Investir dans un appartement locatif

Pourquoi investir dans un appartement ?

Investir dans un appartement présente de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine durable et rentable.

L'investissement locatif permet de percevoir des loyers réguliers qui peuvent :

• Compléter vos revenus actuels ;
• Préparer votre retraite en assurant des revenus futurs ;
• Rembourser en partie ou totalement le crédit immobilier contracté.

Cet investissement vous permet de diversifier votre patrimoine, en réduisant la dépendance aux placements financiers volatils. En investissant dans l'immobilier, vous vous constituez un patrimoine durable : dus devenez propriétaire d'un actif tangible et vous pouvez transmettre ce patrimoine à vos proches.

Que faut-il savoir avant d'investir dans un appartement locatif ?

Investir dans un appartement locatif nécessite une préparation pour optimiser la rentabilité et minimiser les risques.

Voici quelques conseils :

• Calculez votre capacité d'emprunt et votre niveau d'endettement pour définir un budget réaliste.
• Faites le point sur les options de financement disponibles, en comparant les offres de prêt, les conditions d'emprunt et les dispositifs fiscaux en place.
• Informez-vous sur les aspects juridiques liés à la location.
• Pensez à anticiper les coûts de gestion et d’entretien de l’appartement : frais de copropriété, réparations, et gestion locative, le cas échéant.

Une préparation minutieuse contribue à faire de l’investissement locatif une réussite durable.

Comment financer l'achat d'un appartement pour une mise en location ?

Le crédit immobilier classique

Cela reste l'option la plus couramment proposée par les banques pour financer un bien locatif. Il s’agit d’un crédit immobilier amortissable, avec des mensualités fixes ou variables comprenant une part d’intérêts et une part de capital. Ce type de prêt permet un remboursement progressif, souvent sur 15 à 25 ans, offrant une visibilité financière stable et facilitant la gestion des flux de trésorerie.

Le prêt in fine

Le prêt in fine est particulièrement adapté aux investisseurs qui cherchent à limiter leurs mensualités initiales. Avec ce type de prêt, seuls les intérêts sont remboursés durant la période du prêt, le capital restant dû jusqu’à l’échéance. Cette formule proposée par les établissements bancaires permet de maximiser le rendement locatif pendant la durée du prêt, mais nécessite une capacité de remboursement finale plus importante.

Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier permet d’acquérir un bien sans apport initial. Proposé par la banque, il permet à l’investisseur de louer le bien avec une option d’achat en fin de contrat, souvent utilisée par les entreprises. Cette formule offre une flexibilité intéressante, en permettant d’évaluer le bien avant l’achat, tout en bénéficiant d’une rentabilité immédiate grâce aux loyers perçus. Les intérêts d’emprunt sont également pris en compte, ce qui peut représenter un avantage fiscal pour l’investisseur en fonction de la structure de financement choisie.

L'utilisation de l'épargne personnelle

Mobiliser son épargne personnelle comme apport personnel pour financer un investissement locatif permet d’éviter de contracter un crédit immobilier auprès d'une banque, ce qui allège le taux d'endettement. Cela réduit le coût global de l’acquisition. Cette option convient particulièrement aux investisseurs disposant d’une trésorerie solide, réduisant ainsi les charges financières et augmentant la rentabilité nette du bien acheté pour une mise en location.

Le financement participatif ou crowdfunding immobilier

Le financement participatif ou crowdfunding immobilier offre une alternative moderne de financement, en levant des fonds auprès d'autres investisseurs. Cette option permet de répartir les coûts et les risques sur plusieurs projets immobiliers. Elle est généralement proposée pour des investissements collectifs, où chacun participe au capital du bien, ce qui est intéressant pour les petits budgets ou pour diversifier ses placements.

Dans quel type de logement investir pour être le plus rentable ? 

Il existe différents types de biens pour investir. S'il s'agit de votre première fois en tant qu'acheteur, nous vous aidons à prendre les meilleure décisions. 

Le neuf ou l'ancien

Le choix entre investir dans un logement neuf ou ancien dépend de vos priorités, de vos conditions et de votre stratégie d'investissement. Le neuf offre des avantages fiscaux intéressants et répond aux dernières normes énergétiques, ce qui réduit les coûts d'entretien et de travaux de rénovation. L' investissement immobilier neuf assure aussi une meilleure plus-value à la revente. L' ancien est souvent moins coûteux à l'achat, ce qui permet une rentabilité plus rapide et offre un potentiel de plus-value grâce aux rénovations. Le charme des bâtiments anciens attire souvent une clientèle spécifique. Chaque option présente donc des atouts distincts, selon votre profil d'investisseur.

Une petite ou grande surface

Les petites surfaces, comme les studios ou T2, se louent plus facilement et affichent souvent une rentabilité élevée, grâce à une demande soutenue et des loyers proportionnellement attractifs. À l’inverse, les grandes surfaces attirent généralement des locataires plus stables, comme des familles, ce qui réduit le turnover et les coûts associés à long terme. Elles offrent aussi un potentiel de plus-value à la revente. Selon votre stratégie, chaque option offre des atouts pour maximiser votre rendement.

