Quel statut juridique choisir sous le statut LMNP ?

Certains statuts semblent mieux que d'autres sur le papier, mais concrètement, cela va dépendre de vous, votre projet, si vous envisagez le meublé non professionnel lmnp seul ou à plusieurs, et si vous êtes de multiples investisseurs, qui sont vos associés pour vous ?

Nous vous présentons ici l'ensemble des statuts juridiques possibles pour un loueur en meublé non professionnel, afin de vous aider à faire votre choix quant à la meilleure forme sociale pour vous.

Quelle société choisir pour la création de sa LMNP si on est un investisseur individuel ?

L'EURL

Présentation de l'EURL

EURL signifie Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée et s'accorde avec le statut de loueur meublé non professionnel.

Cette forme juridique est idéale pour les personnes souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier de façon avantageuse à leurs héritiers et les personnes envisageant de développer l'activité de loueur meublé non professionnel à plus grande ampleur.

En effet, si vous décidez de vous associer à une tierce personne, vous basculez automatiquement du statut EURL à celui de SARL, ce qui facilite les démarches en cas d'agrandissement de votre business.

Investir en lmnp sous une EURL permet de :

• Transmettre son patrimoine dans des conditions avantageuses ;
• Conserver une optimisation fiscale grâce à l’amortissement, même après transmission du bien ;
• Protéger son patrimoine personnel grâce à une séparation entre biens professionnels et biens privés puisque seuls les apports investis à la création peuvent être saisis par les créanciers.

Le point noir de cette structure est un formalisme relativement lourd et contraignant a la création de l’entreprise puisque vous devez :

• Rédiger les statuts ;
• Publier une annonce légale ;
• Vous inscrire au RCS, Registre du Commerce et des Sociétés.

L'EIRL

Nous n’évoquerons que brièvement ce statut puisqu'il a cessé d'exister au 16 février 2022. Celui-ci est désormais affecté au statut de l'Entreprise Individuelle (EI), depuis le 14 mai de la même année.

EIRL, qui signifie Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée est une forme sociétale hybride, un mélange d'EURL et de EI./p>

Ses avantages sont les suivants :

• Elle permet de protéger le patrimoine personnel de l'investisseur vis-à-vis des créanciers par le biais d'une déclaration d’affectation de patrimoine permettant une séparation des biens ;
• L'EIRL est cumulable avec le statut auto-entrepreneur ;
• Il n'existe pas de plafond maximum de chiffre d’affaires, l'activité LMNP peut donc aisément être développée ;
• Le propriétaire bailleur relève automatiquement de l'impôt sur le revenu, mais peut demander à être imposé à l’impôt sur les sociétés et payer ainsi moins de cotisations sociales et de pouvoir reporter ses pertes et bénéfices sur plusieurs années.

Toutefois, l'EIRL ne présentait pas que des atouts. En effet, la déclaration d’affectation est une tâche administrative fastidieuse, la constitution du patrimoine affecté est une démarche payante, la fiscalité est assez contraignante puisqu'il faut tenir une comptabilité et l'exploitant est tenu d'ouvrir un compte bancaire dédié.

Ces coûts et ces démarches administratives expliquent certainement que l'EIRL n'a pas eu le succès escompté.

L'EI, Entreprise Individuelle

La spécificité de cette forme sociale est qu'elle est très simplifiée et ne possède pas de personnalité juridique.

Elle est soumise au régime réel simplifié de l’Impôt sur le Revenu, ainsi les revenus encaissés au titre de l'EI sont affectés aux revenus globaux du foyer fiscal.

Sa forme simplifiée implique une grande facilité à tous les niveaux, lors de la création ou encore de la déclaration.

En effet, avec l'EI :

• Une simple déclaration auprès du CFE lors de sa création, pas de capital minimum imposé et une structure ouverte à de nombreuses activités qui facilite le début d'activité ;
• Pas besoin d'assemblées générales ou de PV de décisions, la vie de l'entreprise est donc non contraignante ;
• Aucun bilan annuel n'est exigé rendant ainsi la déclaration annuelle en cours d'année aisée.

Cette structure présente également ses limites.

Tout d'abord, elle est plutôt destinée aux business de petite ampleur donc inutile d'opter pour L'EI si vous avez en tête de grands projets de développement.

Ensuite, et c'est là le plus contraignant, il n'y a pas de distinction faite entre le patrimoine professionnel et personnel. Concrètement, en cas de dettes, vos créanciers peuvent s'attaquer à vos biens privés.

Les solutions pour remédier à ce problème sont de vous rendre chez un notaire et de réaliser une déclaration d’insaisissabilité de vos biens immobiliers non professionnels. La démarche est coûteuse cependant.

Le micro entrepreneur

L'auto entreprise présente de gros atouts, car toutes les démarches sont simplifiées. En effet, la création se fait simplement en ligne via le site de l'URSSAF (réception d'un numéro SIRET et d'une attestation d'affiliation sous deux semaines), la déclaration de revenus se fait également en ligne.

Ensuite, elle offre également des avantages fiscaux puisque vous pouvez récupérer la TVA (si votre chiffre d'affaires reste inférieur à 85 800 euros), profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % et n'êtes soumis au paiement des cotisations sociales que proportionnellement à vos revenus (pas de recette, pas de frais).

Enfin, la micro entreprise offre une grande souplesse. D'une part, vous avez le droit de cumuler plusieurs activités, quand bien même celles-ci n'ont aucun lien (pour cela, il vous suffit de déclarer vos activités principales et secondaires sur le site de l'URSSAF, ou auprès de votre CFE si le cumul survient alors que votre société est déjà créée).

