Faire sa déclaration LMNP

Vous jouissez indéniablement d'une fiscalité avantageuse qui vous permet de limiter le coût de votre imposition, voir de ne pas en payer du tout, entre abattement forfaitaire, déduction de charges, récupération de la TVA, amortissement reportable, cumul avec le dispositif Censi-Bouvard dans certains cas, etc.

Avant d'entreprendre les démarches de déclaration sous le statut de LMNP, la première étape fondamentale sera de déterminer si vous y êtes éligible et nous allons donc balayer l'ensemble des conditions d'application.Puis nous allons ensuite expliquer l'ensemble des démarches de déclaration afin de profiter du statut LMNP, et ce, quelque que soit votre régime fiscale, e

Puis-je bénéficier du statut, quelles sont les conditions ?

Les conditions personnelles d'éligibilité

Tout d'abord et à titre personnel, vous devez répondre aux exigences suivantes :

• Être majeur et résider sur le territoire français ;
• Être le propriétaire du bien loué;
• Être particulier, c'est-à-dire ne pas exercer cette activité à titre professionnel (sinon vous passer à un autre statut, celui du loueur meublé professionnel LMP).

En dehors de ces deux conditions, il faudra s'attarder sur 3 domaines bien spécifiques : le type de logement que vous souhaitez mettre en location, la notion de meublé et les conditions de revenus.

Quel type de logement puis-je louer avec le statut LMNP ?

Pour entrer dans le périmètre LMNP votre logement doit :

• Mesurer un minimum de 9 mètres carrés ;
• Être à usage d'habitation (résidence principale) ou à usage touristique (résidence secondaire). Cela implique donc que l'usage commercial n'est pas toléré, même partiellement) ;
• Entrer dans les catégories suivantes : appartement, maison, gîte rural, chambre d’hôtes ou résidence de services (étudiante, de tourisme, d'affaires, pour seniors ou EHPAD).

En dehors de ces trois règles, vous pouvez autant investir dans le neuf que de l'ancien, faire de la location ou de la sous-location le statut LMNP n'a pas de restriction sur ces sujets.

Sachez toutefois que si votre investissement se porte sur la résidence de services, pour être considéré comme tel, il faut qu'il y soit proposé des services annexes d'aide à la personne comme un service de restauration, un service médicalisé, un service de ménage, un service d'accueil, etc.)

Que signifie logement meublé ?

Vous devez mettre à disposition de votre locataire un logement meublé qui lui fournira du mobilier et des équipements suffisants pour qu'il puisse, de façon décente, vivre, dormir ou manger (article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, le logement devra proposer à minima :

• Un matelas avec une couverture ;
• Des meubles dédiés au rangement ;
• Une table et des chaises ;
• La vaisselle et les ustensiles pour la cuisine ;
• Du matériel ménager (aspirateur, balai, etc.) ;
• L'éclairage ;
• Des rideaux ou stores ;
• Une cuisine équipée avec réfrigérateur, plaques de cuisson et four.

Un logement vide ne vous permettra pas de jouir du statut LMNP et la différence majeure est que les revenus du logement nu sont des biens soumis aux taxes foncières, bien moins avantageuses. Or, dans le cadre du bien meublé et avec votre SIRET, ces revenus deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelles sont les conditions de revenus locatifs ?

Pour relever du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel, deux limites financières ont été fixées.

1. Vos revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 23 000 € par an.

2. Vos recettes locatives ne doivent pas constituer plus de 50% des revenus annuels déclarés au titre de votre foyer fiscal.

Les déclarations nécessaires au statut LMNP

Lorsque vous exercez sous le statut LMNP, les déclarations se passent en deux temps : la déclaration de début d'activité aussi appelée immatriculation et la déclaration annuelle des revenus.

La déclaration de début d'activité

L’immatriculation, une étape nécessaire

Cette démarche doit être réalisée auprès du greffe du Tribunal de commerce en complétant le formulaire P0i (Cerfa numéro 11921). Elle se réalise soit en ligne, soit sous format papier en vous déplaçant à votre centre de services publics.

La déclaration en ligne sera par ailleurs obligatoire à compter du 1er janvier 2023.

Cette déclaration va vous permettre d'obtenir un numéro SIRET par retour.

Réception d'un numéro SIRET

Le délai de réception du SIRET est estimé à 30 jours et il matérialisera officiellement votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Attention, le numéro SIRET est relatif à une adresse. Donc si vous avez un seul logement, vous aurez un seul SIRET, mais si vous avez plusieurs logements, vous devez être vigilant dans votre déclaration.

Si vos logements sont situés à la même adresse, vous n'aurez qu'un seul SIRET, Mais, s'ils sont à des adresses distinctes, vous devrez demander autant de SIRET que d'adresses.

Grâce à ce numéro SIRET vous pourrez donc gérer et déclarer vos revenus locatifs. Il vous servira également à choisir votre régime fiscal.

Délais à respecter et coûts de l'immatriculation ?

Cette démarche doit être réalisée dans un maximum de 15 jours à compter de la date d'entrée dans les lieux de votre locataire, date notifiée sur le bail.

En cas de non-respect de cette obligation, vous pourrez être soumis à des sanctions de la part des services fiscaux.

