Le guide du démembrement de propriété

Démembrement de propriété : définition

Avant de définir le démembrement de propriété, il est important de comprendre en quoi consiste la pleine propriété. La pleine propriété désigne le fait, pour la personne propriétaire d'un bien de détenir les droits suivants :

• L'usus, c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien en toute liberté (l'habiter, le louer ou le laisser inoccupé dans le cadre d'un logement) ;
• Le fructus, c'est-à-dire le droit d'en percevoir les revenus et notamment les loyers ;
• L'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien (le vendre, le démolir, etc.).

Dès lors, le démembrement de propriété est un montage qui consiste à diviser la propriété d'un bien entre plusieurs personnes, à savoir :

• L'usufruitier qui détient l'usus et le fructus ;
• Le nu-propriétaire qui conserve l'abusus du bien immobilier.

Achat d'un bien immobilier en démembrement de propriété

Démembrement simple

Le démembrement simple est utilisé par des parents pour faciliter la transmission de leur patrimoine à leurs enfants. Il répartit le droit de propriété de la manière suivante :

• L'usufruit du bien aux parents (usus et fructus) ;
• La nue-propriété aux enfants (abusus).

En cas de décès de l'un des deux parents, ce montage permet au conjoint survivant de conserver la jouissance du logement jusqu'à sa propre mort. Suite aux décès des deux parents, les enfants nus-propriétaires récupèrent alors l'entière propriété du bien, sans payer de droits de succession supplémentaires.

Démembrement croisé

L'achat en démembrement croisé s'adresse principalement aux couples pacsés ou non mariés. Il permet à chaque membre du couple d'acheter une part de la nue-propriété d'un bien, ainsi qu'une part d'usufruit. Au décès de son conjoint, la personne survivante récupère alors :

• La pleine propriété sur la moitié du bien immobilier ;
• L'usufruit sur l'autre partie du bien.

L'achat en démembrement croisé assure ainsi aux deux membres d’un couple de pouvoir conserver la jouissance du logement en cas de décès du conjoint.

Démembrement croisé par l'intermédiaire d'une SCI

Le montage d'une SCI (Société Civile Immobilière) intervient généralement dans le cadre familial. Il permet à chaque associé de devenir nu-propriétaire d'une partie et usufruitier de l'autre partie. Dans ce cas, la totalité des parts de la Société Civile Immobilière doit être démembrée pour pouvoir attribuer à chaque associé :

• Un usufruit sur une moitié des parts du bien immobilier ;
• Une nue-propriété sur l'autre moitié des parts du bien immobilier.

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire permet à un investisseur de se constituer rapidement un patrimoine immobilier. Dans ce cas, nu-propriétaire et usufruitier ne se connaissent pas obligatoirement.

En tant que nu-propriétaire, le démembrement de propriété temporaire permet un investissement plus rapide. Il ouvre droit à une décote sur le prix du bien et des revenus complémentaires à la fin du contrat. De plus, le nu-propriétaire se libère durant un certain temps des contraintes de la gestion locative et des frais d'entretien.

Le bénéficiaire de l'usufruit profite quant à lui de revenus complémentaires et d'un faible taux d'imposition.

Optimiser la gestion du patrimoine immobilier grâce au démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique juridique clé pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier. En divisant les droits entre usufruitier et nu-propriétaire, ce mécanisme offre des avantages fiscaux et patrimoniaux adaptés à chaque cas de démembrement. Selon la période de démembrement, temporaire ou à durée limitée, la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier, influençant notamment les abattements fiscaux et le paiement de l'IFI. Bien anticipé, ce dispositif permet d'organiser la transmission de biens et de réduire les coûts successoraux tout en préparant un éventuel remembrement de la propriété.

Calcul du démembrement de propriété

Démembrement de propriété en viager

Le démembrement de propriété en viager est un usufruit à vie. Dans ce cas, la répartition de la valeur du bien immobilier entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée selon un barème fiscal indexé à l'âge du donateur.

