Comment calculer la plus-value d'une cession immobilière ?

Comment calculer la plus-value immobilière nette ?

Le prix de cession corrigé

Le prix de cession corrigé correspond au montant brut indiqué dans l’acte de vente :

• Augmenté des frais répertoriés dans l’acte notarié à la charge de l’acquéreur ;
• Diminué des frais de vente obligatoires et de la TVA acquittée (seulement sur justificatifs).

Le prix de cession corrigé s’obtient par la formule de calcul suivante :

Prix de cession = prix de vente brut + frais à la charge de l’acquéreur - frais de vente - TVA acquitté

Le prix d’achat corrigé

Le prix d’achat corrigé est égal au coût d’acquisition brut indiqué dans le contrat de vente, auquel viennent s’ajouter différents frais :

• Indemnités et charges réglées par le propriétaire au moment de l’acquisition du bien ;
• Coût des travaux réalisés dans le bien immobilier après son achat. Seuls sont concernés les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du bien. Pour être valorisés, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. De plus, vous devez être en mesure de fournir les factures. Dans le cas contraire, vous pourrez tout de même bénéficier d’une augmentation forfaitaire équivalente à 15 % du prix d’achat.
• Frais d’acquisition réglés lors de l’achat du bien, à savoir les frais de notaire, les droits d'enregistrement, la TVA, etc. Sans justificatif, une valorisation est prévue à hauteur de 7,5 % de la valeur initiale.
• Frais de distributions, voirie et branchements aux réseaux.

Formule de calcul

Pour obtenir la plus-value nette lors de votre cession immobilière, il vous suffit ensuite d’appliquer la formule suivante :

Plus-value nette = prix de cession corrigé - prix d’achat corrigé

Quels sont les abattements avant calcul de l’impôt sur le revenu ?

Sur la base de la plus-value nette, l’administration fiscale de l’État français applique des abattements avant calcul de l’imposition sur le revenu. Ces abattements concernent la durée de détention et/ou la localisation spécifique de l’appartement, de la maison ou du terrain.

Abattement pour durée de détention

L’abattement pour durée de détention avant imposition sur le revenu correspond à :

• 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 22e année ;
• 4 % au cours de la 22e année de détention.

Abattements exceptionnels

Si la cession du bien intervient dans le cadre d’une opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire, un abattement exceptionnel s’applique. C’est également le cas pour les cessions de maisons, appartements ou terrains en zones tendues (A ou A bis).

Dans ce cas, un abattement supplémentaire réduit la plus-value imposable, déjà diminuée de l’abattement pour durée de détention. Son taux est fixé à 70 % et peut atteindre 85 % sous certaines conditions liées au logement social.

Pour bénéficier d’un abattement exceptionnel lors de la cession d’un bien, vous devez également respecter les conditions suivantes :

• Vendre votre bien à un acquéreur qui s’engage à détruire le bâti existant pour reconstruire des bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de quatre ans maximum ;
• Signer le contrat de promesse de vente avant le 31 décembre 2023 ;
• Ne pas avoir de liens familiaux avec l’acheteur.

Quels sont les abattements avant calcul des prélèvements sociaux ?

En France, les plus-values immobilières sont également assujetties aux prélèvements sociaux. De même que pour l’impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention est appliqué avec calcul de la taxe. Celui-ci correspond à :

• 1,65 % pour chaque année de détention entre la 6e et la 22e année ;
• 1,60 % au cours de la 22e année de détention du bien ;
• 9 % pour chaque année de détention entre la 23e et la 30e année.

Quelle est la fiscalité appliquée aux plus-values immobilières ?

Opérations immobilières concernées par l’imposition

En France, la cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Cependant, la majorité des opérations immobilières sont concernées par l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

C’est notamment le cas des ventes de biens immobiliers (maison, appartement, terrain) entre particuliers, via une SCI ou un FPI. Sont également concernés les ventes de droits immobiliers, les échanges, partages et apports en société.

Impôts et taxes

Après calcul du montant net imposable, les plus-values immobilières sont prélevées à hauteur de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;
• 2 % à 6 % en cas de plus-value supérieure à 50 000 euros.

Exonération

En France, l’État prévoit plusieurs conditions d’exonération des plus-values immobilières. Ces conditions relèvent d’une situation particulière rattachée au bien cédé, à l’acheteur ou au vendeur.

Vous serez notamment exonéré si :

• Vous vendez votre habitation principale ;
• Vous utilisez la plus-value pour investir dans une nouvelle résidence principale (sous conditions) ;
• Vous êtes non résident en France ;
• Vous résidez dans un établissement spécialisé (personnes âgées, adultes porteurs de handicap) ;
• Votre bâtiment est cédé à moins de 15 000 euros ;
• Vous vendez un droit de surélévation ;
• L’acheteur est responsable du logement social.

Comment déclarer votre plus-value nette imposable ?

Lors de la cession de votre logement, le notaire s’occupe des principales démarches administratives et déclaratives. Vous devrez cependant reporter la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus l’année suivant la vente.

La déclaration s’effectue via le formulaire 2042-C, à la case 3VZ.

Bon à savoir : en cas d'exonération, vous n’êtes pas tenu de déclarer votre plus-value, sauf si vous souhaitez la réutiliser pour investir dans une résidence principale. Dans ce cas, renseignez le montant à la case 3VW du formulaire 2042-C.