Quels sont les prélèvements sociaux pour une plus-value immobilière ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Définition plus-value immobilière

Une plus-value immobilière résulte de l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier entre son acquisition et le moment de sa vente. Cette valorisation est principalement générée par :

• Une forte demande sur le marché immobilier ;
• Une amélioration du bien : travaux de rénovation, aménagements, agrandissement de la surface habitable, etc. ;
• Une spéculation sur une potentielle hausse de valeur future (par exemple pour les logements situés dans des villes en plein développement).

Calcul de la plus-value immobilière imposable

Le montant de la plus-value imposable s’obtient à partir de la formule de calcul suivante :

Prix de cession du bien immobilier - prix d’acquisition

Opérations immobilières concernées

L’imposition de la plus-value concerne les opérations immobilières suivantes :

• La vente d’un bien immobilier, à savoir une maison, un appartement, un immeuble ou un terrain ;
•  
• La vente des droits indexés à un bien immobilier (droits de passage par exemple) ;
• La vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un FPI (Fonds de Placement Immobilier) ou d’une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• L’apport, l’échange ou le partage d’un bien au sein d’une société.

À quoi correspondent les prélèvements sociaux ?

Les prélèvements sociaux sont des taxes appliquées sur des revenus de différentes natures :

• Les revenus du capital : plus-values immobilières, loyers, rentes viagères, etc. ;
• Les revenus d’activité : salaires, traitements, revenus non salariés, etc. ;
• Les revenus de remplacement : pensions d’invalidité ou de retraite, allocations chômage, etc.

En France, les prélèvements sociaux sont utilisés par l’État pour financer le système des retraites, la Sécurité Sociale ainsi que le RSA (Revenu de Solidarité Active). Ces cotisations sociales comprennent notamment :

• La CSG (Contribution Sociale Généralisée) ;
• La CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) ;
• La CASA (Contribution Additionnelle de Solidarité pour l’Autonomie) ;
• Le prélèvement social ;
• Le prélèvement de solidarité.

Quel est le montant des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières ?

La taxe appliquée aux plus-values immobilières est fixée à hauteur de 36,2 %, dont 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les 19 % restants correspondent à l’imposition sur le revenu.

Passé un délai de cinq années de détention du bien mis en vente, la plus-value réalisée bénéficie toutefois d’abattements particuliers avant calcul de l’impôt. L’assiette fiscale est différente selon qu’elle concerne les prélèvements sociaux ou l’impôt sur le revenu. Pour les cotisations sociales, cet abattement correspond à :

• 1,65 % chaque année entre 6 et 21 ans de détention ;
• 1,60 % pour un bien vendu cours de sa 22e année de détention ;
• 9 % chaque année entre 23 et 30 ans de détention.

Pour information, l’abattement accordé avant taxation au titre de l’impôt sur le revenu équivaut à :

• 6 % par an pour une durée de détention comprise entre 6 et 21 ans ;
• 4 % pour une vente conclue au cours de la 22e année de détention du bien.

Comment bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière ?

Le montant prélevé par l’administration fiscale sur le bénéfice d’une vente est conséquent. Ainsi, jusqu’à un tiers de la plus-value peut être reversé à l’État. Cependant, des situations permettent de bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière.

Votre plus-value imposable ouvre droit à une exonération totale si :

• Le bien immobilier vendu est votre résidence principale ;
• Vous vendez un bien immobilier dans le but de financer l’achat ou la construction de votre nouvelle résidence principale. Dans ce cas, sa vente doit être conclue (ou sa construction achevée) dans un délai maximum de deux ans. De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre habitation principale au cours des quatre années précédentes.
• Le montant de la vente représente moins de 15 000 € ;
• Vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans ;
• L’acquéreur est un organisme en charge du logement social ou s’engage à réaliser des logements sociaux ;
• Vous percevez une pension de vieillesse ;
• Vous résidez dans un établissement d’accueil spécialisé pour adultes handicapés ;
• Vous habitez dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ;
• Vous avez la nationalité française, mais vous êtes résident à l’étranger ;
• Vous êtes détenteur d’une CMI (Carte Mobilité Inclusion).

Bon à savoir : après un délai de détention d’un bien immobilier supérieur à 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu.

Comment déclarer la plus-value immobilière à l’administration fiscale ?

Les démarches administratives pour déclarer votre plus-value immobilière dépendent de la nature de la transaction :

• Vous vendez un immeuble (maison, appartement) ou un terrain à bâtir. Dans ce cas, vous devez obligatoirement faire appel à un notaire. Ce dernier se charge d’effectuer les formalités déclaratives en remplissant notamment la déclaration de plus-value n° 2048-TAB ou 2048-IMM. Il s’occupe également de faire parvenir le règlement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux lors de l’enregistrement de l’acte de vente ;
• Vous vendez des parts de sociétés immobilières. Dans ce cas, l’intervention d’un notaire est facultative. Vous devrez néanmoins déposer l’acte sous seing privé ou la déclaration 2759 dûment renseignée auprès du service chargé de l’enregistrement du domicile de l’une des parties. En cas de plus-value imposable, cette démarche administrative devra s’accompagner de la déclaration 2048-M et de l’acquittement de la somme due.

Quelle que soit la nature de la transaction immobilière, vous devrez également reporter le montant de la plus-value imposable au moment de déclarer vos revenus (case 3 VZ du formulaire 2042-C).