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Retrouvez tous les avantages de l'investissement en loi Pinel

La loi Pinel proposée en 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel présente un dispositif d’investissement immobilier à travers lequel vous pouvez bénéficier d’une réduction dont le taux varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous louerez un bien neuf. Pour obtenir cette réduction d'impôt, vous devrez vérifier votre éligibilité aux conditions qu'elle impose. Cet article mettra en exergue les nombreux avantages qu'offre cette loi et, pour mieux vous aider à investir, décrira succinctement, les conditions essentielles que vous devrez remplir pour en profiter.

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Quels avantages pour la Loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a été longuement pensé et travaillé avant d'être mis en place. Ayant été adopté après plusieurs lois encourageant l’investissement locatif, il a su trouver une place de choix auprès des investisseurs en raison des avantages dont peuvent profiter ceux qui le mettent en place pour rentabiliser leur bien :

La défiscalisation

La loi Pinel est avant tout un mécanisme permettant une réduction substantielle d'impôt. Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Duflot qui ne présentait qu'un seul taux de défiscalisation de 18% pour une seule durée (neuf ans), le Pinel est beaucoup plus souple et offre trois options en fonction du choix de l'investisseur :

  • Pour six ans de location : l'avantage fiscal dont vous bénéficierez sera de 12% du prix du bien;
  • Pour neuf ans de location : l'avantage fiscal grimpe à 18% du prix du logement;
  • Pour douze ans de location : les impôts seront réduits de 21%, ce qui donne une somme pouvant aller jusqu’à la somme importante de 63 000 euros sur 12 années.

Bon à savoir !

Lorsque vous décidez de louer pendant six ans, vous pouvez parfaitement augmenter cette durée à neuf ans par la suite si vous le souhaitez. Cependant, le cheminement inverse n'est pas possible, car si vous vous engagez dès le départ à louer pendant 9 ans et que vous sortez du dispositif après 6 ans, le fisc remettra en cause l’engagement complet. Il est alors préférable de bien choisir sa durée minimale en amont afin que vous ne soyez pas victime de préjudice.

Possibilité de location à un ascendant ou un descendant

L’un des autres avantages de ce dispositif est le fait de pouvoir louer votre maison à un ascendant ou descendant, ce qui n'était pas possible avec la loi Duflot. Ceci pourrait, à titre d'exemple, vous permettre d'aider un proche à se loger plus facilement dans une maison, bien évidemment située dans l’une des zones éligibles, tout en vous épargnant la recherche d'un locataire. Pour mieux comprendre le point sur les zones éligibles, voici comment a été découpé le territoire français :

  • Zone A : Cette zone rassemble l'île de France, la côte d'Azur, Lille, Montpellier, Lyon, Marseille ainsi que la partie française de l'agglomération Genevoise. C'est-à-dire les grandes agglomérations plus tendues du pays en termes locatifs.
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  • Zone A bis : Elle s'étend sur Paris et 29 autres communes établies dans la petite couronne française.
  • Zone B1 : Elle englobe les communes qui ont plus de 250 000 habitants, notamment le grand territoire parisien, la Corse, les département d'Outre-Mer et les autres îles, et aussi les agglomérations où les prix du marché immobilier sont assez élevés comme Chambéry ou Toulouse.
  • Zone B2 : Elle regroupe un grand nombre de villes ayant plus de 50 000 habitants. C'est une zone qui est plutôt détendue quant au marché de l'immobilier.
  • Zone C : Elle comprend le reste du territoire.

La loi de finances promulguée en 2018 a fait un reclassement dans ce zonage et les zones B2 et C ont été progressivement retirées de la liste des communes pouvant bénéficier du dispositif Pinel. Celles-ci ont été jugées comme ayant un marché immobilier suffisamment accessible.

Bon à savoir !

Au-delà de la période d'engagement obligatoire, vous serez libre de faire évoluer le loyer en fonction de l'évolution du marché immobilier qui règne dans la zone d'éligibilité, mais également vendre votre bien si vous le souhaitez ou bien l’occuper vous-même.

Se constituer un patrimoine

Comme le dispositif Pinel porte justement sur les zones qui ont des communes où l'offre est inférieure à la demande en logement, un propriétaire aura de grandes chances d'aboutir à une opération financière rentable. Autrement dit, vous aurez l’opportunité de diversifier vos avoirs tout en gagnant des revenus complémentaires, car en général l’immobilier est présenté comme étant une valeur « sûre et rentable » à long ou à court terme, selon vos objectifs personnels.

