Quels sont les frais déductibles d’une plus-value immobilière ?

Tout savoir sur la plus-value immobilière

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du logement. Vous pouvez réaliser une plus-value en vendant n’importe quel type de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à construire. La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu avec un taux de 19 %.

Si vous vendez votre résidence principale, cette plus-value est exonérée d’impôt. Sinon, la plus-value que vous réalisez à la revente d’un bien immobilier est toujours imposable. En plus de l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière est aussi soumise aux prélèvements sociaux.

Exemple de plus-value immobilière

Prenons l’exemple d’une maison que vous avez achetée à 200 000 € en tant que résidence secondaire. Si vous revendez ce logement au prix de 230 000 €, vous réalisez une plus-value de 30 000 €. Celle-ci est donc imposable. L’impôt sur le revenu de cette plus-value s’élève ainsi à 5 700 € (30 000 x 19 %). Par contre, si vous revendez votre maison pour seulement 180 000 €, vous réalisez une moins-value de 20 000 €.

Comment être exonéré de la plus-value immobilière ?

Outre la vente de votre résidence principale et des dépendances, il y a plusieurs situations pour lesquelles la plus-value immobilière peut être exonérée de l’impôt sur le revenu. Voici la liste des types de plus-values immobilières exonérées :

• Vente d’un logement autre que la résidence principale à condition que vous utilisiez le prix de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans suivant la vente. Vous ne devez pas non plus avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années précédant la vente ;
• Le prix de vente de votre bien immobilier ne dépasse pas 15 000 € ;
• Votre bien immobilier vous appartient depuis plus de 22 ans ;
• Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Votre bien immobilier est échangé au cours de certaines opérations de remembrement.

Les frais déductibles de la plus-value immobilière

Quels sont les frais déductibles ?

La plus-value immobilière est donc fortement imposée, mais son régime fiscal vous permet de déduire certains frais. Les frais déductibles de la plus-value immobilière viennent majorer le prix d’achat. Cela signifie que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien est réduite. La plus-value est moins importante et l’impôt sur le revenu s’en retrouve réduit.

Les frais déductibles de la plus-value immobilière sont les suivants :

• Les frais d’acquisition : cela comprend les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, etc. Ils sont retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5 % ;
• Les travaux sous certaines conditions : tant qu’ils sont réalisés par une entreprise, les travaux d’agrandissement et d’amélioration sont déductibles de la plus-value immobilière. Les travaux de construction ou de reconstruction le sont aussi.

D’ailleurs, si vous possédez le bien immobilier depuis au moins 5 ans, les dépenses de travaux peuvent être évaluées à 15 % du prix d’achat sans avoir à fournir de justificatifs.

Avec les frais déductibles de la plus-value immobilière, le prix d’achat de votre bien immobilier est majoré au minimum de 22,5 %. Il faut aussi préciser que dans le cas où vous êtes devenu propriétaire du logement suite à une donation ou une succession, le prix d’achat correspond au prix qui est retenu pour le calcul des droits dans l’acte de transmission. Les 7,5 % des frais d’acquisition ne sont pas déductibles dans ce cas précis.

En plus des frais d’acquisition et des travaux, vous pouvez déduire certains frais de votre prix de cession. Ces frais peuvent être ceux des diagnostics obligatoires, les frais d’agence mis à la charge du vendeur ou encore l’indemnité d’éviction d’un locataire.

Exemple de frais déductibles de la plus-value immobilière

Pour calculer le montant de la plus-value brute, vous devez faire la différence entre le prix de vente de votre bien minoré de certains frais (voir ci-dessus) et le prix d’achat majoré des frais déductibles comme les honoraires du notaire.

Généralement, vous n’avez pas besoin de calculer vous-même le montant de la plus-value brute. Cette responsabilité revient souvent au notaire chargé de la vente du bien immobilier. Le notaire doit effectivement calculer ce que le vendeur doit verser au fisc. Il ne se base donc pas sur le montant de la plus-value nette, mais sur celui de la plus-value brute.

Prenons un exemple pour calculer le montant de la plus-value brute après la majoration des frais déductibles. Vous avez acheté une maison à 160 000 € en passant par une agence immobilière. Vous avez payé 12 000 € de frais de notaire et 4 000 € de frais d’agence. Les frais d’acquisition s’élèvent donc à 16 000 €. Ce montant sera retenu pour calculer la plus-value brute puisqu’il est supérieur au forfait de 7,5 %. En effet, 160 000 x 7,5 % = 12 000 €.

De plus, vous avez conservé votre maison pendant 6 ans, mais il n’y a pas eu de gros travaux à réaliser. Dans ce cas, vous pouvez majorer le prix d’achat du logement par 15 %. Cela représente 24 000 €. Ainsi, le prix d’achat de votre logement utilisé pour le calcul de la plus-value brute monte à 200 000 €. Ensuite, vous vendez cette maison pour 250 000 € et vous avez versé 600 € de frais de diagnostics obligatoires. Le prix de vente minoré de ces frais de diagnostic est de 249 400 €. La plus-value brute imposable est donc de 49 400 € (249 400 € - 200 000 €).