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Acheter en nue-propriété : solution d’investissement particulièrement sereine

Connaissez-vous l’achat en nue-propriété ? Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix concurrentiel. Un moyen simple et efficace pour se constituer un patrimoine sur le long terme. Coup de projecteur sur ses principes et ses atouts.

Un investissement « en démembrement »

Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes :

  • D’un côté, l’usufruitier, qui dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
  • De l’autre, le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier

Contrairement au « démembrement viager » qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 15 et 20 ans. C’est une solution dite de « démembrement temporaire fixe ».

L'investissement en nue-propriété : ses avantages

Peu connu du grand public, l’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation comme Nantes, Lille ou le Grand Paris. Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement, ou existants réhabilités non meublés.

L'investisseur nu-propriétaire bénéficie dès l'acquisition, d'une décote sur son prix d'achat de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu'il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Parallèlement, l'usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien, assure l'entretient du logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien. 

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nue-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l'état par l'usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

  • louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires
  • récupérer le bien pour y habiter
  • revendre le bien avec une plus-value éventuelle

Bon à savoir

L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant :

  • se constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix décoté, sans soucis de gestion ni de frais y afférents
  • réaliser un investissement fiscalement "neutre"
  • trouver une solution optimale pour transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite

Une fiscalité avantageuse

L’investisseur bénéficie en parallèle :

  • d’une déduction des intérêts d’emprunts liés à son acquisition sur ses revenus foncier existants ou à venir 
  • d’un investissement qui n'entre pas dans l'assiette taxable de l'IFI
  • d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l'usufruitier pendant toute la durée 
  • d'une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d'acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d'origine.

Et pour les parents qui cherchent à anticiper leur succession, ils pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d'un calcul d'abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

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L'achat en nue-propriété : le plein d'atouts
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