Loi bailleur privé 2026 : ce qu’il faut savoir sur le dispositif Jeanbrun

Un nouveau cadre pour l’investissement locatif privé

Le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec les mécanismes précédents, notamment ceux fondés sur une réduction d’impôt forfaitaire. Il repose sur une approche différente, davantage patrimoniale et comptable.

Contrairement aux dispositifs antérieurs :

• il est applicable sur l’ensemble du territoire national ;
• il ne prévoit pas de réduction d’impôt directe ;
• il s’appuie sur un mécanisme d’amortissement du logement, conditionné à des engagements précis.

Cette mesure vise à orienter les investissements dans la durée.

Le cœur du dispositif : l’amortissement du logement

Le principal avantage du dispositif Jeanbrun repose sur la possibilité, pour le bailleur, d’amortir fiscalement le logement et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement consiste à répartir dans le temps la déduction fiscale de la valeur du logement, à l’exclusion du terrain. En pratique, la base amortissable correspond à la valeur du bâti, fixé par la loi 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable. 

Dans le neuf, le taux d'amortissement est : 

• fixé entre 3,5% et 5,5% par an ;
• est plafonné entre 8000 € et 12 000 € par an, selon le niveau de loyer respecté. 

Ce mécanisme permet :

• de baisser le revenu foncier
• de lisser l'avantage fiscal sur la durée de détention ;
• d’améliorer la visibilité de la rentabilité nette à long terme, dans la mesure où l'amortissement peut être pratiqué jusqu'à ce que le prix d'acquisition ait été amorti à hauteur de 80%. 

Neuf et ancien : deux traitements distincts

Le dispositif distingue clairement :

• les logements neufs, pour lesquels l’amortissement est ouvert de plein droit sous réserve du respect des conditions.
• les logements anciens, pour lesquels l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux importants, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, et permettent, notamment d'atteindre une performance énergétique correspondant aux classe A ou B.

Une modulation selon le niveau de loyer

Le taux et l'amortissement ne sont pas uniforme. Ils sont modulés en fonction du niveau de loyer pratiqué. Le principe retenu est incitatif : plus le loyer est modéré, plus le taux et le plafond d'amortissement sont élevés.

Cette modulation s’inscrit dans un cadre réglementaire précis : 

• l’éligibilité au dispositif n’est pas conditionnée à un zonage géographique ; 
• les loyers intermédiaires et les ressources des locataires restent définis par référence au zonage ABC ;
• les loyers sociaux et très sociaux, ainsi que les ressources des locataires sont fixés à l’échelle communale.

En savoir plus sur le Statut de bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quels changements pour les propriétaires bailleurs privés ?

Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas automatiquement. Il est réservé aux projets respectant un ensemble de conditions cumulatives, destinées à garantir la cohérence de la politique publique du logement.

Le nouveau dispositif s’applique selon des règles précises :

• engagement de mise en location pendant une durée minimale de 9 ans ;
• application du dispositif sur l’ensemble du territoire français conditionnant l’éligibilité des biens ;
• éligibilité limitée aux logements collectifs, loués nus en résidence principale ;
• exclusion des locations réalisées au sein du cercle familial, afin d’éviter les usages patrimoniaux détournés ;
• respect de plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social) et de ressources des locataires, définis selon la catégorie de logement et précisés par voie réglementaire.

En savoir plus sur les Conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quelles obligations pour les bailleurs privés ?

En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter un ensemble d’obligations tout au long de la période d’engagement.

Les principales obligations identifiées à ce stade sont les suivantes :

• louer le logement nu à titre de résidence principale ;
• respecter la durée minimale d’engagement de location de 9 ans ;
• appliquer les plafonds de loyers et de ressources des locataires définis par catégorie de logement (intermédiaire, social, très social) ;
• satisfaire aux exigences réglementaires applicables en matière de performance énergétique, pour ce qui concerne les logements anciens rénovés ;
• conserver le bien en location dans les conditions requises, pendant une durée minimum de 9 ans.

En cas de non-respect de ces obligations, le principe d’une remise en cause des avantages fiscaux est posé, selon des modalités qui devront être précisées par les textes d’application.

Quels impacts pour les investissements locatifs ?

Pour les bailleurs, le dispositif Jeanbrun modifie en profondeur l’équilibre économique des projets locatifs.

Les bénéfices du dispositif :

• une fiscalité plus lisible et mieux étalée dans le temps ;
• une meilleure sécurisation des règles applicables dans le temps ; 
• une incitation forte à la rénovation du parc ancien ;
• une cohérence renforcée entre logement neuf et logement rénové.

En savoir plus sur les Avantages du bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Les points de vigilance :

• des contraintes renforcées en matière de loyers et de durée d’engagement ;
• une exigence énergétique plus élevée.

Quand le dispositif sera-t-il pleinement applicable ?

Le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans la loi de finances 2026, publiée au Journal officiel le 20 février 2026 (JO n° 0043). Il est applicable depuis le 21 février 2026.

FAQ sur la loi bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun

1. Quelles sont les principales évolutions issues de la loi de finances 2026 pour les bailleurs privés ?
La réforme instaure un nouveau cadre d’investissement locatif, fondé sur un mécanisme d’amortissement du logement, un engagement de location pendant minimum 9 ans, des loyers et ressources des locataires encadrés. Cette mesure est couramment désignée comme le dispositif Jeanbrun.

2. Quelle est la durée d’engagement exigée pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le bailleur doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans, dans le respect des conditions prévues par les textes d’application.

3. Quels logements peuvent bénéficier du dispositif ?
Le dispositif s'applique aux logements collectifs, neufs ou anciens rénovés, loués nus en résidence principale. Les maisons individuelles en sont exclues. Les locations au sein du cercle familialsont également proscrites.

4. Les modalités du dispositif sont-elles définitivement fixées ?
Les principes sont inscrits dans la loi de finances 2026 et applicable depuis le 21 février 2026