Comment faire la déclaration d'une plus-value immobilière ?

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Plus-value immobilière : définition rapide

La plus-value immobilière correspond au bénéfice réalisé entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente.

La plus-value est soumise à l’impôt principalement lors :

• De la vente d’un bien immobilier ;
• De la vente des droits liés à un bien immobilier ;
• D’une cession réalisée dans le cadre d’un Fonds de Placement Immobilier (FPI) ou d’une Société Civile Immobilière (SCI) si cette dernière n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés ;
• D’un échange de bien ;
• D’un apport de bien ou de titres à une SCI.

Plus-value imposable : calculer son montant

Formule de calcul

Le montant de la plus-value imposable s’obtient à partir :

• Du prix de vente corrigé, c’est-à-dire le prix affiché dans l’acte de vente auquel viennent s’ajouter les frais et indemnités à votre charge (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, etc.) ;
• Du prix d’acquisition corrigé, c’est-à-dire le prix de cession augmenté des frais d’acquisition et du montant des travaux réalisés.

Une fois ces informations connues, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

Prix de vente corrigé - prix d’acquisition corrigé

Abattements

Le montant de la plus-value imposable doit également tenir compte des abattements accordés en fonction de la durée de détention du bien. En effet, être propriétaire du bien cédé depuis plus de cinq ans ouvre droit à des abattements. L’assiette fiscale varie selon qu’elle concerne l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Le taux d’abattement par année de détention appliqué avant le calcul de l’impôt sur le revenu est de :

• 6 % pour une durée de détention comprise entre 6 et 21 ans ;
• 4 % pour une durée de détention de 22 ans.

Par ailleurs, le taux d’abattement relatif aux prélèvements sociaux correspond à :

• 1,65 % pour une durée de détention comprise entre 6 et 21 ans ;
• 1,60 % pour une durée de détention de 22 ans ;
• 9 % pour une durée de détention comprise entre 23 et 30 ans.

Déclaration de la plus-value immobilière au moment de la vente

Lorsque vous vendez un terrain, une maison ou un appartement, l’acte de vente passe obligatoirement par un notaire. Dans un premier temps, c’est donc à lui que reviennent les démarches déclaratives et administratives relatives à la plus-value immobilière.

Le notaire s’occupe notamment :

• De réaliser les démarches légales auprès de l’administration fiscale ;
• De calculer le montant de la plus-value. Le notaire prend notamment en considération les abattements exceptionnels ou abattements relatifs à la durée de détention du bien ;
• D’établir la déclaration de plus-value n° 2048-TAB ou 2048-IMM ;
• De s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès du service de la publicité compétent.

Déclaration de la plus-value immobilière au moment de la déclaration de revenus

Le formulaire 2042-C

Si le notaire s’est chargé de la majorité des formalités administratives au moment de l’acte de vente, vous devez également effectuer une démarche l’année suivante. En effet, les plus-values immobilières doivent être mentionnées à l’administration fiscale au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Pour cela, renseignez le formulaire de déclaration complémentaire 2042-C. Cette déclaration annexe est à joindre au formulaire 2042 relatif à votre déclaration principale.

La case 3VZ

Indiquez le montant imposable de votre plus-value à la case 3VZ du formulaire complémentaire 2042-C.

Si vous effectuez votre déclaration en ligne, la case 3VZ est généralement préremplie. Pour vérifier le montant porté à la connaissance de l’administration fiscale, cochez la case « Plus-value et gain divers ».

Si vous effectuez votre déclaration sur papier, la case n’est pas mentionnée sur le formulaire principal. Pour déclarer votre plus-value immobilière, téléchargez le Cerfa 2042-C. Il vous suffit ensuite d’indiquer le montant de la plus-value dans la case 3VZ.

Pourquoi indiquer la plus-value immobilière sur sa déclaration de revenus ?

Les cessions de biens sont imposées au moment de leur vente aux titres de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cependant, connaître le montant de la plus-value imposable sert également à l’administration pour calculer le revenu fiscal de référence.

Reporter votre plus-value n’entraînera pas de seconde imposition sur vos bénéfices de vente. De même, son montant n’entre pas en compte dans le calcul du taux d’imposition en cas de prélèvement à la source.

Plus-value issue de la première vente d’un logement hors résidence principale : un cas exceptionnel

La première vente d’un logement hors résidence principale fait l’objet d’une exception déclarative si :

• Vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale au cours des quatre années qui précèdent la vente ;
• Vous utilisez l’argent de la plus-value immobilière pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale dans un délai maximum de deux ans.

Dans ce cas, la déclaration de plus-value immobilière s’effectue à la case 3VW du formulaire complémentaire 2042-C. Cette case offre un avantage important puisqu’elle n’entre pas en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Quel est le taux d’imposition des plus-values immobilières ?

Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 36,2 %, réparti de la manière suivante :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Faut-il déclarer une plus-value exonérée d’impôts ?

Lors d’une opération immobilière, plusieurs situations ouvrent droit à une exonération d’impôts. C’est notamment le cas pour les cessions de résidences principales, les ventes inférieures à 15 000 € ou les biens détenus depuis plus de trente ans.

Sauf dans le cadre d’une première vente d’un logement hors résidence principale, vous n’êtes pas tenu de déclarer une plus-value exonérée d’impôts.