Qu'est-ce que la loi Cosse ?

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

Le dispositif « louer abordable » dit loi Cosse est entré en vigueur depuis le 1er février 2017 à travers la loi de finances rectificatives pour 2016.

La Loi Cosse du nom de la ministre du logement de l’époque (Emmanuelle Cosse) vient remplacer les anciens dispositifs mis en place par les précédents ministres du logement Louis Besson (1989-1990) et Jean Louis Borloo (2005-2007).

Ces avantages fiscaux sont connus aujourd'hui respectivement sous la dénomination Besson ancien et Borloo ancien

Le dispositif Cosse s’applique à l’ensemble des les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Il offre aux propriétaires qui louent leur bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes, une déduction allant de 15 à 85 % sur leurs revenus locatifs.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la Loi Cosse ou dispositif « louer abordable »  ?

Les conditions liées au propriétaire

Pour bénéficier de la loi Cosse 2021, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah au moyen du contrat « louer mieux ».

À savoir que le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues entre le 1er février 2017 et jusqu’au 31 décembre 2022.

Les engagements pris par le propriétaire sont inscrits dans ce contrat (conventionnement).

Ce dernier peut s'engager à louer son bien pendant 6 ans s'il souhaite opter pour un contrat avec la seule fiscalité optimisée ou 9 ans en cas de projet de travaux subventionné.

En outre, le dispositif loi Cosse 2021 implique de proposer son bien en location durant toute la durée d’application de la convention.

Enfin, le dispositif impose également que le propriétaire respecte plusieurs conditions liées au logement et au locataire.

Les conditions tenant au logement

Tout d’abord, le bien doit être proposé à la location vide (non meublé). Il peut être récent ou ancien avec ou sans travaux, mais doit être obligatoirement proposé comme résidence principale du locataire.

Ensuite, le logement doit respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.

Il doit également respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté.

En 2021, il faut savoir que les logements dont la classe énergie est F ou G sont exclus du dispositif Cosse. Pour chaque investissement, l’Anah peut demander un diagnostic de performance énergétique.

En outre, les immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine n’ouvrent pas le droit au dispositif Cosse ancien.

Enfin, la contrainte la plus importante pour le propriétaire concerne le montant du loyer.

En effet, il faut savoir qu’en Loi Cosse, le montant du loyer n’est pas libre. Il existe des plafonds de loyer à respecter.

Le montant des loyers d’un logement Cosse dépendent de la convention signée (intermédiaire, sociale et très sociale) et de la zone d’implantation du logement.

Quels sont les plafonds loi Cosse 2022 ?

Pour une convention « à loyer intermédiaire », les plafonds de loyer par m² applicable en 2022 sont de : 17,62 € pour la zone a bis, 13,09 € pour la zone a, 10,55 € pour la zone b1, 9,17 € pour la zone b2 et enfin 9,17 € pour la zone c.

Pour une convention « à loyer social », le loyer par m² applicable en 2022 est de 12,32 € pour la zone a bis, 9,48 € pour la zone a, 8,16 € pour la zone b1, 7,84 €, pour la zone b2 et enfin 7,28 € pour la zone c.

Pour une convention « à loyer très social », le loyer par m² applicable en 2022 est de 9,59 € pour la zone a bis, 7,38 € pour la zone a, 6,36 € pour la zone b1, 6,09 € pour la zone b2 et enfin 5,65 € pour la zone c.

Les conditions liées au locataire

Pour bénéficier du dispositif « louer abordable », la seule condition est que le propriétaire ne doit pas louer aux membres de son foyer fiscal (ascendants ou descendants).

En outre, le propriétaire ne peut pas non plus louer le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail. Il doit s’engager à proposer son bien en location durant toute la durée d’application de la convention.

Si le locataire quitte le logement pendant la convention, le propriétaire doit remettre dans les plus brefs délais le bien en location.

Enfin, le propriétaire doit faire attention à qui il loue son logement. En effet, ce dernier doit prendre en compte les revenus de ses locataires.

Pour bénéficier de la loi Cosse, le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l’Etat et qui tient compte non seulement de la convention signée, mais aussi de la composition du foyer fiscal (personne seule ou couple et le nombre de personnes à charge).

Quelles sont les avantages de la Loi Cosse pour les propriétaires ?

La défiscalisation Cosse

Le principal atout du dispositif Louer abordable est qu’il offre à ses bénéficiaires une déduction fiscale qui s’évalue en fonction de plusieurs critères dont le type de convention Anah applicable et la zone dans laquelle se trouve le logement.

C’est lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l’avantage fiscal qu’il faut avertir l’administration fiscale.

Il sera nécessaire de joindre à la déclaration de revenus plusieurs documents dont la convention avec l’Anah, une copie du bail et de l’avis d’imposition du locataire établis au titre de l’année N-2 de la signature du bail.

L’optimisation de la loi Cosse par la loi Élan

En 2018, la Loi Élan est venue renforcer la fiscalité du Cosse ancien. En effet, le plafond des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers a été porté de 10 700 € à 15 300 € en régime normal.

Ce changement permet d’imputer davantage de charges et de dépenses au titre de travaux pour augmenter le déficit foncier. C'est une façon de baisser l'assiette d'imposition et donc diminuer davantage son impôt sur le revenu.

L’avantage fiscal Cosse en zone a, zone b1, zone a bis

C’est dans les zones A bis, A et B1 que le déséquilibre entre la demande et l’offre locative est le plus important.

La déduction s’élève à 70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Dans le cadre d’une convention avec l'agence nationale Anah à loyer intermédiaire, la déduction fiscale sera moins importante : 30 % des revenus bruts.

L’avantage fiscal Cosse en zone B2

En zone b2, la déduction fiscale est moins intéressante.

En effet, elle est de 50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Pour une convention Anah à loyer intermédiaire, la fiscalité est moindre: seulement 15%.

L’avantage fiscal Cosse en zone C

En zone C, la déduction d’impôt est de 50 % des revenus bruts.

Néanmoins, dans ce cas de figure, le propriétaire doit proposer son bien dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social et sous condition de réaliser de travaux d’amélioration.

L’avantage fiscal Cosse en cas d'intermédiation locative

Lorsqu’un propriétaire opte pour l’'intermédiation locative, il bénéficie (sous conditions), d’un abattement est de 85 %, et ce quelle que soit la zone.

Pour terminer, en passant par le mécanisme de l’intermédiation locative, les propriétaires peuvent percevoir des aides financières pour rénover le bien immobilier, améliorer son étiquette énergétique, ainsi qu'une aide à la gestion locative.