Investissement locatif : comment réussir votre projet immobilier et maximiser votre rentabilité

Des solutions pour l’investissement locatif

L’immobilier neuf à l’avantage d’offrir un éventail de dispositifs qui facilitent les investissements locatifs sécurisés et rentables. Voici un tour d’horizon des solutions à votre disposition pour définir les contours de votre investissement pérenne.

L’investissement locatif, c’est quoi ?

L’investissement locatif désigne le fait d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien pour le proposer ensuite à la location. La pierre, un placement sûr et lucratif est le préféré des Français et l’investissement locatif plus particulièrement. C’est une pratique qui séduit de plus en plus de particuliers.

En d’autres termes, l’investissement locatif revient à faire l’acquisition d’une maison, d’un appartement, d’un local commercial voire d’un parking avec l’intention de ne pas l’habiter ou de ne pas l’utiliser à des fins personnelles. Que ce soit pour préparer sa retraite, pour profiter des avantages fiscaux, pour revendre en faisant une plus-value ou pour une transmission future du patrimoine, l’investissement locatif apporte son lot d’avantages.

Pourquoi investir dans le locatif ?

Diverses raisons peuvent pousser à investir dans l'immobilier locatif. Voici d’après notre expérience, celles que nos clients mettent le plus en avant.

Pour construire ou renforcer son patrimoine immobilier

L’investissement immobilier est sans aucun doute l’un des placements les plus intéressants pour constituer son patrimoine, durable et rentable, qui bénéficiera un jour à ses descendants. C’est d’autant plus intéressant que les avantages fiscaux et l’effet levier du crédit immobilier permettent de se créer un patrimoine sans avoir à disposer d’une épargne importante.

D’un point de vue du rendement, le locatif apporte un retour sur investissement plus intéressant que des produits d’épargne : le rendement de l’assurance vie est en moyenne inférieur à 2 % nets de prélèvements sociaux alors que pour l’immobilier il peut aller jusqu’à 7 %.

Pour bénéficier d’un revenu complémentaire et préparer sa retraite

Si le placement immobilier locatif arrive en tête des placements en France, c’est aussi parce qu’il permet de bénéficier de réductions d’impôts. Parmi les dispositifs les plus avantageux, on trouve le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Le statut LMNP permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, avec la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, et le régime réel, permettant de déduire les charges et les amortissements. Une manière donc d’anticiper l’avenir et de garantir un complément de pension.

Pour financer sa résidence principale future

Une fois le crédit immobilier payé avec l’aide des revenus locatifs, le bien peut être utilisé à des fins personnelles. Il devient ainsi un moyen de se loger sans débourser de loyer.

Pour protéger sa famille

Mieux qu’une assurance vie, nos experts immobiliers Cogedim qualifient souvent l’investissement immobilier de solution de prévoyance alternative. Protéger sa famille contre les aléas de la vie tout en se constituant un patrimoine, le tout financé par des loyers locatifs et optimisé par des avantages fiscaux.

Les avantages du neuf : LMNP et nue-propriété

Investir dans l'immobilier offre de nombreux avantages, notamment en termes de constitution de patrimoine et d'optimisation fiscale. Parmi les solutions disponibles, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et l'achat en nue-propriété se distinguent par leurs bénéfices spécifiques et leur adaptabilité aux différents profils d'investisseurs.

Le statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en investissant dans un logement meublé destiné à la location. Ce statut offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. En revanche, le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements, réduisant significativement la base imposable. Cette flexibilité permet aux investisseurs de maximiser leurs revenus locatifs nets tout en optimisant leur fiscalité.

La nue-propriété

L'achat en nue-propriété est une autre stratégie d'investissement immobilier avantageuse, permettant d'acquérir un bien à un prix réduit grâce à une décote importante. Ce dispositif repose sur le démembrement temporaire de propriété, où l'investisseur détient la nue-propriété tandis que l'usufruitier conserve le droit d'utiliser ou de louer le bien pendant une période définie. À l'issue de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans avoir eu à gérer les contraintes locatives. Cette méthode permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée, car les revenus générés par l'usufruitier ne sont pas imposables pour le nu-propriétaire.

Bon à savoir !

Retrouvez sur notre site en ligne nos outils de calculs qui vous permettent d’anticiper en quelques clics et gratuitement les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en fonction de votre projet immobilier locatif.

