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Les réformes de la Loi Pinel année après année

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui concerne l’investissement immobilier locatif neuf. Il propose une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier locatif dans une zone en tension immobilière. Pour bénéficier des avantages fiscaux, les investisseurs et leurs logements doivent cependant répondre à certaines conditions. Depuis sa création en 2014 par Sylvia Pinel, la Loi Pinel a ainsi connu des réformes qui ont vu ces conditions d’éligibilité évoluer. Retour sur ces changements et leurs impacts.

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel est entrée en application le 1er septembre 2014, sous l’impulsion de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’Égalité des Territoires. Ce dispositif de défiscalisation s’inscrit dans le prolongement de la loi Duflot (adoptée en 2013). Il a pour objectif de pallier le manque de logements locatifs dans certaines villes françaises. Le dispositif Pinel propose une défiscalisation lors d’un investissement dans l’immobilier locatif neuf à l’intérieur des zones concernées.

Cependant, pour bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif, plusieurs conditions doivent être respectées :

  • La zone géographique dans laquelle se trouve le logement neuf
  • Le type de bien immobilier locatif acquis
  • Le plafond de loyer et de ressources des locataires
  • Une durée d’engagement de location de six ans minimum et de douze ans maximum

Au gré des réformes, ces conditions d’éligibilité ont pu évoluer.

Le zonage du dispositif Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit être situé dans une localisation géographique répertoriée zone Pinel. Ces zones Pinel sont classées en différentes catégories : zone A, zone A bis, zone B1, zone B2 et zone C. Le zonage Pinel a évolué au fil des ans pour s’adapter à la transformation du marché locatif.

Lors de la création de la loi Pinel en 2014, l’ensemble des communes « zone Pinel » était éligible à la réduction d’impôt. Ainsi, les zones A, A bis, B1, B2 et C pouvaient bénéficier du dispositif. En 2018, pour s’adapter aux changements du marché de l’immobilier locatif, la loi Pinel se renouvelle. Les communes classées zone B2 et zone C sont exclues et ne peuvent plus prétendre à l’avantage fiscal. Au cours de cette réforme de 2018, ce nouveau zonage Pinel impacte 1 200 villes et plus de 90 % du sol français. En effet, 80 % du territoire était alors répertorié en zone C et un peu moins de 10 % en zone B2.

Depuis 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont concernées par la réduction d’impôt de la loi Pinel. Une exception est faite pour un investissement locatif en zones B2 ou B dans le cas suivant :

  • Le logement bénéficie d’un agrément
  • Sa demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017
  • Son acquisition a été réalisée avant le 15 mars 2019

Investissements concernés par la loi « Pinel »

Lors de l’adoption de la loi Pinel, les maisons individuelles et les appartements achetés en vue d’une location étaient éligibles au dispositif. Le dispositif Pinel s’appliquait alors à l’ensemble de l’immobilier locatif neuf. En 2014, les biens immobiliers concernés par le dispositif Pinel étaient les suivants :

  • Logement neuf
  • Logement en l’état futur d’achèvement
  • Logement que le contribuable fait construire

Le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel a revu ses conditions d’accessibilité. Les maisons individuelles ont été exclues du dispositif Pinel. Ainsi, un investissement locatif dans une maison individuelle ou un logement pavillonnaire ne peut plus bénéficier d’une défiscalisation. Depuis la date du 1er janvier 2021, seul un permis de construire pour un bâtiment d’habitation collectif peut donner droit à une réduction d’impôt.

Modulation des plafonds de loyer

Le dispositif Pinel impose aux propriétaires de respecter des plafonds de loyers. Cette condition du dispositif vise à rendre le logement accessible au plus grand nombre de ménages possible. Cette restriction permet ainsi de profiter de loyers en moyenne 20 % moins chers que les prix du marché. Ces plafonds de loyers varient en fonction de la localisation du bien. Ils sont calculés à partir de la formule suivante : plafond de loyer de la zone par mètre carré x (0,7 + 19 / surface utile du logement).

