La donation en usufruit

Qu'est-ce que l'usufruit ?

En tant que propriétaire exclusif d'un bien, vous disposez de trois droits sur l'objet en question, à savoir :

• L'usus : le droit de faire usage du bien (l'habiter, le louer, etc.) ;
• Le fructus : le droit de percevoir les fruits issus de son exploitation (les loyers générés par un bien locatif par exemple) ;
• L'abusus : le droit d'en disposer en toute liberté (le vendre, le démolir, etc.).

Cependant, il est possible de répartir ces différents droits entre plusieurs personnes. On parle alors de démembrement de propriété. Ce démembrement réparti la pleine propriété entre :

• L'usufruitier qui hérite de l'usufruit (usus et fructus) ;
• Le nu-propriétaire qui hérite de la nue-propriété (abusus).

Dès lors, pour préparer la transmission de son patrimoine, il est possible de réaliser une donation d'usufruit.

Pourquoi faire une donation d'usufruit ?

Faire une donation d'usufruit vous permet :

• D'aider financièrement un proche sur une période donnée. Il est par exemple possible de céder l'usufruit d'un bien locatif. Votre enfant percevra alors les loyers du logement. Il pourra également l'habiter.
• D'alléger votre fiscalité. Dans le cadre d'une donation usufruit, le bien sort de votre assiette imposable durant toute la durée de démembrement de propriété. Le patrimoine donné en usufruit est notamment exclu des biens pris en compte dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière.
• De retrouver facilement la pleine propriété de votre bien. Vous récupérez l'intégralité de vos droits à la fin de la période de démembrement.

De plus, il convient de s'arrêter un instant sur la donation avec réserve d'usufruit. Ce montage particulier permet de transmettre votre patrimoine sans pour autant vous démunir. En effet, si vous souhaitez céder l'usufruit de votre résidence principale à vos héritiers, la réserve d'usufruit vous assure de pouvoir continuer à y vivre jusqu'à votre décès et celui de votre conjoint. De même, la réserve d'usufruit vous autorise à percevoir les loyers issus d'un logement locatif.

Comment calculer la valeur d'une donation d'usufruit ?

En l'absence d'indications particulières, la valeur d'une donation d'usufruit se base sur un barème fiscal. Toutefois, le donateur peut procéder à une répartition différente entre nu-propriétaire et usufruitier.

Le barème fiscal est établi à partir de l'âge du donateur. Il octroie au bénéficiaire de la donation d'usufruit :

• 10 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 21 ans ;
• 20 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 31 ans ;
• 30 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 41 ans ;
• 40 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 51 ans ;
• 50 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 61 ans ;
• 60 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 71 ans ;
• 70 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 81 ans ;
• 80 % de la pleine propriété si le donateur a moins de 91 ans ;
• 90 % de la pleine propriété si le donateur a plus de 91 ans.

Quel est le coût des droits de donation ?

Abattement avant calcul des droits de donation

Une donation en usufruit est assujettie à l'impôt : ce sont les droits de donation. Cependant, l'administration fiscale applique un abattement sur la valeur de la donation avant calcul du montant de l'impôt. L'abattement appliqué varie selon le lien de parenté qui unit le donateur avec le bénéficiaire. Le barème 2022 est fixé de la manière suivante :

• 100 000 € pour une donation entre parents et enfants ;
• 80 724 € pur une donation entre époux ou conjoints unit par un pacs ;
• 31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
• 15 932 € pour une donation entre frères et sœurs ;
• 7 6967 € pour une donation entre oncles ou tantes et neveux ou nièces ;
• 5 310 € pour une donation entre arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.

Un abattement supplémentaire de 159 325 € est appliqué si le bénéficiaire est en situation de handicap. Ce montant est fixe, quel que soit le lien de parenté.

Enfin, cet avantage fiscal peut être activé tous les quinze ans, et ce pour chaque bénéficiaire. Ainsi, si vous souhaitez réaliser une donation d'usufruit à votre enfant en 2022 d'une valeur de 100 000 €, vous serez exonéré de droits de succession. Vous pourrez renouveler l'opération en 2037 et profiter à nouveau d'une exonération d'impôt.

Bon à savoir : cet abattement avant calcul des droits de donation s'applique à la donation d'usufruit, mais également à la donation simple, la donation-partage, la donation en pleine propriété et la donation au dernier vivant.

Montant des droits de donation

Les droits de donation s'appliquent sous la forme d'un pourcentage prélevé sur la valeur vénale du bien immobilier. Cette valeur correspond au prix de vente estimé si le bien devait être cédé.

Comme l'abattement, le pourcentage appliqué au titre des droits de donation varie selon le lien de parenté. Il prend également en compte le montant de la donation d'usufruit et varie entre 5 et 45 % d'imposition.

Bon à savoir : dans le cadre d'une donation avec réserve d'usufruit, le donateur doit seulement s'acquitter des droits de donation.

Quels sont les autres frais qui s'appliquent en cas de donation d'usufruit ?

Lors d'une donation d'usufruit, d'autres frais s'appliquent pour le donateur, notamment :

• Les frais de notaire ;
• La taxe de publicité foncière ;
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
• La TVA (uniquement sur les frais de notaire et la taxe sur la publicité foncière).