Il est d’ailleurs judicieux d’anticiper votre retraite et d’investir dans une résidence principale ou secondaire que vous louerez un certain nombre d'années via le dispositif Pinel, puis que vous aurez l’opportunité de récupérer pour votre usage personnel après la fin des 6, 9 ou 12 ans. Ou bien vous pourrez revendre le bien ou continuer à le louer, cette fois-ci sans plafond de loyer imposé.

Investir en SCPI en gardant les avantages Pinel

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société de gestion immobilière qui, via des associés, s’occupe de trouver et d’investir dans de nombreux biens immobiliers. L'avantage majeur avec une société civile comme celle-ci est que vous pouvez y investir tout en profitant d’un dispositif de défiscalisation comme le Pinel.

Vous pourrez donc réduire votre impôt sur le revenu en fonction de la période de location comme cela a été expliqué plus haut. Mais il ne faut pas oublier que, pour bénéficier de ces avantages, vous devrez également respecter les mêmes conditions que la loi Pinel impose pour l’investissement d’un particulier.

Se préparer pour sa retraite

Beaucoup de particuliers proches de l’âge de la retraite ont remarqué qu’à l'issue de leur engagement avec le dispositif Pinel, ils pourront profiter de leur logement comme d’une résidence principale ou secondaire. C’est dans ce contexte qu’il est parfois plus judicieux d’investir dans une ville avec un marché immobilier ou locatif moins coté mais qui possèderait d’autres avantages, comme un cadre de vie agréable, des activités de loisirs et culturelles importantes, etc. En somme, tout ce qui peut rendre une retraite agréable est parfois bien loin de considérations purement pécuniaires.

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Quelles conditions d'éligibilité au dispositif d'investissement Pinel ?

Conditions relatives au locataire et à la location

Le dispositif Pinel cible seulement les personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond annuel, qui est défini en fonction de la zone où se trouve le bien immobilier en question. Dans un second temps, la maison mise en location doit être non meublée et louée en qualité de résidence principale pour le locataire.

Seuls les logements neufs, en état futur d'achèvement, ou à construire doivent être mis en location. Le bien doit être mis en location pendant une durée minimale de 6 ans.

Plafonds de loyers Pinel 2021

Le plafond de loyer désigne le loyer maximum mensuel que le propriétaire d'un logement locatif va demander à ses locataires dans le cas d'un logement répondant aux conditions légales de la loi Pinel.

Il est déterminé en fonction de la surface de votre logement, de sa zone géographique et, grâce à un coefficient multiplicateur, calculé par rapport au prix de base par m². Voici les plafonds établis pour chaque zone géographique en 2021:

  • Zone A: 13.04 euros;
  • Zone A bis: 17.55 euros;
  • Zone B1: 10.51 euros;
  • Zone B2: 9.13 euros.

Zonage du dispositif Pinel

En 2003, le dispositif d'investissement locatif Robien a créé le zonage A/B/C du territoire français. Ce zonage a été révisé à maintes reprises des années plus tard. Celui-ci vise notamment à caractériser la tension du marché et à créer un certain équilibre entre la demande de logement et l'offre.

Ce découpage a permis à l'Etat de classer et de désigner les communes du territoire national qui peuvent bénéficier de la réduction d'impôt qu'offre le dispositif Pinel.

Performances énergétiques

  • Pour les nouvelles constructions : il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012, ou bien de l’obtention du label "Bâtiment Basse Consommation 2005" (peut uniquement être délivré aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013);
  • Pour les bâtiments déjà existants : il faut, soit l’obtention du label "HPE rénovation" ou du label "BBC rénovation 2009", soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

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Foire aux questions

Est-il possible de bénéficier de l'avantage Pinel pour plusieurs logements par an ?

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'un avantage fiscal pour 2 logements par an ! De plus, pour optimiser encore plus votre fiscalité vous pouvez profiter d'un autre dispositif fiscal complémentaire tel que le Censi-Bouvard. 

Un étudiant peut-il louer un bien Pinel ?

Oui, un étudiant peut louer un bien en Pinel comme résidence principale. Celui-ci peut d’ailleurs le faire en étant rattaché au foyer fiscal de ses parents (à part s’ils sont propriétaires du logement).

Quels sont les documents à remplir lors de la déclaration fiscale Pinel ?

Vous devrez remplir obligatoirement 3 documents, qui sont disponibles sur le site officiel des impôts: CERFA 2044 SPE, formulaire CERFA 2042, formulaire CERFA 2044 EB. Outre ces documents, vous devrez rajouter à votre dossier des pièces comme le bail de location ou encore le titre de propriété.