De plus, en cas de dépassement des plafonds, une période de tolérance de 2 ans consécutive vous est accordée. Cela signifie que si vous dépassez les plafonds pendant 2 années d'affilée, vous basculez en EI, autrement, vous pouvez continuer à jouir du statut de la micro-entreprise.

Toutefois, le statut de micro entreprise impose des seuils à respecter et auxquels il faut être vigilant.

En effet, pour en bénéficier, il faut ne pas dépasser :

• 72 500 € pour les prestations de service et la location meublée classique (hors tourisme) ;
• 7176 200 euros pour la vente de marchandises et la location meublée touristique.

Quelle société choisir pour investir en lmnp à plusieurs ?

L'indivision

Généralités

Il s'agit ici du meilleur statut dans le cadre du loueur en meublé non professionnel lorsque l'on souhaite investir à plusieurs et que les associés n'ont pas de lien de parenté entre eux. En effet, l'indivision est une acquisition réalisée par plusieurs personnes. Chacun étant propriétaire à hauteur de sa contribution initiale.

Par contre, il n'est pas possible de relever du régime micro bic (qui offre une fiscalité simplifiée grâce à un principe d'abattement forfaitaire), vous serez obligatoirement soumis au régime réel simplifié (qui offre une fiscalité plus avantageuse puisqu'il est possible de déduire les charges, d'amortir son bien et de reporter aux années suivantes).

Devenir une indivision est une formalité gratuite et chacun des co indivisaires sera tenu de respecter individuellement les plafonds LMNP et de façon proportionnelle à leur quote-part (cela implique donc que certains des indivisaires seront lmnp tandis que d'autres peuvent être LMP si leur investissement immobilier de départ était plus conséquent.

Spécificités

A la création, comme tout loueur en meublé non professionnel, il convient de compléter l'imprimé P0i, mais, en complément, il faut également remplir le formulaire FCMB (la déclaration d'exploitation en commun) et un numéro SIRET unique sera attribué à l'indivision

L'indivision est régie par des règles spécifiques puisqu'il existe, d'un côté, un droit de propriété qui est personnel et exclusif (si l'un des indivisaires souhaite revendre le bien par exemple), et, de l'autre, il existe une obligation de respecter les droits des autres co indivisaires (notamment si les autres ne souhaitent pas mettre fin à l’indivision). Il peut s'agir d'une mise en vente commune et dans ce cas, chacun récupère sa part. Si un seul souhaite sortir, les autres indivisaires peuvent racheter sa part (et dans ce cas, il n'y aura pas d’impôt sur la plus-value) ou trouver un nouvel acquéreur.

Il existe également des règles de gestion particulières entre les actes conservatoires qui peuvent être réalisés par un seul, les actes d’administration qui doivent obtenir la majorité des deux tiers ou les actes de disposition qui nécessitent l’unanimité. Afin de faciliter les relations et de mieux cadrer les démarches, il est, dans ce cas, conseillé de rédiger une convention d’indivision.

La SARL de famille

Comme son nom l'indique, un lien de parenté est nécessaire. En l'occurrence, pour constituer une SARL familiale, les membres doivent être ascendants ou descendants, mariés ou pacsés, ou encore collatéraux jusqu'au deuxième degré.

De fait, le statut n'est pas accessible à tous et il faut de plus être vigilant à l'évolution des relations, en particulier en cas de divorce ou rupture de PACS.

Les avantages en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine

La SARL de famille peut choisir, pour sa location meublée non professionnelle, le régime BIC si elle le souhaite et profiter ainsi de l'abattement forfaitaire.

Sa transparence fiscale permet aux associés de contourner une double imposition (au titre de l’IR et de l'IS) et de jouir des avantages fiscaux LMNP.

Elle peut également opter pour le régime réel pour ses bénéfices industriels et commerciaux (déduction, amortissement) et cumuler avec le dispositif censi bouvard en cas de logement neuf et jouir d'une réduction d'impôt complémentaire) et du régime fiscal des plus-values LMNP et non des plus-values professionnelles.

De plus, on y constate un véritable intérêt en matière de transmission patrimoniale puisqu'il est aisé de céder les parts sociales d’une société à responsabilité limitée aux membres de la SARL de famille.

Les inconvénients

Par contre, si elle ne répond plus aux conditions du lien familial, les bénéfices seront directement soumis à l'IS et ils ne pourront en plus bénéficier de l'imposition avantageuse des bénéfices industriels et commerciaux, double peine donc.

Côté formalités à la création, cela peut être contraignant puisqu'il faut nommer un gérant, rédiger les statuts, apporter un capital social, publier une annonce au journal légal, constituer un dossier complet et se faire immatriculer auprès du registre du commerce et des sociétés.

La SARL est obligée de tenir une comptabilité d’engagement et chaque associé doit conserver les justificatifs et documents comptables. Les obligations comptables sont donc contraignantes.

Les autres structures juridiques

La SAS implique la rédaction de statuts à la création et n'offre pas une transparence fiscale ainsi, les revenus locatifs sont doublement imposés deux fois via l'impôt sur le bénéfice puis l'impôt sur le revenu.

Via une SNC (Société en Nom Collectif), il est possible d'exercer une activité de Location Meublée non professionnelle, toutefois, elle sera soumise a à l'IS si les associés sont des personnes physiques et de plus leur responsabilité n'est pas limitée ce qui peut être un facteur risqué.

La location meublée étant considérée comme commerciale, la SCI devient alors une société commerciale soumise à l'IS (et non plus à l'IR), elle n'est donc pas la forme juridique la plus recommandée dans le cadre de la location de logements meublés.