Le guide de l'usufruit

Usufruit : définition

L'usufruit est issu du démembrement de propriété, c'est-à-dire de la division du droit de propriété entre plusieurs personnes. Ce droit de propriété est constitué :

• Du droit d'usage (l'usus) ;
• Du droit de jouissance (le fructus) ;
• Du droit de disposition (l'abusus).

Lorsqu'une seule et même personne détient l'ensemble de ces droits, on parle alors de pleine propriété. Dans le cadre d'un bien mobilier ou immobilier en usufruit, la pleine propriété est divisée entre un usufruitier et un nu-propriétaire de la manière suivante :

• L'usufruit à l'usufruitier, qui hérite du droit d'usage et de jouissance du bien immobilier ;
• La nue-propriété au nu-propriétaire, qui dispose du bien.

En d'autres termes, disposer de l'usufruit permet de jouir du bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Le nu-propriétaire détient quant à lui le droit de disposer du bien (le vendre, voire le détruire).

Bénéficier d'un usufruit : différentes situations possibles

Différentes situations peuvent vous amener à bénéficier d'un usufruit :

• Être parent d'un ou plusieurs enfants âgés de moins de 16 ans. Au regard de la loi, vos enfants sont considérés comme les nus-propriétaires de vos biens pendant les seize premières années de leur vie.
• Être veuf ou veuve. Lors d'un décès survenu dans le cadre d'un mariage, les biens reviennent à l'époux survivant. Les enfants de la personne disparue deviennent nus-propriétaires.
• Hériter d'un bien en usufruit par contrat de vente, donation d'un droit d'usufruit ou testament.

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Durée de l'usufruit

La durée de l'usufruit varie. Il peut être accordé pour un temps déterminé ou en viager.

Dans le cadre d'un usufruit temporaire, le propriétaire cède l'usufruit à un tiers durant une période déterminée. Ce démembrement temporaire est souvent utilisé pour aider un proche pendant quelques années. En devenant usufruitier, ce dernier peut en effet profiter du logement à titre gratuit ou percevoir les revenus issus de sa mise en location. De son côté, le nu-propriétaire sort le bien de son patrimoine immobilier et réduit ainsi sa fiscalité. De même, l'usufruit locatif social consiste à céder l'usufruit de son bien à un organisme social pendant une durée moyenne de 15 à 20 ans. En contrepartie de son renoncement aux loyers, le nu-propriétaire bénéficie d'une importante décote au moment de l'achat.

Lors d'un usufruit en viager, le démembrement de propriété cesse au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, sans démarches ni frais supplémentaires.

Droits rattachés à l'usufruit

Droit de propriété

Le droit de propriété représente l'un des principaux droits de l'usufruitier. En effet, s'il n'est pas propriétaire du bien, l'usufruitier dispose cependant du droit d'utiliser le bien comme il le souhaite.

Ainsi, lorsqu'une personne possède l'usufruit d'un bien, elle peut décider :

• De l'habiter ;
• De le laisser inoccupé ;
• De le mettre en location.

Droit de percevoir les revenus générés par le bien

Autre droit fondamental rattaché à l'usufruit : le droit de percevoir les revenus générés par le bien démembré (articles 583 et 584 du Code civil). Si le bien en usufruit est mis en location, l'usufruitier encaisse donc les loyers durant toute la période couverte par le contrat.

Bon à savoir : au terme de l'usufruit, vous n'êtes pas autorisé à réclamer une indemnité au nu-propriétaire pour avoir effectué des travaux d'amélioration dans le logement.

Usufruit et succession

Contrairement au nu-propriétaire qui dispose du droit d'abusus, l'usufruitier n'est pas autorisé à vendre le bien. Cependant, il peut céder ce qui lui appartient, à savoir son usufruit.

Droit de conclure les baux d'habitation

L'usufruit donne à l'usufruitier le droit de conclure les baux d'habitation. Cependant, l'accord du nu-propriétaire est obligatoire si le bail couvre une période supérieure à neuf ans. De même, le nu-propriétaire devra donner son accord si le bail est de nature rurale, artisanale, commerciale ou industrielle.

Obligations rattachées à l'usufruit

Obligation d'entretenir le bien

En contrepartie du droit de jouir du bien immobilier, l'usufruitier à l'obligation de l'entretenir. Ainsi, il prend notamment en charge les frais de réparation indispensables pour garantir une bonne conservation du bien. Ces frais comprennent les travaux de ravalement de façades, la rénovation des peintures ou encore l'entretien du système de chauffage.

