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Les plafonds en loi Pinel

Vous êtes investisseur dans l’immobilier ou vous voulez le devenir ? Alors vous avez sûrement entendu parler de la loi Pinel. Celle-ci permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu dans le cadre de l’investissement locatif. Cet avantage fiscal est cependant soumis à certaines conditions, notamment celles attenant aux plafonds de ressources et de loyers à respecter. Nous allons aborder en détail les plafonds à prendre en compte afin d’investir de façon avisée.

Que-ce que la loi Pinel ?

La loi ou dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires Sylvia Pinel, est la loi n° 2014-626 votée le 18 juin 2014. Elle permet, entre autres, la défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif et s'applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014. Ainsi, l’investisseur qui souhaite acquérir un bien immobilier afin de le louer au minimum 6 années, bénéficie d’une réduction de l'impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de l’engagement de la location : respectivement 12%, 18% ou 21% pour un contrat de 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Pinel s’adresse à tout investisseur fiscalement domicilié en France. L'investissement global ne doit pas dépasser 300 000 €/an et est limité à un prix de 5500 €/m². En outre, la réduction d'impôt ne s’applique qu’à deux investissements maximum par an. Les logements doivent être loués nus et à usage de résidences principales des locataires. Ils doivent se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel.

Bon à savoir : les taux de réductions d'impôt seront réduits progressivement pour les investissements réalisés à partir de 2023. Les dispositions de la loi Pinel dans le cadre de l’investissement locatif de la loi Pinel sont prolongées jusqu’en 2024.

Quels sont les types d'investissements en loi Pinel ?

La loi Pinel concerne certains types d'investissements immobiliers. Voici la liste des types de logements concernés :

  • Logements neufs ;
  • Logements en l’état futur d’achèvement dans le cadre de la “vente en l’état futur d'achèvement (Véfa)” ;
  • Logements à construire ;
  • Logements faisant l'objet de travaux (rénovation, réhabilitation).

Il existe aussi des conditions liées aux délais d'achèvement des travaux, à la date d'obtention du permis de construire ainsi qu’au niveau de performance énergétique. De plus, depuis le 1er janvier 2021 seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont concernés. Le dispositif Pinel ne concerne plus les logements individuels et pavillonnaires.

Pour les zones éligibles, le critère est la tension du marché immobilier local. Une zone est dite “tendue” s'il y a une insuffisance de l’offre à couvrir la demande. Une zone est dite “détendue” si l’offre couvre la demande. Cinq zones existent : zone A, A bis, B1, B2 et C. Seules les trois premières (A, A bis et B1) sont éligibles car zones tendues.

Bon à savoir : pour déterminer la zone de votre commune, vous pouvez utiliser ce simulateur en cliquant ici.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021

L'investisseur en loi Pinel est astreint aux plafonds de ressources afin de bénéficier de la réduction d'impôt. Ceux-ci sont déterminés à partir du revenu fiscal de référence n-2 du locataire (n : année de conclusion du bail), de la composition du foyer fiscal, ainsi que de la zone du logement. Pour 2021, l’année de référence est 2019 (n-2 = 2021-2). La composition du foyer fiscal est celle au jour de la signature du bail. Les plafonds sont mis à jour chaque année.

Les plafonds en fonction du locataire (foyer fiscal) et en fonction du zonage sont comme suit :

Les plafonds de ressources pour 2021 pour une personne seule

  • Zone A : 38 377 € ;
  • Zone A bis : 38 377 € ;
  • Zone B1 : 31 280 € ;
  • Département d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 28 606 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 31 099 €.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021 pour un couple

  • Zone A : 57 357 € ;
  • Zone A bis : 57 357 € ;
  • Zone B1 : 41 772 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 38 202 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 41 528 €.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021 pour couple/seul et 1 personne à charge

  • Zone A : 68 946 € ;
  • Zone A bis : 75 188 € ;
  • Zone B1: 50 233 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 45 941 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 49 941 €.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021 pour couple/seul avec 2 personnes à charge

  • Zone A : 82 586 € ;
  • Zone A bis : 89 769 € ;
  • Zone B1 : 60 643 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 55 461 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 60 290 € .

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021 pour couple/seul avec 3 personnes à charge

  • Zone A : 97 766 € ;
  • Zone A bis : 106 807 € ;
  • Zone B1 : 71 340 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 65 241 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 70 923 €.

Les plafonds de ressources Pinel pour 2021 pour couple/seul avec 4 personnes à charge

  • Zone A : 110 017 € ;
  • Zone A bis : 120 186 € ;
  • Zone B1 : 80 399 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 73 527 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 79 928 €.

Majoration par personne à charge supplémentaire

  • Zone A : + 12 258 € ;
  • Zone A bis : + 13 390 € ;
  • Zone B1 : + 8 969 € ;
  • Dom, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : + 8 206 € ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : + 8 920 €.

Plafonds de loyers des locataires Pinel pour 2021

Pour bénéficier des dispositions de la loi Pinel, l’investisseur-bailleur est aussi soumis aux plafonds de loyers. Ceux-ci déterminent le montant maximum qu’un bailleur peut demander comme loyer mensuel aux locataires et sont mis à jour chaque année. Pour calculer le loyer maximum applicable en loi Pinel, une formule de calcul est utilisée comme suit :

Plafonds de loyers Pinel = Barème Pinel des Plafonds mensuels selon la zone x surface utile x coefficient multiplicateur .

Il faudra donc :

  • Identifier le barème selon la zone ;
  • Calculer sa surface utile ;
  • Calculer le coefficient multiplicateur.

