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Quelles sont les charges déductibles avec la loi Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel vise à encourager et à favoriser l'investissement locatif dans les biens neufs en faisant bénéficier aux investisseurs d'une réduction d'impôt considérable. Si vous la choisissez, la loi Pinel vous permettra de profiter jusqu'à 63 000 euros d'économies d'impôt pour une mise en location de votre bien immobilier sur 12 ans. Cela se fait évidemment sous certaines conditions, par exemple le fait de devoir louer pour une durée minimale de 6 ans avec un loyer plafonné. Ensuite, vous pourrez également déduire un certain nombre de charges sur l’impôt (après réduction Pinel) dû sur les revenus fonciers. Quelles sont donc les charges déductibles compatibles avec ce dispositif ?

Les principales charges déductibles

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété peuvent porter sur des dépenses courantes comme l'entretien des équipements et sur les travaux imprévus. Les travaux imprévus peuvent avoir pour but soit la conservation de l’immeuble, soit l’amélioration/rénovation de celui-ci (comme la création de nouveaux locaux, de nouveaux équipements, etc.). Les charges qui portent sur ces travaux couvrent aussi le coût d'études d'experts et les devis.

Les frais de garantie

Faisant eux aussi partie des charges déductibles Pinel, les frais de garanties désignent les frais d'inscription hypothécaire. C'est-à-dire qu'en cas de problème de remboursement, votre bien sera hypothécable. Ceci offre évidement une certaine garantie pour le prêteur, qu’il soit une banque ou autre.

Il est à noter que seuls la TVA concernant l'inscription hypothécaire et les frais de notaire sont déductibles.

Les frais d'entretien et de réparation

Il faudra être très attentif concernant ces frais spécifiques, car ils ne sont pas tous déductibles des revenus fonciers. Seuls certains travaux peuvent l'être, dont on peut citer par exemple :

Ces travaux ont pour principal but d'entretenir et de garder votre immeuble en bon état en n'accusant aucun dysfonctionnement ou danger quelconque pour les locataires.

La taxe foncière

Lorsque vous acquérez votre logement immobilier tout neuf, en vue de le louer à titre de résidence principale comme cela est dicté par la loi Pinel, vous devenez ce que l'on nomme un propriétaire foncier. Ainsi vous serez redevable de La Taxe Foncière Sur Les propriétés Bâties (TFPB). Toutefois, au titre de bien neuf, celui-ci ouvre pleinement droit à une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, et ce à compter du 1er janvier suivant l'achèvement de votre bien immobilier. Il est aussi important de savoir que la taxe des ordures ménagères n'est pas déductible, mais peut être récupérée auprès du locataire.

De plus, comme le dispositif Pinel impose aux logements neufs (et achevés à compter du 1er janvier 2009), de répondre aux dernières normes de performances énergétiques (Label BBC), ils peuvent alors (selon les collectivités locales) obtenir une exonération temporaire de la taxe foncière pendant minimum 5 ans. Cela vous permettra de cumuler les 2 exonérations dont vous bénéficierez à compter de la 3e année suivant l'achèvement du logement, pour aboutir à un total de 7 ans de taxes foncières déductibles !

Les primes d'assurance

Pour que les primes d'assurance puissent être déductibles, il faudra qu'elles couvrent pleinement le risque de conservation ou d'acquisition du logement concerné. De ce fait, les risques concernés peuvent être multiples :

 

Il va de soi que les montants de ces primes doivent obligatoirement être justifiés par des contrats pour que vous puissiez effectuer une demande de défiscalisation de plein droit.

Les intérêts d'emprunt de votre crédit immobilier

Dans le cadre de la loi Pinel, les intérêts d'emprunts sont déductibles pour tous les logements neufs. Mais, dans le cas où il s’agit d’une vente de bien qui est en état futur d'achèvement (VEFA), on parlera alors d'intérêts intercalaires. Ces intérêts correspondent aux frais de dossier liés au déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Par exemple dans le cas d'une construction d'habitation neuve.

Le calcul des intérêts d'emprunt

Le calcul des intérêts d'emprunts s'effectue sur la base du taux d'intérêt auquel est soumis le montant total du prêt. Donc pour avoir le montant final des intérêts d'emprunts, nous devons nous baser sur le capital emprunté et sur le taux effectif global associé au prêt. On obtient alors cette formule :

Intérêt d'emprunt annuel = Capital restant dû × taux annuel effectif global.

Et pour que vous puissiez obtenir le montant d'intérêt d'emprunt mensuel, vous devrez tout simplement diviser le taux annuel effectif global par 12 mois.

Foire aux questions

 

Quand et comment doit-on demander une exonération de taxe foncière ?

Il faut effectuer une déclaration auprès des impôts fonciers dans les 90 jours qui suivent la date d'achèvement de la construction de votre bien neuf. La demande se fait en remplissant le formulaire CERFA n°6650.

Est-ce que les travaux de construction peuvent être déductibles des impôts ?

Non, les travaux de construction ou de reconstruction et tout ce qui concerne l'agrandissement du logement ne sont pas déductibles de vos impôts.

Pour quel régime fiscal doit-on opter pour déduire les charges d'un investissement locatif en Pinel ?

Dans le cadre d'un investissement en Pinel deux choix s'offrent à vous : Soit vous optez pour le régime micro foncier et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30%, mais attention sans la déduction d'aucune charge. Soit vous choisissez le régime réel et vous aurez la possibilité de déduire des charges de vos revenus fonciers pour réduire vos impôts.

  • Réparation et remise en état du chauffage central;
  • Réparation des canalisations ou nettoyage de la plomberie;
  • Réparation de l'ascenseur, etc.
    • Les dégâts des eaux;
    • Un incendie;
    • Une catastrophe naturelle (tempête, tremblement de terre, etc.);
    • Du vol ou du vandalisme;
    • Risque de loyers impayés;
    • La responsabilité du propriétaire bailleur;
    • La garantie d’emprunt.