif Denormandie aspire à offrir un nombre suffisant de logements à la population et ainsi lutter contre la crise immobilière.

Cette loi, complémentaire à la loi Pinel ancien, dispose également de ses propres conditions et zones d’application, ce qui permet à certaines villes qui ne figuraient pas dans la liste Pinel de devenir éligibles au programme de défiscalisation.

Les avantages fiscaux d'un investissement Denormandie

Chaque investissement dans un bien immobilier ancien via le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal considérable qui peut atteindre un maximum de 63 000 € en réduction d’impôt. Le principe est simple : l’investisseur devient propriétaire d’un logement ancien se trouvant dans un état dégradé, puis s’occupe de le rénover avant de le louer à un locataire rencontrant les conditions d’éligibilité. L’investisseur est également tenu d’opter pour une option de durée d’engagement de mise en location qui doit être d’au minimum 6 ans. Le taux de sa réduction d’impôt est ensuite choisi en fonction de sa période d’engagement.

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Taux de la réduction d'impôt

Comme cité précédemment, le taux de la réduction d’impôt dépend entièrement de la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur. Il existe trois options : 6 ans, 9 et 12 ans. La durée initiale est de 6 ou 9 années. Si le propriétaire opte pour 6 ans, alors il pourra proroger pour 2 fois 3 années supplémentaires, ce qui fera 12 ans au total. En revanche, s’il opte pour 9 ans initialement, alors il ne pourra proroger que pour 1 fois 3 années de plus afin d’avoir également 12 ans au total.

Voici les taux de réduction d’impôt appliqués en 2022 avec le dispositif Denormandie :

• 12 % du montant total investi dans le bien si la durée est de 6 ans ;
• 18 % du montant total investi dans le bien si la durée est de 9 ans ;
• 21 % du montant total investi dans le bien si la durée est de 12 ans.

Bon à savoir

La réduction d’impôt est calculée en prenant en considération les plafonds suivants :

• Montant total d’acquisition du bien immobilier plafonné à 300 000 € ;
• Plafond de 5 500 € par m2 concernant la surface habitable ;
• Plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 € par année

Les plafonds Denormandie à respecter

La mise en place de ces plafonds répond à la volonté du gouvernement visant à permettre aux foyers aux revenus intermédiaires d’accéder à la location d’un logement décent dans certaines villes. Ces foyers disposent en effet de revenus considérés comme étant trop importants pour bénéficier d’un logement social, mais pas assez conséquents pour accéder à une habitation du parc locatif privé, car ce dernier demande quelques fois une garantie allant jusqu’à trois fois le prix du loyer mensuel. Ces plafonds sont instaurés pour encadrer le loyer et contrôler l’éligibilité du locataire, c’est pour cela qu’on retrouve deux types de plafonnement : les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer mensuel a été mis en place pour éviter que les propriétaires bailleurs n’exagèrent les prix de loyers, car ceci irait à l’encontre des objectifs fixés par le dispositif Denormandie. Ce plafond est réévalué et subit de légers changements chaque année dans le but de se conformer à l’évolution du coût de la vie. Il varie en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement concerné : plus la zone est tendue, plus le plafond de loyer y est élevé. Ainsi, voici les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, qui s’appliquent à tous les baux conclus en France métropolitaine en 2021 :

• Pour la zone A bis : 17,62 € ;
• Pour la zone A : 13,09 € ;
• Pour la zone B1 : 10,55 € ;
• Pour la zone B2 : 9,17 € si un agrément valable est accordé par le préfet de région.

Les plafonds de ressources

En appliquant des plafonds de ressources aux locataires, le gouvernement espère pouvoir encadrer l’éligibilité de chaque locataire potentiel au dispositif Dernomandie afin d’offrir l’accès au logement à la catégorie de foyers visés. Le bailleur a donc pour devoir de vérifier le revenu fiscal de référence de chaque demandeur de location afin de s’assurer que ses revenus sont bien au-dessous des limites de ressources imposées. Tout comme avec le dispositif Pinel, ces plafonds varient en prenant compte de la composition du foyer de futur locataire (personne seule ou couple, personne(s) à charge supplémentaire, etc.). À titre d’exemple, Voici donc les plafonds de ressources fixés pour l’année 2022 en zone A bis :

• Pour une personne seule : 39 363€ ;
• Pour un couple : 58 831€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec une personne à charge : 77 120€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 92 076€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 109 552€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 123 275€ ;
• La majoration par personne à charge supplémentaire est de 13 734€.