Depuis le 1er septembre 2014, les plafonds de loyer ont été modulés pour s’adapter aux évolutions économiques du territoire. Voici donc un résumé des changements opérés dans le cadre d’un logement locatif Pinel. Pour rappel, les tarifs indiqués correspondent au montant maximum du loyer par mètre carré.

Contrats de location signés à partir du 1 er septembre 2014 :

  • Zone A bis : 16,72 €
  • Zone A : 12,42 €
  • Zone B1 : 10 €

Contrats de location signés à partir du 1 er janvier 2015 :

  • Zone A bis : 16,82 €
  • Zone A : 12,49 €
  • Zone B1 : 10,06 €

Contrats de location signés à partir du 1 er janvier 2016 :

  • Zone a bis : 16,83 €
  • Zone a : 12,50 €
  • Zone b1 : 10,07 €

Contrats de location signés à partir du 1er janvier 2018 :

  • Zone A bis : 16,96 €
  • Zone A : 12,59 €
  • Zone B1 : 10,15 €

Contrats de location signés à partir du 1 er janvier 2019 :

  • Zone A bis : 17,17 €
  • Zone A : 12,75 €
  • Zone B1 : 10,28 €

Contrats de location signés à partir du 1 er janvier 2020 :

  • Zone A bis : 17,43 €
  • Zone A : 12,95 €
  • Zone B1 : 10,44 €

Contrats de location signés à partir du 1 er janvier 2021 :

  • Zone A bis : 17,55 €
  • Zone A : 13,04 €
  • Zone B1 : 10,51 €

Plafonds de ressources

Le dispositif Pinel plafonne les loyers des logements, mais aussi les ressources des locataires. Ces plafonds dépendent directement de la composition du foyer (personne seule ou couple et nombre d’enfants à charge). Ils varient également en fonction de la zone Pinel dans laquelle se trouve le logement.

À l’instar des loyers, ces plafonds ont évolué au fil des années. À titre d’exemple, en 2014, les ressources d’une personne seule vivant en zone a étaient limitées à 36 831 €. Dans la même situation, en 2021, le plafond est de 38 236 €.

Un niveau de performance énergétique exigé

Depuis son adoption, le dispositif Pinel a exigé des logements un niveau de performance énergétique toujours plus élevé. Afin de répondre aux enjeux climatiques, les normes énergétiques ont été fréquemment réévaluées.

Dès septembre 2014, il était déjà impératif pour un logement Pinel de respecter la réglementation thermique 2012. Appliquée depuis octobre 2011 dans l’immobilier de bureau, cette norme est devenue obligatoire en janvier 2013 dans le secteur immobilier résidentiel. La RT 2012 impose aux constructeurs une consommation énergétique du bâtiment neuf limitée. Elle vise ainsi à améliorer la performance énergétique de l’immobilier neuf, en proposant notamment une isolation importante. Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bâtiment doit également présenter un label haute performance énergétique, comme le label Bâtiment Basse Consommation 2005.

En 2021, le dispositif Pinel augmente ses exigences de performances énergétiques. À partir du 1er janvier, le label RE2020 vient s’ajouter au label bâtiment basse consommation 2005. Il devient également obligatoire pour bénéficier de la réduction d’impôt. Ce label RE2020 se présente comme une amélioration de la RT 2012 et vise à diminuer l’impact écologique des constructions immobilières. Pour cela, deux leviers d’actions principaux ont été mis en place :

  • Une diminution de l’empreinte carbone des logements. L’impact carbone du bâtiment doit être pensé et réduit au maximum, depuis sa construction jusqu’à sa destruction. Les techniques de travail et les matériaux utilisés doivent ainsi respecter l’environnement.
  • Dans le cadre d’un logement neuf, il s’agit également d’augmenter les performances énergétiques actuelles. Cela sera rendu possible en tenant compte notamment de l’isolation. Cette dernière aura également comme objectif d'assurer aux locataires un certain confort et des économies d'énergies. 