La répartition de la valeur de la pleine propriété correspond à :

• 90 % pour l'usufruitier, 10 % pour le nu-propriétaire si le donateur a moins de 21 ans ;
• 80 % pour l'usufruitier, 20 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 21 et 30 ans ;
• 70 % pour l'usufruitier, 30 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 31 et 40 ans ;
• 60 % pour l'usufruitier, 40 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 41 et 50 ans ;
• 50 % pour l'usufruitier, 50 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 51 et 60 ans ;
• 40 % pour l'usufruitier, 60 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 61 et 70 ans ;
• 30 % pour l'usufruitier, 70 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 71 et 80 ans ;
• 20 % pour l'usufruitier, 80 % pour le nu-propriétaire si le donateur a entre 81 et 90 ans ;
• 10 % pour l'usufruitier, 90 % pour le nu-propriétaire si le donateur a plus de 90 ans.

Démembrement de propriété temporaire

Dans le cadre d'un démembrement temporaire du droit de propriété (usufruit temporaire), l'usufruitier dispose de :

• 23 % de la valeur de la pleine propriété pour un usufruit temporaire d'une durée de 1 à 10 ans ;
• 46 % de la valeur de la pleine propriété pour un usufruit temporaire d'une durée de 11 à 20 ans ;
• 69 % de la valeur de la pleine propriété pour un usufruit temporaire d'une durée de 21 à 30 ans.

Prenons comme exemple un bien d'une valeur de 500 000 € démembré durant 15 ans. Dans ce cas, en plus de la jouissance du bien, l'usufruitier détient le bien pour une valeur fiscale de 230 000 € (500 000 x 46 %).

Usufruitier : droits et obligations légales

Les droits de l'usufruitier

Au regard de la loi, disposer de l'usufruit d'un bien donne accès à des droits spécifiques. Ainsi, l'usufruitier bénéficie :

• Du droit de disposer du bien immobilier en toute liberté. La jouissance du bien inclut le droit de le louer, de l'habiter ou de le laisser inoccupé. À ce titre, le droit d'usus se rapproche des droits rattachés à la pleine propriété. Différence majeure : le bénéficiaire de l'usufruit n'est pas autorisé à vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire.
• Du droit de percevoir les revenus fonciers générés par le logement. Cette disposition est précisée dans les articles 583 et 584 du Code Civil. C'est donc à l'usufruit que reviennent les loyers en cas de location de l'appartement, de la maison ou du terrain.
• Du droit de conclure les baux d'habitation. L'accord du nu-propriétaire est également requis si le bail est de nature commerciale, artisanale, industrielle ou rurale. C'est également le cas si l'usufruitier et le nu-propriétaire établissent un bail pour une durée supérieure à neuf ans.
• Du droit de céder son usufruit.

Les obligations légales de l'usufruitier

Pour l'usufruitier, le démembrement de la pleine propriété du bien s'accompagne également d'obligations légales. Le droit d'usufruit inclus notamment :

• L'obligation d'entretenir le bien immobilier. Les frais d'entretien et de réparation inhérents à la bonne conservation du logement sont à la charge de l'usufruitier. Ces réparations concernent notamment la réfection des peintures et des façades extérieures, l'entretien du système de chauffage, des fenêtres et des portes. Lors du démembrement de propriété d'un bien, un inventaire des meubles et de leur état est dressé le jour de la signature du contrat afin de prévenir les litiges.
• Des obligations fiscales : impôts sur les revenus fonciers, impôts locaux, etc. Pour en savoir plus, rendez-vous dans la suite de cet article, à la rubrique « Fiscalité : qui paye quoi ? ».

Nu-propriétaire : droits et obligations légales

Les droits rattachés à la nue-propriété

La nue-propriété permet à son bénéficiaire de conserver l'abusus sur le bien immobilier. C'est donc au nu-propriétaire que revient la décision finale de vendre ou de ne pas vendre le bien en nue-propriété.

De même, le nu-propriétaire est le représentant légal du ou des usufruitiers lors des assemblées de copropriété (sauf accord des deux parties). Si la nue-propriété du bien fait l'objet d'une répartition entre plusieurs personnes, le représentant est désigné à l'amiable. En l'absence d'accord et selon la loi du 10 juillet 1965 (article 23), le président du tribunal se charge alors de nommer le mandataire commun.