Obligations fiscales

Si l'usufruitier a le droit de percevoir les fruits issus du bien, l'usufruit s'accompagne également de plusieurs obligations fiscales :

• Le paiement des impôts locaux : taxe foncière et taxe d'habitation.
• Le paiement de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en cas de patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros. Le montant de l'IFI peut toutefois être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire si l'usufruit fait suite à une succession, un démembrement après la vente de la nue-propriété, une donation ou un leg avec réserve d'usufruit au bénéfice d'une personne morale.

Dans le cadre d'une mise en location du bien en usufruit, l'usufruitier doit également s'acquitter de l'impôt sur les revenus locatifs.

Un point sur les droits et obligations du nu-propriétaire

De même que l'usufruitier a des droits et des obligations, le nu-propriétaire est lui aussi soumis à une réglementation spécifique. Ce dernier dispose notamment du droit d'abusus, c'est-à-dire qu'il est le seul à pouvoir décider de la mise en vente du bien démembré (avec l'accord de l'usufruitier). De même, il représente l'ensemble des propriétaires du bien lors des assemblées, si le logement est situé dans une copropriété.

Par ailleurs, le nu-propriétaire est dans l'obligation de prendre en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil). Les travaux concernent notamment l'entretien des murs de soutènement, les poutres, le toit, les clôtures, etc. En cas de manquement à son devoir, l'usufruitier peut prendre la décision de faire réaliser les travaux et d'en assumer les frais. Par la suite, il pourra solliciter un dédommagement auprès du nu-propriétaire au terme de l'usufruit.

Barème de l'usufruit et de la nue-propriété

La répartition de la valeur d'un bien en usufruit se base sur un barème fiscal, lui-même déterminé en fonction de l'âge de l'usufruitier. En effet, c'est l'espérance de vie de ce dernier qui détermine la répartition de la valeur du bien entre lui et le nu-propriétaire.

Ainsi, l'usufruitier hérite de :

• 90 % de la valeur de la pleine propriété s'il a moins de 21 ans ;
• 80 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 21 et 30 ans ;
• 70 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 31 et 40 ans ;
• 60 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 41 et 50 ans ;
• 50 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 51 et 60 ans ;
• 40 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 61 et 70 ans ;
• 30 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 71 et 80 ans ;
• 20 % de la valeur de la pleine propriété s'il a entre 81 et 90 ans ;
• 10 % de la valeur de la pleine propriété s'il a plus de 90 ans.

Avantages de l'usufruit

Parmi les principaux avantages offerts par l'usufruit, citons :

• L'anticipation de la transmission de son patrimoine. Lors d'un décès, le régime qui s'applique est celui de l'indivision. L'ensemble des héritiers se retrouvent alors à devoir gérer un bien en communauté. Répartition des dettes, prises de décisions communes, etc. : cette situation est source de nombreux conflits. Anticiper la transmission de son patrimoine en précédent à son démembrement réduit le risque de litiges. De même, l'usufruit réduit voire annule les frais de succession.
• Une fiscalité avantageuse. Pour le nu-propriétaire, céder l'usufruit de son bien est un levier efficace pour diminuer sa fiscalité. En sortant le bien de son patrimoine, il réduit ses impôts et évite parfois d'être assujetti à l'IFI.
• Un avantage financier. Pour l'usufruitier, disposer de l'usufruit d'un bien permet d'habiter le bien gratuitement ou pour un loyer très réduit. En cas de location, l'usufruit offre un complément de revenus intéressant.

Fin de l'usufruit

Les articles 617 à 624 du Code civil permettent de casser un usufruit. Ainsi, l'usufruit peut prendre fin si :

• L'usufruitier n'entretient pas correctement le bien ;
• L'usufruitier décède et n'a pas donné l'usufruit de son vivant ou ne l'a pas cédé par voie testamentaire ;
• L'usufruitier renonce à son usufruit ;
• Le bien en usufruit est resté inutilisé pendant une période de trente ans ;
• Le bien est détruit (incendie, etc.) ;
• Le contrat d'usufruit arrive à son terme ;
• L'usufruit et la nue-propriété sont détenus par la même personne ;
• L'enfant nu-propriétaire du bien de ses parents atteint l'âge de 16 ans.