Loi bailleur privé 2026 : ce qu’il faut savoir sur le dispositif Jeanbrun

Un nouveau cadre pour l’investissement locatif privé

Le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec les mécanismes précédents, notamment ceux fondés sur une réduction d’impôt forfaitaire. Il repose sur une approche différente, davantage patrimoniale et comptable.

Contrairement aux dispositifs antérieurs :

• il est applicable sur l’ensemble du territoire national, sans zonage conditionnant l’éligibilité du bien ;
• il ne prévoit pas de réduction d’impôt directe ;
• il s’appuie sur un mécanisme d’amortissement du logement, conditionné à des engagements précis.

Cette mesure vise à sécuriser l’investissement sur la durée, tout en évitant les effets d’aubaine de court terme.

Le cœur du dispositif : l’amortissement du logement

Le principal avantage du dispositif Jeanbrun repose sur la possibilité, pour le bailleur, d’amortir fiscalement le logement et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement consiste à répartir dans le temps la déduction fiscale de la valeur du logement, à l’exclusion du terrain. En pratique, la base amortissable correspond à la valeur du bâti, généralement estimée à environ 80 % du prix d’acquisition, le terrain n’étant pas amortissable.

Ce mécanisme permet :

• de réduire la base imposable des revenus locatifs ;
• de lisser l’effort fiscal sur la durée de détention ;
• d’améliorer la visibilité de la rentabilité nette à long terme.

Neuf et ancien : deux traitements distincts

Le dispositif distingue clairement :

• les logements neufs, pour lesquels l’amortissement est ouvert de plein droit sous réserve du respect des conditions.
• les logements anciens, pour lesquels l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux importants, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, conformes aux critères réglementaires applicables, notamment en matière de performance énergétique.

Une modulation selon le niveau de loyer

L’amortissement n’est pas uniforme. Il est modulé en fonction du niveau de loyer pratiqué. Le principe retenu est incitatif : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est renforcé.

Cette modulation s’inscrit dans un cadre réglementaire précis : si l’éligibilité au dispositif n’est pas conditionnée à un zonage géographique, les loyers intermédiaires restent définis par référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont fixés à l’échelle communale.

En savoir plus sur le Statut de bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quels changements pour les propriétaires bailleurs privés ?

Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas automatiquement. Il est réservé aux projets respectant un ensemble de conditions cumulatives, destinées à garantir la cohérence de la politique publique du logement.

Le nouveau dispositif s’applique selon des règles précises :

• engagement de mise en location pendant une durée minimale de 9 ans ;
• application du dispositif sur l’ensemble du territoire français, sans zonage conditionnant l’éligibilité des biens ;
• éligibilité limitée aux logements collectifs ;
• exclusion des locations réalisées au sein du cercle familial, afin d’éviter les usages patrimoniaux détournés ;
• respect de plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social), définis selon la catégorie de logement et précisés par voie réglementaire.

En savoir plus sur les Conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quelles obligations pour les bailleurs privés ?

En contrepartie de l’avantage fiscal, le bailleur doit respecter un ensemble d’obligations tout au long de la période d’engagement.

Les principales obligations identifiées à ce stade sont les suivantes :

• louer le logement à titre de résidence principale ;
• respecter la durée minimale d’engagement de location de 9 ans ;
• appliquer les plafonds de loyers définis par catégorie de logement ;
• satisfaire aux exigences réglementaires applicables en matière de performance énergétique, notamment pour les logements anciens rénovés ;
• conserver le bien dans le périmètre du dispositif pendant toute la durée d’engagement.

En cas de non-respect de ces obligations, le principe d’une remise en cause des avantages fiscaux est posé, selon des modalités qui devront être précisées par les textes d’application.

Quels impacts pour les investissements locatifs ?

Pour les bailleurs, le dispositif Jeanbrun modifie en profondeur l’équilibre économique des projets locatifs.

Les bénéfices du dispositif :

• une fiscalité plus lisible et mieux étalée dans le temps ;
• une meilleure sécurisation des investissements de long terme ;
• une incitation forte à la rénovation du parc ancien ;
• une cohérence renforcée entre logement neuf et logement rénové.

En savoir plus sur les Avantages du bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Les points de vigilance :

• des contraintes renforcées en matière de loyers et de durée d’engagement ;
• une exigence énergétique plus élevée.

Mesures d’accompagnement prévues

Afin de faciliter l’appropriation du dispositif, l’État prévoit un accompagnement des bailleurs, notamment à travers :

• des aides à la rénovation et à la performance énergétique ;
• un appui juridique et fiscal ;
• une simplification progressive des démarches administratives.

Ces mesures visent à réduire les freins à l’investissement et à accompagner la transformation du parc locatif privé.

Quand le dispositif sera-t-il pleinement applicable ?

Bien que le dispositif Jeanbrun soit inscrit dans la loi de finances 2026, sa mise en œuvre concrète dépend encore de la publication des décrets d’application. Ceux-ci préciseront notamment :

• les plafonds de loyers et de ressources ;
• les modalités exactes d’amortissement ;
• les conditions de contrôle et de remise en cause.
• les conditions de contrôle et de remise en cause.

Le cadre légal prévoit une application à compter du 1er janvier 2026, sous réserve des précisions apportées par les décrets d’application, ce qui invite les investisseurs à anticiper les principes du dispositif, tout en restant attentifs aux textes réglementaires à venir.

FAQ sur la loi bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun

1. Quelles sont les principales évolutions issues de la loi de finances 2026 pour les bailleurs privés ?
La réforme instaure un nouveau cadre d’investissement locatif, fondé sur un mécanisme d’amortissement du logement, un engagement de location à long terme et des loyers encadrés. Cette mesure est couramment désignée comme le dispositif Jeanbrun.

2. Quelle est la durée d’engagement exigée pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le bailleur doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans, dans le respect des conditions prévues par les textes d’application.

3. Quels logements peuvent bénéficier du dispositif ?
Le dispositif privilégie les logements collectifs, neufs ou anciens rénovés sous conditions. L’éligibilité des maisons individuelles fera l’objet de précisions par voie réglementaire. Les locations au sein du cercle familial (ascendants, descendants ou personnes du même foyer fiscal) sont exclues.

4. Les modalités du dispositif sont-elles définitivement fixées ?
Les principes sont inscrits dans la loi de finances 2026, mais les plafonds de loyers, de ressources et les modalités d’amortissement doivent encore être précisés par décret.