Anticiper les coûts liés à l’investissement locatif

Outre les frais d’acquisition (prix d’achat du bien, les frais de notaire et frais d’agence) ainsi que les frais engendrés par le crédit immobilier, d’autres frais, parfois minimisés, voire oubliés par les investisseurs, sont à prendre en compte dans le calcul du budget. Qu’il s’agisse de taxes, d’impôts, de frais d’entretien ou de travaux, ils peuvent avoir une incidence sur le taux de rendement et doivent être connus avant de concrétiser un projet d’investissement locatif.

Les impôts et taxes

• La taxe foncière : Comme tous les propriétaires, l’investisseur locatif doit s’acquitter de la taxe foncière. Cependant, certaines communes appliquent une exonération de 50 % de la taxe foncière valable les deux premières années de la détention d’un logement neuf, que ce soit dans le cadre d'un investissement en LMNP ou en nue-propriété. Enfin, en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), elle est facturée au locataire. ;
• La taxe d’habitation : La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023. En 2025, seuls les propriétaires de résidences secondaires sont encore soumis à cet impôt. En revanche, si au 1er janvier, le logement est vide, la taxe n’est due par personne.

Bon à savoir !

Les revenus fonciers ont la particularité sont soumis à la « double peine » : impôt sur le revenu et contributions sociales.

Les frais liés à la gestion locative

Ici, les frais seront plus ou moins importants en fonction du choix de gestion locative. En effet, les propriétaires qui se chargent eux-mêmes de la gestion de leur parc immobilier devront s’affranchir de frais peu élevés.

• La gestion locative : les investisseurs peuvent faire appel à une agence immobilière. Ils pourront ainsi bénéficier des conseils et de l’accompagnement d’un professionnel du placement immobilier. Ils se déchargeront de la recherche de locataire et de la gestion locative. Déléguer à une agence a un coût qui s’élève en moyenne à 6 % du loyer ;
• Les assurances : aujourd’hui, les propriétaires de biens en location peuvent avoir recours à un grand nombre de garanties leur permettant de se couvrir de nombreux risques : la garantie de loyer impayé (facultative et payante) qui permet à l’investisseur de se protéger en cas de défaut de paiement, la garantie vacance locative pour se prémunir des risques de non-location ou encore la garantie dégradation aux biens ;
• Les frais de copropriété : une partie à ne pas négliger, car elle peut s’avérer relativement importante dans certains cas. En revanche, grâce aux nouvelles normes basse consommation, les frais seront moindre dans un bâtiment neuf.

Les travaux et frais d’entretien

Comme pour tout logement, des petits travaux d’entretien courant sont nécessaire, mais restent à la charge du locataire. Cependant, les travaux de maintenance et d’amélioration (peinture, façade, toiture, installation défectueuse, etc.) sont à prévoir dans le budget du propriétaire. S’il s’agit d’un bien neuf, les assurances dommages ouvrage et décennale couvrent généralement ces types de frais dans les premières années qui suivent la livraison.

Comment financer son investissement immobilier locatif ?

Le choix de la solution de financement est propre à chaque investisseur, à sa situation financière et aux objectifs qu’il s’est fixé. Afin d’éviter les mauvaises surprises et d’augmenter les chances de réussite de l’investissement locatif, il est nécessaire de définir ses critères et de prendre en compte plusieurs paramètres financiers : crédit immobilier, apport ou épargne personnelle ? Risques de non-paiement du loyer, mensualités futures, etc.

Payer à crédit

Gros avantage de l’immobilier locatif, contrairement à un autre placement comme les actions par exemple, c’est qu’il est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine durable financé par un prêt. D’autant plus qu’aujourd’hui, grâce à des taux d’intérêt bas, les investisseurs ont la possibilité de facilement concrétiser un projet immobilier.

La rentabilité du projet locatif dépend en grande partie de la durée du crédit contracté : plus la durée est courte et plus les mensualités sont élevées et à l’inverse, un prêt sur une longue durée suppose des mensualités plus faibles. Si dans le premier cas, les risques de fragiliser son équilibre financier est plus élevé, le prêt immobilier revient finalement plus cher dans le deuxième cas.

Enfin, lors d’un prêt immobilier, les banques proposent deux formules de remboursement : le crédit amortissable, solution la plus connue et la plus courante, avec des mensualités qui remboursent les intérêts et le capital emprunté ou le prêt in fine, avec des mensualités qui visent à rembourser les intérêts et l’assurance alors que le capital sera remboursé en une seule fois à la fin du crédit. Cependant, dans le cas du prêt in fine, les banques demandent un grand nombre de garanties à leurs clients, avec entre autres un apport personnel conséquent.