Un appartement nu ou meublé

La location nue, avec un bail de trois ans, assure une stabilité locative et est soumise à la fiscalité des revenus fonciers, ce qui peut répondre à un objectif de sécurité et de long terme. Cela permet aussi une meilleure plus-value à la revente. L' investissement locatif meublé, assorti d’un bail d’un an, offre une possibilité de flexibilité accrue et peut bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, notamment via le régime micro-BIC ou le régime réel. Le prix d'achat d’un bien destiné à la location nue ou meublée peut varier en fonction des équipements requis pour chaque option. Ces deux options présentent des avantages. Dans les deux cas, les revenus fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux apportent chacun leurs propres avantages, selon la stratégie choisie.

Où investir dans un appartement locatif ?

Le choix de la localisation a pour objectif de maximiser la rentabilité d'un investissement locatif. 

Les critères à considérer sont les suivants :

• Le dynamisme économique de la ville : Opter pour une ville moyenne avec un tissu économique solide et en pleine croissance comme un centre-ville ou une zone en Île-de-France offre la possibilité de favoriser la demande locative et d'assurer une meilleure stabilité.
• La présence d'universités ou grandes écoles : Les étudiants représentent une demande constante et stable, permettant une rentabilité rapide et des opportunités de location continue.
• La proximité des transports en commun : Un logement bien desservi attire un large éventail de profils, des étudiants aux professionnels, et garantit un bon taux d'occupation, surtout en zones urbaines.
• Les projets d'aménagement urbain : L'arrivée de nouvelles infrastructures, de commerces ou de centres culturels peut valoriser votre bien et augmenter la demande locative, offrant des perspectives de valorisation du capital à long terme. 

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

La rentabilité de votre investissement locatif dépend de plusieurs facteurs :

• Le prix d'achat du bien : Plus le prix d’achat est bas par rapport aux loyers potentiels, plus la rentabilité peut être élevée.
• Le montant du loyer : Un loyer élevé, en adéquation avec la demande, contribue à une meilleure rentabilité. 
• Les charges de copropriété : Des charges élevées peuvent peser sur la rentabilité globale, alors que des charges modérées favorisent un rendement locatif plus intéressant.
• La fiscalité applicable :  Le choix du régime fiscal (revenus fonciers pour une location nue, ou micro-BIC pour une location meublée) peut alléger les impôts, surtout si des dispositifs d’abattement ou de déductions fiscales sont disponibles.
• Le taux de vacance locative : Un faible taux de vacance, indicatif d’une forte demande locative, contribue à une meilleure rentabilité et garantit des entrées de loyer régulières.

En général, une rentabilité brute entre 5% et 8% est perçue comme un bon indicateur de rentabilité pour un investissement locatif. Cela peut varier en fonction du marché et de la gestion des coûts.

Investissement dans un appartement locatif : que faut-il prévoir ?

La demande locative

Avant de réaliser un investissement locatif, il est primordial de bien évaluer la demande locative dans la zone ciblée. Une analyse approfondie du marché locatif local permet de déterminer si le bien sera facilement loué. Il est conseillé de vérifier le profil des locataires potentiels, les niveaux de loyers pratiqués et la concurrence. Une demande locative forte garantit une occupation régulière, ce qui maximise les revenus locatifs et assure la rentabilité de votre investissement à long terme.

Le montant du loyer et les impayés

Un loyer bien ajusté attire les locataires tout en maximisant les revenus et en garantissant un retour sur investissement stable. Il est aussi utile de tenir compte des caractéristiques du bien (surface, équipements, état) pour ajuster le loyer, assurant ainsi une bonne occupation et un rendement de votre investissement locatif optimal, même dans un marché concurrentiel. Pour vous protéger des loyers impayés, il est conseillé d’envisager une assurance loyers impayés, qui couvrira les mensualités en cas de défaillance du locataire.

Les impôts et les dispositifs immobiliers de défiscalisation

Anticiper l’imposition des revenus locatifs et choisir le régime fiscal adapté est important pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif. Pour les locations nues, le régime micro-foncier propose un abattement de 30 %, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles. Les locations meublées bénéficient du régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou du régime réel. Des dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou le statut LMNP, offrent également des avantages fiscaux intéressants.

Les dépenses liées à la copropriété 

Pensez à prévoir un budget dédié aux dépenses récurrentes, telles que les charges de copropriété, les assurances, ainsi que l’entretien et les réparations du logement et de l’immeuble. Les charges de copropriété couvrent les services communs (ascenseur, nettoyage, etc.), tandis que l’assurance protège contre divers risques. Les frais d’entretien et de réparation, quant à eux, garantissent le bon état du bien, primordial pour attirer et fidéliser les locataires.

La gestion locative

Vous pouvez choisir entre une gestion directe, où vous gérez vous-même les relations avec les locataires, les états des lieux, et les éventuelles réparations, ou déléguer cette tâche à une agence immobilière. La gestion directe permet d’économiser les frais d’agence, mais demande du temps et de l'implication. La délégation à une agence assure un suivi professionnel et réduit les contraintes, moyennant des honoraires.

La réglementation

Se tenir informé des lois encadrant l'investissement locatif et la location est nécessaire. La loi ALUR impose des règles sur les diagnostics, la gestion des dépôts de garantie et les rapports locatifs. L’encadrement des loyers, en vigueur dans certaines zones, limite également le montant du loyer que vous pouvez fixer. Respecter ces réglementations permet d’éviter des litiges et d’assurer une gestion locative conforme à la législation en vigueur.