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Censi-Bouvard ou Pinel, avec quel dispositif investir ?

A l’heure de réaliser un investissement immobilier plusieurs questions peuvent se poser : choix de la ville, type d’acquisition, budget et financement ou encore le choix du dispositif de défiscalisation. Nous vous proposons donc un comparatif de deux des dispositifs les plus populaires pour un investissement locatif : le Pinel et le Censi Bouvard.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière, Pinel et Censi-Bouvard ?

L’investissement immobilier locatif fait partie des placements préférés des Français. En effet, investir dans la pierre est considéré comme un placement fiable et en plus il permet de réduire son imposition grâce à la défiscalisation immobilière.

Ainsi grâce à certains dispositifs comme la Loi Pinel, la loi Cosse, le dispositif Denormandie, La loi Malraux et la loi Monuments Historiques ou encore la loi Censi Bouvard, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux concédés par l’État sur un montant donné et pendant une période déterminée qui varie selon le dispositif choisi.

Il faut savoir que chaque dispositif dispose de ses propres avantages et inconvénients. Il est donc primordial de maîtriser tous ces aspects pour ainsi optimiser ses gains.

Qu'est-ce-que la loi Censi Bouvard et qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Censi Bouvard ?

Crée en 2012, le dispositif Censi Bouvard fait partie des mécanismes ayant des avantages fiscaux tout investissement locatif sous réserve de respecter certaines règles.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard ?

Les conditions liées à l’acquisition

Le dispositif Censi Bouvard s’adresse à toutes les personnes ayant leur résidence fiscale en France et qui achètent un bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Pour être éligible à la réduction d’impôt Censi Bouvard, le propriétaire doit acquérir : un logement neuf ou un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

La spécificité des biens anciens

Il est également possible d’investir dans un logement achevé depuis au moins 15 ans à condition qu’il fasse l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à des critères de performances techniques.

L'affectation du logement

En outre, la spécificité du dispositif Censi Bouvard est que le propriétaire doit s’engager à investir dans un bien se situant soit :

  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées,
  • un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien,
  • une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ou l'autorisation pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile,
  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées,
  • une résidence avec services pour étudiants (résidences étudiantes),

Les conditions liées au bénéficiaire

Pour percevoir l’avantage fiscal Censi Bouvard, le propriétaire doit avoir la qualité de loueur en meublé non professionnel.

En outre, l’investissement ne doit pas être fait par l'intermédiaire d'une société et les revenus locatifs doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l'engagement de location.

Les conditions liées à la location

En dispositif Censi Bouvard, le propriétaire doit s’engager à proposer son bien en location meublée dès le mois qui qui suit son achèvement ou son acquisition.

Enfin, il doit s’engager louer son bien pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement.

Réduction d’impôt Censi Bouvard

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d'impôt égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans.

Récupération de la TVA en loi Censi Bouvard

Accessoirement lors d'un investissement en Censi Bouvard, le propriétaire peut récupérer la TVA si la résidence de services dans laquelle se situe le logement propose au moins 3 services, si les loyers perçus soumis à la TVA à 5.5 % et si l’acquéreur a opté pour le statut LMNP.

Plafond Censi Bouvard

L’avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros d'investissement par an. Cette somme est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Si la réduction excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes mais dans la limite de 6 ans.

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Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est également un dispositif permettant de bénéficier d’un avantage fiscal pour l’achat d’un bien entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et à conditions de respecter plusieurs conditions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Les conditions liées à l’acquisition

Tout comme le dispositif Censi Bouvard, en loi Pinel, l’avantage fiscal est octroyé à toutes les personnes qui acquièrent : un logement neuf, un logement en l'état futur d'achèvement, un logement à construire.

La spécificité des biens anciens

Les biens anciens sont éligibles au dispositif Pinel à condition de réaliser des travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération), des travaux de réhabilitation ou pour un local commercial ayant fait l'objet d'une transformation en logement d'habitation.

De plus, le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1 et respecter un niveau de performance énergétique globale qui varie en fonction du type d'acquisition.

Les conditions liées au locataire

Le propriétaire d’un bien immobilier éligible au dispositif Pinel ne peut pas proposer son logement à n’importe quel locataire.

D’une part, il ne peut pas percevoir la réduction fiscale si le locataire fait partie de son foyer fiscal (enfants ou parents à charge).

D’autre part, il doit s’assurer que le revenu fiscal de référence de son ou ses locataires ne dépasse pas un seul qui varie en fonction de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Les conditions liées à la location

Enfin, pour percevoir l’avantage fiscal Pinel, le propriétaire doit s’engager à laisser son bien en location nue (non meublée) pendant 6 ans minimum.

Il est également contraint de proposer un loyer mensuel encadré par l’Etat.

Réduction d’impôt du dispositif Pinel

Grâce à la loi Pinel, le propriétaire peut bénéficier d’un taux de réduction (en % du montant investi) allant de 12 à 21 %. Le taux dépend de la durée de l’engagement de location.

Plafond Loi Pinel

L’avantage Pinel est calculé sur le prix de revient d’au plus 2 logements et plafonné à 300 000 € par contribuable et par an ou à 5 500 € par m² de surface habitable.

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Foire aux questions

Les logements individuels sont-ils éligibles au dispositif Pinel ?

Non, plus depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Les logements individuels et pavillonnaires sont exclus du dispositif.