Bon à savoir !

Ce type de financement implique un calcul précis de la rentabilité afin de s’assurer de sa capacité à couvrir les frais engendrés (mensualités, assurances, etc.). Pour cela, vous avez la possibilité de faire une simulation de prêt immobilier et connaître ainsi votre capacité d’emprunt ou le montant de vos mensualités futures. Nos outils de calcul disponibles en ligne vous seront ainsi d’une grande aide dans la préparation d’un rendez-vous auprès des banques ou autres organismes de prêt.

L'apport, est-ce une nécessité ?

La question de l’apport revient très souvent chez nos clients lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. S’il s’agit de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, les banques demandent généralement un apport moyen de 10 % du montant total. Pour un projet d’investissement locatif, l’apport personnel n’est pas nécessaire. Parfois, les établissements bancaires favorisent d’ailleurs les prêts immobiliers à 110 %, c’est-à-dire un financement permettant à un emprunteur de financer la totalité du prix du bien ainsi que les frais annexes.

Fiscalité et taux de rentabilité : les éléments à ne pas oublier

Voici deux autres critères qui entrent en compte dans la préparation de son investissement immobilier. En effet, comprendre la fiscalité qui encadre les revenus fonciers ainsi que savoir calculer la rentabilité de son investissement locatif sont des points à ne pas négliger. Ils permettront à l’investisseur d’augmenter ses chances de réussite.

Tout d’abord, il est important de comprendre que les revenus tirés d’un logement meublé font l’objet d’une imposition différente de celle d’un logement nu. En effet, la fiscalité de la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction du montant des revenus, le loueur devra se déclarer en tant que LMP (Loueur en meublé professionnel) ou LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Les revenus fonciers tirés d’une location non meublée quant à eux sont imposés selon le régime micro-financier (sous 15 000 €/an) ou selon le régime réel d’imposition lorsque ce seuil est dépassé.

Ensuite, contrairement à ce que l’on pourrait penser, la rentabilité d’un investissement locatif ne repose pas uniquement sur les loyers perçus. C’est en effet l’ensemble des charges tels que les travaux d’entretien, les différentes garanties ou les impôts que nous avons détaillés précédemment, mais aussi le temps consacré à la gestion locative qu’il faut prendre en compte. Enfin, la rentabilité repose également sur une possible plus-value lors de la revente éventuelle.

Afin de connaître sa rentabilité brute, il faut diviser le loyer annuel par le prix d’achat, puis multiplier le résultat obtenu par 100.

Investissement locatif réussi : la bonne stratégie

Effectuer un bon investissement immobilier, c’est avant tout se poser les bonnes questions : Quel est l’objectif sur le long terme d’un tel investissement ? S’agit-il de percevoir une rente sous forme de loyers ou de revendre pour toucher une plus-value ? Le logement deviendra-t-il par la suite une résidence principale ou servira-t-il à loger sa descendance ? Le bien fera-t-il plus tard l’objet d’une transmission en tant que patrimoine immobilier ? Grâce aux réponses, les contours du projet, mais aussi et surtout la stratégie pourront être définit, conditionnant ainsi le type et l’emplacement du bien.

Dans quel type de logement investir ?

En fonction des objectifs fixés, mais aussi des envies, besoins et possibilités financières, le choix du logement sera différent. Lors de la recherche, deux critères principaux entrent en compte :

• L’emplacement : tout professionnel du placement immobilier l’affirme : le choix du lieu est primordial et c’est aussi la toute première étape d’un investissement locatif réussi. L’étude de l’environnement (vie du quartier ciblé, transports en commun, écoles, commerces de proximité, etc.), du marché locatif (logements vacants, loyers moyens, demande locative, etc.) et du dynamisme économique de la zone est primordial ;
• Le type : réussir son investissement locatif, cela passe aussi par le choix du type de logement. Les petites surfaces rapportent plus au m2, mais les changements de locataires sont plus fréquents, alors qu’avec une maison ou un grand appartement, le rendement locatif sera plus bas, mais la vacance diminue.

Choix du locataire et définition du loyer

Après le choix du logement, le locataire est primordial pour un investissement réussi. Cela paraît logique, mais sans locataire, pas de location et donc pas de loyer. Là non plus, il ne s’agit pas de choisir au hasard, mais de favoriser les locataires sérieux et fiables. Pour trouver la personne idéale, plusieurs solutions existent : laisser une agence s’en charger, diffuser soi-même une annonce, favoriser ses connaissances. Le propriétaire peut demander aux candidats à la location de justifier leurs revenus (idéalement, ils sont 3 fois supérieurs au loyer demandé) ainsi qu’un dépôt de garantie ou un caution.