Les obligations légales rattachées à la nue-propriété

La principale obligation légale rattachée à la nue-propriété concerne l'entretien du patrimoine immobilier. À la différence de l'usufruitier, le nu-propriétaire doit assurer la gestion et le paiement des réparations les plus conséquentes. Ces travaux d'entretien englobent l'ensemble des réparations essentielles à la solidité du bâtiment (murs de soutènement et gros murs, clôtures, voûtes, couvertures, digues, etc.).

En l'absence d'entretien, l'usufruitier peut faire réaliser les travaux. À la fin de l'usufruit, il pourra exiger du nu-propriétaire un dédommagement financier.

Fiscalité : qui paye quoi ?

Le démembrement de propriété permet au nu-propriétaire de réduire son assiette fiscale. En effet, en contrepartie de la jouissance du bien, l'usufruitier doit s'acquitter des différents impôts en lien avec le capital immobilier. Ces obligations fiscales incluent notamment les impôts locaux, les impôts sur les revenus fonciers et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Impôts locaux

C'est au bénéficiaire de l'usufruit d'un bien immobilier que revient le paiement des impôts locaux. Ces impôts incluent la taxe foncière et la taxe d'habitation. Si le bien est mis en location, la taxe d'habitation sera payée par le locataire.

Impôt sur les revenus fonciers

Au même titre que les impôts locaux, l'usufruitier doit s'acquitter du montant des impôts sur les revenus fonciers (si le bien est mis en location). Dans ce cas, il est autorisé à déduire les charges et les frais relatifs à la gestion locative du bien (frais de fonctionnement, assurances, etc.).

Attention, les charges locatives ne sont pas déductible des loyers avant calcul de l'impôt si :

• Le nu-propriétaire réside dans le logement et ne paye aucun loyer à l'usufruitier ;
• Le détenteur de la nue-propriété habite le bien et profite d'un loyer très inférieur au prix du marché immobilier locatif ;
• Les loyers sont perçus par le nu-propriétaire. Dans ce cas, les revenus fonciers font l'objet d'une double imposition. Pour éviter cela, le nu-propriétaire doit renoncer à son droit d'usufruit par un acte notarié et s'acquitter des droits de mutation.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

À la suite d'un démembrement de propriété, la valeur du patrimoine est rattachée au capital de l'usufruitier. Dès lors, si le capital immobilier de ce dernier dépasse 1,3 million d'euros, il devra s'acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Toutefois, il est possible de répartir cette charge fiscale entre les différents propriétaires du bien si :

• Le démembrement fait suite à une succession ;
• Le démembrement intervient après la vente de la nue-propriété ;
• Le démembrement provient d'un leg ou d'une donation avec réserve d'usufruit dont le bénéficiaire est une personne morale.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété offre quatre avantages principaux :

• Une décote sur le prix d'acquisition d'environ 30 à 40 %. De plus, à la fin du démembrement du droit de propriété, le bien aura certainement bénéficié d'une plus-value. Par conséquent, les frais d'acquisition seront diminués (frais de notaire, taxe de publicité foncière, etc.). C’est une opportunité pour se constituer un patrimoine et investir à moindre coût.
• Un outil de défiscalisation efficace. À court terme, le démembrement du bien permet au nu-propriétaire de payer moins d'impôts. En effet, s'il ne perçoit pas les revenus fonciers générés par le bien, il peut cependant déduire les intérêts d'emprunts des revenus fonciers issus d'autres locations. Il s’agit d’une façon efficace de défiscaliser (pour une période maximum de dix ans maximum).
• Une réduction de la fiscalité. La nue-propriété n'entre pas dans le calcul du patrimoine pour l'IFI. De même, elle permet de se constituer un patrimoine sans être redevable immédiatement des impôts locaux.
• Une absence de droits de succession. Le démembrement de propriété permet aux parents de transmettre leur patrimoine en évitant à leurs enfants de payer les droits de succession. Lors du décès des usufruitiers, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Fin du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété prend fin en cas :

• De décès de l'usufruitier (sauf donation ou transmission de l'usufruit par testament) ;
• D'expiration du contrat d'usufruit ;
• De fusion entre le nu-propriétaire et l'usufruitier ;
• De décision de justice (abus de droit de jouissance) ;
• De destruction du bien démembré.