Barème Pinel 2021 des plafonds selon la zone

Pour identifier le barème de prix/m² à appliquer, il faut se référer à la zone où se situe le logement. Ainsi, le barème Pinel pour 2021 est comme suit :

  • Zone A : 13,04 € /m² ;
  • Zone A bis : 17,55 €/m² ;
  • Zone B1 : 10,51 €/m² ;
  • Département d'outre-mer (Dom), Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,55 €/m² ;
  • Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 12,83 €/m².

Calcul de la surface utile (SU)

La surface utile est, selon le code de la construction et de l'habitation (CCH), la surface habitable du logement dont on ajoute la moitié de la somme des surfaces annexes. La formule de calcul pour la surface utile est donc : SU = SH + SA/2, où SH est la surface habitable et SA est la somme des surfaces annexes. Voyons ce que sont la surface habitable et les surfaces annexes.

La surface habitable et les surfaces annexes

Selon le code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est la somme des surfaces de plancher construites dont on retire la somme des surfaces occupées par les cloisons, les murs, les embrasures de portes et fenêtres, les cages et marches d’escaliers ainsi que les gaines. En outre, il n’est pas tenu compte dans le calcul de la surface habitable, de la surface occupée par les parties d'une hauteur inférieure à 1m80 ainsi que de la surface occupée par les sous-sols, les balcons, les terrasses, les loggias, les vérandas, les caves, les combles non-aménagés, les séchoirs extérieurs au logement, les remises, les garages et les locaux communs et autres dépendances des logements.

Selon le CCH, sont considérées comme annexes les parties d’un logement réservées à l’usage exclusif du locataire et dont la hauteur sous plafond est au minimum de 1m80. Cela comprend les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les balcons, les remises, les caves, les combles et greniers aménageables, les sous-sols, les ateliers, les resserres, les vérandas et les loggias. Les places de stationnement (parking) et les jardins ne sont pas considérés comme annexes.

La somme totale des surfaces annexes retenues pour le calcul est de maximum 8 m² par logement. Ainsi, si la moitié de la somme des surfaces annexes (SA/2) est supérieure à 8 m², vous utiliserez 8 pour votre calcul.

Le cas spécifique des terrasses et des varangues

Concernant les terrasses : ne sont considérées comme annexes pour le calcul que celles qui sont accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré. Une surface de terrasse de 9 m² maximum est acceptée dans le calcul.

Une varangue est un terme ultramarin utilisé pour désigner des ouvrages (terrasse couverte, véranda ou galerie en bois) que l’on trouve dans l’architecture d’outre-mer. Là aussi il y a une limite : 14 m² maximum accepté.

Calcul du coefficient multiplicateur

Afin de calculer le coefficient multiplicateur, il faut utiliser la formule suivante : 0,7 + 19/SU, où SU est la surface utile. Il doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche. Il ne doit pas excéder 1,2 et si vous obtenez un coefficient supérieur, il faudra utiliser 1,2 pour le calcul.

Exemples de calcul de plafonds de loyers des locataires en loi Pinel 2021

Voyons quelques exemples de calcul de plafonds de loyers des locataires pour illustrer le calcul :

Logement avec annexes

Appartement de 40 m² situé en zone A Bis avec un balcon de 10 m². La surface utile est de 45 m² (40 + 10/2). Le barème est de 17,55 €/m² (zone A Bis). Le coefficient multiplicateur est : 0.7 + 19/45 = 1.12 (arrondi).

Enfin, appliquons la formule de calcul Plafonds de loyers Pinel (BPPM x SU x CM), ce qui donne : 17,55 x 45 x 1.12 = 884,52 €/mois de loyer maximum.

Logement avec terrasse

Appartement de 30 m² situé en zone A avec une terrasse de 7 m². La surface utile est de 33.5 m² (30 + 7/2). Le barème est de 13,04 €/m² (zone A). Le coefficient est : 0.7 + 19/33.5 = 1,26. Le coefficient étant supérieur à 1.2 ne sera pas utilisé et on gardera 1.2 pour le calcul.

Enfin, appliquons la formule de calcul Plafonds de loyers Pinel qui donne : 13,04 x 33.5 x 1.2 = 524,208 €/mois de loyer maximum.

Logement avec varangue

Appartement de 45 m² situé à Bras-Panon (La Réunion) avec une varangue de 10 m². La surface utile est de 50 m² ( 45 + 10/2). Le barème est de 10,55 €/m² (département d'outre-mer). Le coefficient est 0.7 + 19/50 = 1,08.

Enfin, appliquons la formule de calcul Plafonds de loyers Pinel qui donne : 10,55 x 50 x 1,08 =569,7 €/mois de loyer maximum.

Notez que si la varangue était de, par exemple, 16 m², elle aurait été supérieure à la limite de 14 m². C’est donc 14 qui aurait été utilisé et la SU serait de 52 m² (45 m² + limite pour la varangue de 14 m²/2)

Foire aux questions

Pourquoi y a-t-il des plafonds ?

L’un des objectifs du dispositif Pinel étant de permettre l'accès à la location du neuf pour les foyers modestes, les plafonds visent à créer une offre pour ces derniers afin qu’ils accèdent à la location en zone tendue.

Peut-on louer à un ascendant/membre de sa famille ?

Oui, il est possible de louer à un membre de sa famille (enfants, parents, frères, sœurs, etc.) à la condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Faut-il toujours demander comme loyer le plafond Pinel ?

Non, pas forcément. Les plafonds sont une limite et parfois il est plus judicieux de baisser le loyer afin de trouver un locataire. Il faudra bien sûr prendre en compte la rentabilité de votre investissement.

Pour prendre l'air, prenez la 1ère à droite juste après le canapé.

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