Comment calculer la plus-value d'une résidence principale ?

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Définition plus-value immobilière réalisée suite à une cession immobilière

Lorsque l'on décide de vendre, de léguer ou encore de donner sa résidence principale, cela s'appelle une cession immobilière. On peut, en effet, réaliser une opération onéreuse, donc une vente. Mais on peut également transmettre ce bien par héritage, dans le cas d'une succession ou d'une donation.

En cas de cession de votre résidence principale, si vous la vendez à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez alors un bénéfice appelé plus-value immobilière.

Les raisons expliquant la plus-value de votre logement

Cette augmentation du prix lors de la vente peut s'expliquer par différents moyens. Vous avez pu améliorer votre habitation avec des travaux d'agrandissement et de rénovation, par exemple.

Il peut également s'agir de la fluctuation du marché. En réalisant une acquisition dans une ville dynamique et en plein essor, le prix au mètre carré a pris de la valeur au cours des dernières années.

Imposition des plus-values immobilières

La plupart des plus-values réalisées en immobilier sont soumises à imposition, car elles entrent dans la catégorie des revenus. Elles sont donc taxées à ce titre. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux.

En cas de bénéfices élevés, supérieurs à 50 000 euros, une taxe complémentaire est appliquée. Par bien immobilier, il faut entendre les bâtiments (immeuble, maison ou appartement) mais également les terrains nus ou constructibles, entrants dans le patrimoine immobilier privé du propriétaire.

Calcul de la plus-value immobilière de votre résidence principale

Avant de se lancer dans le calcul de la plus-value immobilière, il est nécessaire de connaître quelques notions : l’assiette de plus-value, la majoration au réel, la majoration forfaitaire.

L'assiette de plus-value suite à vente résidence principale

Pour déterminer la plus-value immobilière, il suffit de soustraire le prix cession au prix achat. Si vous obtenez une marge positive, vous avez généré une plus-value immobilière, qui servira de base pour le calcul de l'impôt.

Pour une opération onéreuse, on retient le prix de vente, et pour une opération de transmission d'héritage, on se réfère à la valeur vénale déclarée par le notaire.

Le calcul est donc : prix vente - prix achat = plus-value.

En cas d'acquisition de votre résidence principale à 220 000 euros et vendue ultérieurement à 280 000 euros, votre assiette plus-value brute est donc de 60 000 euros.

Mais le calcul ne s'arrête pas là. Votre prix d'acquisition doit être augmenté de frais additionnels, permettant de trouver le montant de la plus-value imposable. Les frais additionnels diffèrent selon l'option vers laquelle vous vous dirigez : majoration forfaitaire ou majoration au réel.

Application d'une majoration forfaitaire sur prix acquisition du logement

Avec cette première option, deux forfaits peuvent être appliqués et ils sont même cumulables entre eux :

• Forfait 7,5% concernant les frais et charges acquisition ;
• Forfait 15% si vous êtes propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 5 ans.

Reprenant l'exemple précédent, un achat de 220 000 euros il y a 9 ans, vous profitez ainsi des deux forfaits. Le prix de vente est toujours de 280 000 euros.

220 000 + (220 000 x 7,5% = 16 500) + (220 000 x 15% = 33 000) = 269 500.

280 000 - 269 500 = 10 500.

Cette majoration permet de grandement réduire l'assiette taxable puisque celle-ci est désormais de 10 500 euros, alors qu' elle était de 60 000 euros dans l'exemple précédent.

En choisissant cette option, vous optez pour une gestion simplifiée qui ne nécessite pas la conservation de toutes les pièces justificatives. En effet, celles-ci ne peuvent vous être réclamées par l'administration fiscale en cas de contrôle.

Il est alors recommandé d'opter pour le forfaitaire si vous avez égaré les factures des travaux ou si les frais d'achat supportés par vous sont inférieurs au forfait.

Application d'une majoration au réel sur valeur d'achat de l’habitation

Avec cette seconde option, vous devez tenir compte des frais réellement engagés, et uniquement supportés par vous, pour la rénovation de votre résidence principale.

Vous êtes cependant tenu, dans ce cas, de conserver l'ensemble des documents justificatifs, qui peuvent vous être demandés. Par frais supportés par vous, cela implique que vous n'avez pas le droit d'intégrer des charges que vous avez payées mais que vous avez reportées sur votre locataire.

Les frais entrant dans cette majoration au réel sont :

• Droits d'enregistrement ;
• Frais de notaire ;
• La TVA ;
• Frais d'amélioration, d'agrandissement, de construction et de reconstruction.

Toujours avec le même exemple, vous êtes, cette fois, au réel. Vous avez payé 17 000 euros au titre des frais de notaire et 36 000 euros au titre des travaux d'amélioration. Les coûts additionnels sont donc de 53 000 euros.

280 000 - (220 000 + 53 000 = 273 000) = 7 000 euros.

Là encore, la majoration permet de réduire votre part imposable qui n'est plus que de 7 000 euros.

Calcul impôt sur plus-value immobilière

Pour calculer le montant de l'impôt dû, il faut respecter 4 étapes :

• 1. Application d'un abattement durée détention, selon un tableau mis en place (applicable à partir de la 5e année, avec exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans détention.
• 2. Application d'un abattement exceptionnel de 70 ou 85% si vous construisez en zone tendue ou si vous avez un projet de démolition et de reconstruction en immeuble habitation.
• 3. Application d'un taux forfaitaire global de 36.2% au titre de l'impôt sur le revenu (19%) et des prélèvements sociaux (17,2%) pouvant être diminués en fonction de la durée de détention.
• 4. Application d'une taxe supplémentaire, de 2 à 6% en cas de plus-value supérieure à 50 000 euros.
• La plus-value réalisée à l'occasion de la cession de votre résidence principale n'est pas soumise à imposition.