Sachez que cette démarche est gratuite, il ne vous sera pas demandé de frais complémentaires pour vous inscrire. En revanche, vous pouvez être soumis à des frais de création ou de fonctionnement d'entreprise en fonction de la forme juridique choisie.

Choix du régime fiscal, comment faire ?

Lorsque vous exercez sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes automatiquement affilié au régime fiscal du micro-BIC. Vous avez la liberté d'opter pour le régime réel, mais pour cela, vous devrez le spécifier dans le formulaire p0i.

Si vous n'avez pas réalisé cette procédure lors de la déclaration initiale (vous avez le droit de changer d'avis), dans ce cas, vous devrez formuler la demande par courrier adressé au centre des impôts et avant le 1er février de l'exercice en cours. Ainsi, pour bénéficier du régime fiscal réel sur vos revenus locatifs de 2022, votre demande doit être adressée avant le 1er février 2022.

Liste des documents à compléter au début d'activité

En plus du document P0i, vous avez l'obligation de compléter 3 documents lors de votre immatriculation.

Le formulaire P2P4i

Ce formulaire vous permet un échange avec des services administratifs sur des éléments courants et relatifs à l'exploitation de votre activité de location meublée. Il sert autant à déclarer, qu'à modifier ultérieurement tout changement majeur tel que :

• La date de début d’activité ;
• L'adresse ;
• La surface suite au rattachement d'un nouveau bien ;
• La cessation.

Le questionnaire 751-SD

Lorsque vous recevrez votre numéro SIRET, celui-ci sera accompagné d'un questionnaire 751-SD.

Il sert à communiquer davantage d'informations sur votre activité de loueur meublé non professionnel et notamment en matière de déclaration de Cotisation Foncière des Entreprises, CFE.

Le document 1447

Le formulaire 1447 est un document prérempli qui permet au service des impôts de calculer le montant de votre Cotisation Foncière des Entreprises.

Vous le recevez après retour du questionnaire 751-SD, mais vous devez penser à en faire la demande auprès de votre centre, en cas de non-réception de celui-ci. Une fois complété, il vous appartient de le retourner à votre SITE (en fonction de l'adresse du logement loué).

La déclaration en cours d'année

Les démarches sont quelque peu différentes en fonction de votre régime : Micro-bIC ou réel. L'idée est de déclarer vos revenus locatifs perçus et de pouvoir profiter de la fiscalité avantageuse offerte par le statut LMNP.

Si vous êtes en régime micro-BIC

La déclaration sous le régime micro BIC est assez simple puisque vous devez simplement reporter le montant des revenus locatifs perçus (vous devez déclarer les montants de loyer incluant les charges et les recettes accessoires).

L’administration fiscale se chargera d'appliquer l’abattement forfaitaire de 50 % et de 71 % pour le cas des locations touristiques.

Si vous êtes en régime réel

Les documents à fournir

Cette fois, la déclaration annuelle va être sensiblement plus compliquée. Vous devez communiquer deux documents.

Tout d'abord, la déclaration 2031-2033 qui correspond à la liasse fiscale, votre bilan comptable, en bref, et elle doit faire état d'un tableau d'amortissement faisant des distinctions entre les recettes et les dépenses de l'immobilier, le mobilier et le matériel. Il s'agit d'une obligation si vous avez opté pour le régime réel.

Ensuite, l'annexe 2042 C Pro si vous réalisez votre déclaration papier. Elle sert simplement à accompagner votre liasse fiscale dans le cadre de votre déclaration de revenus et vous n'avez qu' à y reporter les résultats. Si vous procédez par déclaration en ligne, vous devrez reporter ce résultat dans l'onglet des « Revenus des locations meublées non Professionnelles »

Les charges déductibles du régime réel

Votre déclaration doit tenir compte de l'ensemble des charges déductibles, les courantes et les amortissables.

Ainsi, au régime réel, il est possible de déduire les frais engagés visant à améliorer et entretenir le bien ainsi que les charges afférentes au logement meublé.

Il peut ainsi s'agir de :

Optimisation de vos avantages fiscaux

L'expert-comptable pour vous assister dans votre déclaration

Bien qu'aucune réglementation ne vous oblige à vous faire assister par un expert-comptable dans le cadre de votre déclaration, cette démarche est de plus conseillée pour le régime réel. Vous devez tenir un cahier des charges, fournir un bilan et un tableau d'amortissement et cette tâche n'est pas à la portée de quelqu'un qui n'a pas de notions comptables.

Celui-ci vous fera également réaliser des économies, car, étant au fait du cumul des dispositifs, de l'ensemble des avantages fiscaux, des principes d'amortissement et de reports de ceux-ci, cette dépense est des plus justifiées.

Sachez également que, d'une part, vous risquez moins le contrôle fiscal en passant par un expert-comptable et que, d'autre part, ses honoraires font partie des charges déductibles.

Simulation

Vous pouvez également, avant achat ou avant déclaration, utiliser un outil de simulation. Certains sont mis en ligne gratuitement, comme celui de Cogedim, et vous permettent de définir le montant de vos bénéfices fiscaux, cela vous permet donc d'avoir un peu plus de visibilité.

Vous pouvez également demander à être assisté par l'un de leurs conseillers afin de définir le régime de fiscalité le mieux adapté à votre projet.