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt proposé par la loi Pinel varie en fonction de la durée d’engagement du contrat de location. Le montant de cette réduction d’impôt n’a pas évolué depuis la création du dispositif Pinel. Elle correspond à :

  • 12 % du prix de l’investissement locatif pour une durée d’engagement de six ans
  • 18 % du prix de l’investissement locatif pour une durée d’engagement de neuf ans
  • 21 % du prix de l’investissement locatif pour une durée d’engagement de douze ans

Le dispositif Pinel devait être arrêté en 2021. L’article 168 de la loi de finances a cependant permis sa prolongation jusqu’en 2024. À partir de 2023, le taux de réduction d’impôt devrait être revu à la baisse, avant l’arrêt définitif du dispositif Pinel en 2024. Ainsi, les avantages fiscaux rattachés à un investissement locatif devraient subir les diminutions suivantes :

  • Réduction d’impôt de 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 pour un engagement locatif de six ans
  • Réduction d’impôt de 15 % en 2023 puis 12 % en 2024 pour un engagement locatif de neuf ans
  • Réduction d’impôt de 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024 pour un engagement locatif de douze ans

Bon à savoir : l’investissement immobilier locatif dans les départements d’Outre-Mer accorde des avantages fiscaux supérieurs à un investissement en métropole. Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt allant de 23 % pour un engagement de six ans à 32 % pour un engagement de douze ans. Cependant, comme pour la métropole, ces taux de réduction d’impôt devraient connaître une baisse significative. En 2024, les réductions d’impôts devraient correspondre respectivement à 20 %, 23 % et 25 % pour un engagement locatif de six ans, neuf ans et douze ans.

La loi Pinel ancien

La loi Pinel ancien, aussi désignée « programme Pinel ancien réhabilité », est entrée en vigueur le 1 er janvier 2015. Elle offre des avantages fiscaux identiques à la loi Pinel neuf, mais concerne les logements ayant déjà été occupés par des locataires. Les conditions de location sont également les mêmes que la loi Pinel neuf (plafonds de loyers et de ressources, engagement de location, zonage, etc.). La loi Pinel ancien devait être abrogée deux ans après son adoption. Le dispositif a cependant été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2024.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt au titre du dispositif Pinel ancien, certaines conditions doivent être remplies :

  • Investir dans un logement jugé « indécent » nécessitant des rénovations afin de devenir habitable.
  • Faire réaliser une expertise par un professionnel indépendant avant et après la réalisation des travaux.
  • Effectuer des travaux dont le coût correspond à 25 % minimum du montant total de l’investissement locatif. Ces travaux doivent intervenir dans au moins deux des domaines suivants : isolation des combles, des murs ou des fenêtres, remplacement de chaudière, changement de production d’eau chaude.
  • Obtenir les labels Haute Performance Énergétique et BBC rénovation après réhabilitation du logement locatif. Notez que les travaux de rénovation effectués doivent augmenter d’au moins 20 % la performance énergétique de l’appartement.

L’investissement locatif dans l’ancien connaît les mêmes plafonds que l’investissement dans le neuf. Le dispositif limite ainsi le calcul de la réduction d’impôt à 300 000 € maximum d’investissement Pinel annuel. Ce plafond inclut le montant des travaux.

Foire aux questions

Qui a le droit au dispositif Pinel ?

Pour avoir droit au dispositif Pinel, il est obligatoire de payer ses impôts et d’être domicilié en France. L’investissement immobilier locatif peut cependant être contracté par une personne physique, en indivision ou par une Société Civile Immobilière (SCI).

Quelle est la limite d’investissement annuel du dispositif Pinel ?

La limite d’investissement annuel du dispositif Pinel correspond à l’achat de deux logements locatifs. Le montant de ces achats est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Quelles sont les conditions de location d’un logement Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit être loué non meublé et au titre d’habitation principale. Sa location doit advenir au plus tard un an après sa date d’acquisition ou d’achèvement de la construction.

Pour prendre l'air, prenez la 1ère à droite juste après le canapé.

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