Quel abattement sur une plus value immobilière ?

Plus-value immobilière : les informations générales

Définition

La plus-value immobilière correspond au bénéfice réalisé entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition initial. Ce gain s’explique par une augmentation de la valeur du bien dans le temps, générée le plus souvent par :

• Des travaux d’amélioration du logement (maison ou appartement) : rénovation, aménagement, agrandissement, etc. ;
• Une demande croissante pour ce type de bien sur le marché immobilier ;
• Un emplacement stratégique.

Calcul

Le calcul de la plus-value intègre deux paramètres :

• Le prix de vente du bien immobilier. Son montant peut être réduit (sur justificatifs) de différents frais, notamment les frais de cession et la TVA acquittée ;
• Le prix d’acquisition. Son montant peut également être ajusté au regard des indemnités et charges versées au vendeur, des frais d’acquisition, du coût des travaux réalisés et des frais de voirie.

La différence obtenue entre le prix de vente et le prix d’acquisition correspond au montant de la plus-value imposable. C’est sur ce montant que seront appliqués les abattements avant calcul de l’imposition.

Les transactions immobilières concernées par l’impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value concerne les transactions immobilières suivantes :

• Cession d’un bien immobilier : terrains à bâtir, appartement, maison ;
• Cession d’un droit lié à un bien immobilier : servitudes, usufruit, etc. ;
• Cession d’un bien immobilier via un fonds de placement immobilier ou une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ;
• Apport, échange ou partage d’un bien immobilier en société.

Les abattements sur la plus-value immobilière

L’impôt sur les plus-values immobilières est fixé au taux forfaitaire de 36,2 %. Ce taux global intègre l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Au-delà de cinq années de détention d’un bien immobilier, le montant de la plus-value imposable bénéficie d’abattements particuliers avant calcul des taxes. Les assiettes fiscales sont différentes selon qu’elles concernent l’impôt sur le revenu ou les cotisations sociales.

Abattement avant calcul de l’impôt sur le revenu

Le taux d’abattement par année de détention avant calcul de l’impôt sur le revenu correspond à :

• 6 % entre 6 ans et 21 ans ;
• 4 % au cours de la 22e année.

Une durée de détention supérieure à 22 ans ouvre droit à une exonération totale d’impôt sur le revenu de la plus-value immobilière.

Abattement avant calcul des prélèvements sociaux

Le taux d’abattement par année de détention avant calcul des prélèvements sociaux correspond à :

• 1,65 % entre 6 ans et 21 ans ;
• 1,60 % au cours de la 22e année ;
• 9 % entre 23 ans et 30 ans.

L’exonération totale de prélèvements sociaux intervient après une durée de détention supérieure à 30 ans.

Abattements exceptionnels

Deux situations ouvrent droit à des abattements exceptionnels sur la plus-value imposable :

• La vente s’effectue sur une zone dite « tendue » (zones A et A bis) ;
• La vente s’effectue au sein d’un territoire concerné par une opération d’urbanisme ou une opération de revitalisation du territoire.

Dès lors, la plus-value bénéficie d’une fiscalité allégée. La loi prévoit en effet un abattement exceptionnel à hauteur de 70 %. Certaines conditions doivent toutefois être respectées :

• L’acheteur s’engage à démolir le ou les bâtiments existants pour construire des bâtiments d’habitation collectifs ;
• La promesse de vente est signée avant le 31 décembre 2023 ;
• Le vendeur et l’acquéreur ne sont pas issus de la même famille.

Bon à savoir : si la surface totale des nouvelles constructions propose au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires, l’abattement exceptionnel est relevé à hauteur de 85 %.

Exonération d’impôt sur les plus-values immobilières

En France, les abattements ne sont pas les seuls avantages accordés par l’administration fiscale sur les plus-values immobilières. Les conditions d’exonération sont nombreuses et peuvent concerner le bien, l’acquéreur ou le vendeur. À titre d’exemple, vous serez exonéré d’impôt si :

• Vous vendez votre résidence principale ;
• Vous utilisez la plus-value dégagée par la vente pour investir dans votre nouvelle habitation principale (sous conditions) ;
• L’acquéreur est un organisme lié au logement social ;
• Le montant de la vente est inférieur à 15 000 € ;
• Vous être propriétaire du bien depuis plus de 30 ans ;
• Vous résidez dans un établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés.

Comment augmenter le montant de sa plus-value immobilière ?

Voici trois conseils pour augmenter le montant de votre plus-value immobilière :

• Misez sur un territoire stratégique. Pour bien investir, pensez à la vente de votre bien au moment de votre achat. En effet, acquérir un bien au sein d’une région dynamique, à proximité du centre-ville et des commodités maximise vos chances de dégager une forte plus-value future ;
• Faites des travaux. Les travaux de rénovation énergétique augmentent la “valeur verte” de votre logement (isolation, système de chauffage, etc.). De même, la rénovation intérieure de votre bien représente l’un des principaux leviers pour faire croître sa valeur. Pensez notamment à agrandir les espaces en cassant les cloisons, à séparer les toilettes de la salle de bain et à proposer un intérieur moderne au moment de la vente ;
• Vendez tard. Plus la durée de détention sera importante et plus l’abattement pratiqué sur la plus-value imposable sera conséquent. Passé un délai de 30 ans, vous récupérerez ainsi l’entièreté de votre plus-value.

Déclaration de la plus-value immobilière après abattements

Lors d’une vente immobilière, votre notaire prend en charge la plupart des formalités administratives (déclaration fiscale, paiement des sommes dues, etc.). De votre côté, reportez le montant de la plus-value après abattements au moment de votre déclaration d’impôt sur le revenu.