Qu’est-ce que la rentabilité locative nette ?

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Rentabilité locative : définition générale

La rentabilité locative (ou rendement locatif) est un indicateur qui permet d’apprécier la capacité d’un appartement ou d’une maison à générer des bénéfices. Son résultat s’exprime en pourcentage.

Rentabilité locative nette et rentabilité locative brute : quelle différence ?

La rentabilité locative peut être calculée en net ou en brut. Les résultats obtenus n’offrent pas le même niveau de précision sur le rendement potentiel d’un logement locatif.

La rentabilité locative brute est un indicateur général. Elle permet d’obtenir un aperçu de la rentabilité d’un bien en se basant sur le montant annuel des loyers et le coût d’acquisition du bien.

Plus précise, la rentabilité locative nette intègre de nombreux facteurs dans sa méthode de calcul. Le rendement net prend notamment en compte la fiscalité rattachée au bien locatif, mais également les frais de fonctionnement, de gestion, d’entretien, etc. Par conséquent, la rentabilité locative nette offre plus de transparence sur la capacité d’un bien à produire des bénéfices.

Bon à savoir : les paramètres pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette peuvent varier en fonction de vos interlocuteurs ou du simulateur utilisé. Plus le nombre de facteurs pris en compte est élevé et plus le résultat obtenu permet une projection précise.

Pourquoi calculer la rentabilité locative nette avant d’investir ?

Un garde-fou indispensable à tout investisseur

Acheter un bien locatif est un investissement important qui nécessite bien souvent de recourir à un crédit immobilier. Par conséquent, les revenus générés par votre bien en location doivent vous permettre de rembourser votre prêt et dépenses locatives sans difficulté. À terme, votre placement immobilier doit également apporter un complément de revenu intéressant. C’est la raison pour laquelle il convient d’étudier de manière approfondie le potentiel du bien disponible à la vente avant tout achat. Pour cela, la rentabilité locative fait partie des principaux outils disponibles.

Augmenter l’effet de levier avec un haut taux de rentabilité

L’effet de levier désigne le fait de pouvoir investir dans l’immobilier sans disposer d’apport personnel conséquent. En effet, si la loi interdit d’emprunter pour spéculer en bourse, elle permet de le faire pour investir dans la pierre. Ainsi, miser sur un bien locatif à haut rendement maximise cet effet de levier.

À moyen ou long terme, investir dans un logement locatif à forte rentabilité locative vous permet :

• De bénéficier d’un complément de revenus confortable ;
• D’envisager plus sereinement votre départ à la retraite ;
• De vous constituer un patrimoine immobilier à moindres frais.

Comment calculer la rentabilité locative nette d’un bien immobilier ?

Les critères à prendre en compte

Afin d’offrir une projection précise de la capacité de rentabilité d’un bien locatif, la rentabilité nette intègre de nombreux critères à sa formule de calcul. Si les paramètres varient parfois en fonction des organismes ou des simulateurs, le rendement net prend généralement en compte :

• Le prix d’achat du bien locatif ;
• Les frais de financement : intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties d’assurance, frais de notaire, plans d’architecte, etc. ;
• La fiscalité : taxe foncière, impact sur l’impôt sur le revenu ;
• Le coût des assurances relatives à l’activité locative : loyers impayés, propriétaire non occupant, etc. ;
• Les frais d’entretien ;
• Les frais de gestions : gestion locative, eau, électricité, internet, charges de copropriété, etc. ;
• Les charges de copropriété non récupérables (travaux destinés à augmenter la valeur du bien immobilier) ;
• Les frais d’ameublement ;
• Les travaux de rénovation ;
• Le loyer mensuel perçu.

Formule de calcul

Vous souhaitez calculer la rentabilité nette de votre investissement immobilier ? Pour cela, il vous suffit d’appliquer la formule de calcul suivante :

[(loyer annuel - charges et frais divers) / prix d’achat du logement locatif] x 100

Simulation

Pour vous aider dans le calcul de la rentabilité locative de votre investissement immobilier, prenons un exemple. Notre calcul se base sur les informations suivantes :

• Loyer perçu chaque mois : 900 € (soit un total de 10 800 € de revenus locatifs annuels) ;
• Coût d’acquisition du bien immobilier : 260 000 € ;
• Charges non récupérables : 230 €/an ;
• Taxe foncière : 560 €/an ;
• Frais de gestion : 600 €/an ;
• Impôts : 900 €/an.

Sur la base de ces informations, la rentabilité locative nette de votre logement correspond donc à : [(10 800 - 230 - 560 - 600 - 900) / 260 000] x 100 = 3,27 %.

La rentabilité « nette-nette » : une simulation encore plus précise

La rentabilité « nette-nette » ou rentabilité nette d’impôts permet une projection encore plus précise de la capacité de votre logement à générer des bénéfices. Elle intègre dans son calcul :

• Le montant des prélèvements sociaux ;
• Les avantages fiscaux octroyés par certains dispositifs, notamment dans le cadre d’un investissement locatif Pinel, Loueur en Meublé Professionnel (LMP), Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), Censi-Bouvard et nue-propriété.
• Le régime d’imposition choisi pour vos revenus locatifs : régime réel, régime micro-bic, régime micro-foncier, etc.
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Rentabilité immobilière : d’autres facteurs à prendre en considération

Le calcul de la rentabilité seule n’est pas un indicateur suffisant pour évaluer correctement la rentabilité d’un investissement immobilier. D’autres outils comme le TRI ou le Cash flow vous permettent d’appréhender la capacité de bénéfices d’un logement locatif. Pensez également à considérer :

• Le prix du mètre carré et les loyers moyens dans le secteur d’investissement ;
• L’attractivité de la ville (secteur étudiant, touristique, à fort dynamisme économique, etc.) ;
• La possibilité de profiter d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, LMP, LMNP, Censi-Bouvard, etc.) ;
• La surface habitable (les petites surfaces offrent généralement une rentabilité locative plus intéressante que les grandes surfaces, mais affichent également un turn-over plus important) ;
• Les possibilités de plus-value en cas de revente.