LMNP : au forfait ou au réel ?
Le statut LMNP est un régime fiscal particulièrement avantageux. Toutefois, les avantages fiscaux qui lui sont associés diffèrent selon le régime choisi pour déclarer vos revenus locatifs. Par conséquent, la rentabilité de votre investissement en LMNP dépend en partie de cette décision. Quels sont les avantages d’une déclaration au forfait ? Quand choisir le régime en réel ? Cogedim vous explique tout.
Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux. Pour en bénéficier, vous devez :
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devrez ensuite déclarer vos revenus sous le régime micro-BIC ou réel.
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Option 1 : déclaration de vos revenus locatifs en régime micro-BIC (régime au forfait)
Fonctionnement
Aussi appelé « forfait », le régime micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives en LMNP. L’imposition est donc calculée sur la moitié des revenus générés. Cet abattement est forfaitaire : l’administration fiscale considère qu’il couvre l’intégralité de vos charges.
La formule de calcul pour obtenir le montant de base de l’imposition en régime micro-BIC correspond à : chiffre d’affaires — abattement de 50 %.
Bon à savoir : les locations meublées de tourisme classées bénéficient d’une remise plus conséquente. Le Trésor Public applique en effet un abattement à hauteur de 71 % sur votre chiffre d’affaires avant imposition.
Avantages du régime au forfait
Le régime au forfait offre deux avantages principaux :
Option 2 : déclaration de vos revenus locatifs en régime réel simplifié
Fonctionnement
Le régime réel en LMNP permet de déduire du montant des loyers l’ensemble des charges liées à votre activité. En régime réel, vous bénéficiez également de l’amortissement comptable de votre bien immobilier.
Pour obtenir le montant de base de l’imposition en régime réel, vous devez prendre en compte :
Bon à savoir : le régime réel en LMNP est complexe. En effet, l’ensemble des charges et amortissements doit être répertorié de façon rigoureuse. Lors de votre déclaration, vous devrez ainsi fournir au Trésor Public une liasse fiscale ainsi qu’un tableau de suivi des amortissements. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Imposition sur le bénéfice
Lors d’une déclaration sous le régime du réel, l’imposition est appliquée seulement sur votre bénéfice. Pour connaître votre bénéfice, il vous suffit de soustraire les charges et les amortissements de votre chiffre d’affaires.
Par la suite, le montant de l’impôt est calculé de la façon suivante :
Bénéfice x (Tranche Marginale d’Imposition + prélèvements sociaux).
La Tranche Marginale d’Imposition (TMI) varie selon les investisseurs entre 0 % et 45 %. Les prélèvements sociaux correspondent eux à 17,2 %.
Pour résumer, plus vous payez de charges, plus votre bénéfice sera faible et plus le montant de vos impôts sera réduit. En cas de charges supérieures aux revenus locatifs, vous bénéficiez d’un report de déficit sur dix ans. Ainsi, il est possible de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
Bon à savoir : les revenus générés par un bien locatif en LMNP sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Par conséquent, le déficit est reportable uniquement sur les déclarations liées aux activités de même nature. À titre d’exemple, le déficit ne peut pas être répercuté sur vos revenus salariés.
Régime fiscal au forfait ou en réel : quel régime choisir en LMNP ?
Pour assurer la rentabilité d’un investissement en Loueur en Meublé Non Professionnel, le choix du régime d’imposition est essentiel. Pour connaître le régime le plus favorable, faites des simulations. En effet, le montant des charges et des amortissements a tendance à baisser dans le temps. Si le régime réel est souvent plus avantageux au cours des premières années, le régime au forfait peut finalement s’avérer plus rentable.
De façon générale, optez pour :
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Foire aux questions
Qu’est-ce qu’une résidence services ?
Une résidence services est un établissement qui propose au moins trois prestations à ses locataires : accueil, entretien des locaux, fourniture du linge de lit, petit-déjeuner, etc. Ces résidences services sont généralement destinées aux étudiants, touristes et seniors.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le Censi-Bouvard ouvre droit à une réduction d’impôts équivalente à 11 % du coût d’acquisition de votre bien LMNP. Il ne peut pas être cumulé avec les amortissements.
Quelles différences entre le régime au forfait ou réel ?
Le régime au forfait applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Le régime réel déduit des loyers perçus les charges et amortissements liés à votre investissement avant imposition.
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