LMNP à Marseille

Est-il possible de bénéficier du LMNP à Marseille ?

Contrairement à la loi Pinel, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) n’est pas limité à certaines zones géographiques. Par conséquent, il est tout à fait possible de bénéficier de ce régime fiscal particulier à Marseille, comme partout ailleurs en France.

De plus, ce statut fiscal spécifique s’applique aussi bien aux investisseurs de locations meublées neuves ou anciennes.

Comment fonctionne le LMNP à Marseille ?

Conditions d’éligibilité pour bénéficier du LMNP à Marseille

Pour exercer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel à Marseille vous devez déclarer votre activité locative auprès de l’administration fiscale. La déclaration de début d’activité est à formuler auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dont vous dépendez. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i. Par la suite, les avantages fiscaux du LMNP vous sont accordés si :

• Vous proposez un logement meublé à la location. Pour rappel, ce type de bien est précisément défini par la loi Alur comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
• Vous percevez moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles. Ces loyers doivent également représenter moins de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Bon à savoir : si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € ou représentent plus de la moitié de vos revenus globaux, votre statut LMNP évolue. En effet, l’administration fiscale considèrera votre activité comme « professionnelle ». Vous serez alors reconnu comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Quelques conseils pour bien investir en LMNP à Marseille

Marseille est une ville attractive, propice à l’investissement meublé. Toutefois, pour assurer la rentabilité de votre achat :

• Assurez-vous de bien connaître la localisation et ses quartiers. Un achat en LMNP est rentable lorsqu’il est situé dans des quartiers dynamiques et stratégiques. Pour cela, privilégiez par exemple les secteurs étudiants (quartier de la Plaine, quartier de la Joliette, etc.). Ville touristique, Marseille se prête également à la location saisonnière. Dans ce cas, optez pour les quartiers prisés comme le Vieux-Port, Notre-Dame-du-Mont ou encore Endoume.
• Soyez attentifs à la réalité du marché immobilier et aux prix pratiqués ;
• Anticipez les potentielles charges liées à votre acquisition : travaux, taxe foncière, etc.
• Dans le cas d’un investissement LMNP en résidence services (résidence étudiante, senior, tourisme, etc.), renseignez-vous sur le sérieux de l’exploitant.

Quels sont les avantages fiscaux en LMNP à Marseille ?

À Marseille, comme sur l’ensemble du territoire français, les investisseurs en LMNP profitent d’une fiscalité avantageuse. Imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les recettes locatives bénéficient d’une faible taxation. En tant que propriétaire bailleur d’un bien immobilier en LMNP, vous devrez toutefois choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC, particulièrement simple, applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs avant imposition. Ce régime est attribué par défaut par l’administration fiscale. Sur demande, vous pouvez également souscrire au régime réel simplifié. Généralement plus avantageuse, cette option offre :

• La possibilité d’amortir votre bien immobilier, à savoir déduire du montant de vos impôts la perte de valeur progressive de votre investissement ;
• Le retrait des charges liées à votre activité locative de vos loyers avant imposition (honoraires comptables, taxe foncière, etc.) ;
• Le report de déficit sur une durée de dix ans maximum. Le report est également valable en cas d’amortissement excédentaire.

Pour connaître le choix le plus favorable, n’hésitez pas à contacter nos agents Cogedim. Nos experts immobiliers sauront vous accompagner pour vous garantir un investissement sûr et rentable en LMNP à Marseille.

Bon à savoir : en cas de revente de votre logement en LMNP à Marseille, l’amortissement comptable n’entre pas dans le calcul de la plus-value immobilière. De plus, la plus-value est imposée au titre du régime des particuliers, soit 19 % de son montant.

LMNP à Marseille : exemple

Prenons comme exemple un appartement trois pièces acheté 313 000 €. À Marseille, ce type de location meublée se loue en moyenne 9 914 €/an. En LMNP, vous économiserez environ 2 330 € d’impôts par an (en comparaison d’une location nue). Une faible imposition permise par la déduction des charges et des amortissements sur le montant des loyers perçus.

Prix au m² et loyer moyen à Marseille

À Marseille, le prix moyen au mètre carré dans l’immobilier neuf est de 4 811 €/m². Le prix de l’immobilier affiche par ailleurs une constante augmentation. Avec une valorisation de 22 % sur cinq ans, la conjoncture laisse présager une importante plus-value en cas de revente. De plus, le loyer moyen de 844 €/mois pour une location meublée vous assure une rentabilité intéressante.