Quels sont les travaux éligibles à la réduction d'impôt Denormandie ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Denormandie, il est nécessaire que le logement acquis respecte certaines conditions qui vont au-delà des conditions élémentaires du Pinel. Cependant, ces dernières peuvent être différentes selon la date d’acquisition du logement.

Si le logement a été acquis après la date du 1er Janvier 2020, alors celui-ci devra faire l’objet de travaux d’amélioration équivalents à au moins 25% du coût total du projet, et ce avant sa mise en location. Ces travaux peuvent être variés et concerner divers aspects de l’habitation, notamment la mise en place de nouvelles surfaces annexes ou habitables au sein du bien, ou encore leur rénovation, assainissement ou aménagement s’il s’agit de surfaces déjà présentes. Enfin, on retrouve également sur la liste des travaux ceux concernant l’augmentation de la performance énergétique.

Si le logement a été acquis après le 28 mars 2019, alors il doit impérativement faire l’objet de travaux de rénovation équivalents à 25% minimum de l’enveloppe globale du projet, en allant de l’achat du bien aux frais de notaire et en passant par le montant des travaux. Plus concrètement, les travaux nécessaires à effectuer doivent faire partie de l’un de ces types :

• Des travaux à des fins d’optimisation de la performance énergétique globale du logement d’au minimum 20 % (ou 30 % au moins pour les logements individuels) ;
• Des travaux concernant au moins 2 types parmi l’isolation des murs, combles ou fenêtres, le changement de chaudière, ou la modification de la production d’eau chaude.

Bon à savoir

Les travaux doivent être effectués par un professionnel doté d’une certification Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).

Quelles sont les villes éligibles ?

La loi Denormandie ne s’applique qu’à quelques régions du territoire français. Elle avait pour objectif de redynamiserle cœur des villes qui abritent entre 6 000 et 100 000 habitants, mais ce principe a changé depuis 2020 et c’est désormais la totalité de la surface des communes qui est visée par Denormandie. Ce qui signifie qu’il est tout à fait possible d’investir dans un bien se trouvant hors du centre-ville. Voici donc les communes dans lesquelles le bien immobilier doit être implanté pour bénéficier du dispositif :

Se lancer dans l’investissement locatif via le dispositif Denormandie permet d’acquérir un bien immobilier dans des zones où la demande locative est très forte. De ce fait, vous bénéficierez d’un certain nombre de privilèges lors de la location, notamment l’absence presque totale des périodes de vacances locatives ou encore le grand choix de types de logements qui s’offre à vous en tant que futur propriétaire (studios, appartements, villas, etc.).

Quelles sont les conditions d'éligibilité́ à la loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie impose des conditions d’éligibilité que l’investisseur doit respecter sans équivoque pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte. Ces conditions abordent l’investissement effectué ainsi que sa mise en location.

En effet, le propriétaire doit avoir acquis son bien immobilier entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2022 et respecter la durée de location à laquelle il s’engage (6, 9 ou 12 ans).Le logement doit être soumis à la location en étant non meublé (nu) et servir de résidence principale au locataire. La location doit survenir dans un délai maximum d’une année suivant l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition du logement. Enfin, le bailleur propriétaire se doit de respecter les plafonds de loyer mensuel imposés par le gouvernement dans la zone d’implantation de son bien et s’assurer du respect des plafonds de ressources de chacun de ses locataires.

Si l’investisseur ne prend pas en considération les conditions mises en place par la loi Denormandie, alors il ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt ainsi que des autres avantages offerts par ce dispositif.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

En plus des avantages fiscaux dont bénéficie chaque investisseur via le dispositif Denormandie, il existe un bon nombre d’autres avantages intéressants.

Tout d’abord, il y a la possibilité pour un particulier de se constituer un patrimoine immobilier. L’investissement dans la pierre a toujours présenté peu de risques, ce qui en fait un patrimoine sûr et viable sur lequel l’investisseur peut grandement compter. En plus, c’est un placement qui permet, à terme, de disposer de son bien à sa guise. De plus, il s’agit d’un bien qu’il est très facile de léguer à ses héritiers.

Nous pouvons également parler de la complétion de revenus qui est un avantage non négligeable. L’investissement avec le dispositif Denormandie permet de percevoir un complément de revenus qui aidera le propriétaire à être plus à l’aise financièrement durant toute sa vie, mais également quand ses revenus baisseront à la retraite.