Pour ce qui est du loyer, l’investisseur le fixe librement, que ce soit un bien meublé ou vide. Pour proposer un montant cohérent, il est possible de se baser sur les loyers pratiqués dans la zone géographique. À savoir également que certaines villes imposent des dispositifs d’encadrement des loyers.

Location vide ou meublée ?

Autre question que se posent un grand nombre d’investisseurs immobilier, louer vide ou équiper le logement ? Chaque solution apporte son lot d’avantages, avec une sécurité et une stabilité certaine dans le cas de la location vide, mais des avantages fiscaux intéressants pour la location meublée.

Le bail de la location vide est signé pour une période de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une nouvelle période de 3 ans. En fonction du montant des loyers perçus, les revenus fonciers sont imposés ou le régime micro foncier ou réel.

En ce qui concerne la location meublée, le bail dure 1 an, renouvelable par tacite reconduction. La notion de logement meublé fait l’objet d’une liste de meubles obligatoires et doit être habitable immédiatement. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC, soit sous le régime forfaitaire qui permet d’être imposé que sur la moitié des recettes, soit sous le régime réel qui donne droit à une déduction des charges et amortissements des recettes locatives.

La gestion locative

Pour la gestion du parc immobilier, deux options existent :

• S’en occuper soi-même : avant d’opter pour cette solution, il est impératif de s’informer sur les différents aspects de l’immobilier locatif, à savoir la fixation du loyer, l’entretien du logement, le choix du locataire, etc. Cette option n’inclut pas d’intermédiaire et permet donc de faire des économies. Mais elle sous-entend une grande implication personnelle ;
• Confier la gestion locative à un professionnel : dans ce cas, le propriétaire signe avec un professionnel immobilier un mandat de gestion. Ce dernier deviendra alors l’interlocuteur principal du locataire et se chargera de la mise en location, des visites, de percevoir les loyers, etc. Les tarifs sont variables et sont généralement compris en 3 et 12 % du prix du loyer. Les prestataires qui se chargent des logements demandent souvent au propriétaire de souscrire une assurance loyers impayés afin d’éviter tout désagrément.

Mais aussi : l'investissement dans un parking 

Pour diversifier son patrimoine, investir dans un parking est une solution locative simple et rentable. Acheter une place de parking équipée d’une borne électrique répond aux besoins croissants des utilisateurs de véhicules électriques, rendant ce type de bien particulièrement attractif pour la location. De plus, les frais de notaire d'un parking dans un logement neuf sont souvent réduits par rapport aux biens immobiliers traditionnels et anciens, ce qui permet un investissement accessible avec un potentiel de rentabilité intéressant. Que ce soit pour un emplacement en centre-ville ou dans une résidence, l’achat de parkings répond à une demande en forte croissance.

FAQ

Le choix du locataire est-il libre ?

Oui, l’investisseur a le droit de choisir la personne qui deviendra locataire de son bien. Il peut d’ailleurs réclamer un dossier complet composé d’une pièce d’identité, d’un justificatif de domicile, de justificatifs de situation personnelle (contrat de travail, certificat K-bis pour les indépendants ou carte étudiant), de justificatifs de ressources (bulletins de salaire par exemple). En revanche, la loi sanctionne la discrimination liée au sexe, à l’origine ethnique, à la religion et aux opinions politiques du candidat.

Quels risques pour un investissement locatif ?

Si les avantages liés à ces types de placements, lorsqu’ils sont bien préparés et parfaitement solides, sont nombreux, il existe tout de même certains risques : dévalorisation du quartier dans lequel se trouve le logement, mauvaise surprise en ce qui concerne le locataire, perte de rendement, etc. Il est donc primordial d’être bien renseigné et de suivre scrupuleusement les différentes étapes mentionnées précédemment pour un investissement réussi.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Acheter une maison ou un appartement, pour le louer ou l’habiter, c’est le placement préféré des Français. Une valeur sûre qui permet soit de gagner de l’argent grâce à la plus-value lors de la revente, soit par grâce aux revenus fonciers dégagés des loyers locatifs. Percevoir un complément de revenu, augmenter son patrimoine, placer mensuellement de l’argent, optimiser son patrimoine déjà existant ou protéger sa famille, les avantages sont nombreux.