Quelles taxes pour une plus-value immobilière dans une SCI ?

Définitions préalables

SCI

SCI est l’acronyme utilisé pour Société Civile Immobilière. Également appelée Société de Gestion Immobilière, la SCI est une entité morale dont l’objet d’exploitation est de nature immobilière. Cette construction permet à plusieurs personnes de détenir et gérer un bien immobilier commun.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière désigne le bénéfice réalisé entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de revente. En SCI, la plus-value peut provenir de :

• La vente d’un bien immobilier (terrain, appartement, maison). Le montant de la plus-value correspond alors à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien vendu.
• La cession de parts sociales. Dans ce cas, la plus-value est équivalente à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition des parts sociales.

SCI : quel régime fiscal ?

Par défaut, une Société Civile Immobilière est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Par conséquent, la taxe appliquée aux plus-values immobilières est celle du régime des plus-values des particuliers.

Cependant, les membres d’une SCI peuvent également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). La demande se fait auprès du Service de l’impôt des entreprises compétent. Ce changement de régime fiscal peut intervenir à tout moment de la vie de l’entreprise, et ce dès sa création. Une fois soumise au régime de l’IS, il n’est toutefois plus possible de revenir au régime fiscal des particuliers. Dans le cadre d’une imposition sur les sociétés, la plus-value est taxée selon le régime des professionnels.

SCI à l’IR : quelles taxes sur les plus-values immobilières ?

Calcul de la plus-value imposable

Le calcul de la plus-value imposable sous le régime fiscal des particuliers se base sur le prix de vente et le prix d’acquisition corrigés, c’est-à-dire augmentés ou diminués d’un certain nombre de frais. Son montant s’obtient par la formule de calcul suivante : prix de vente corrigé - prix d’acquisition corrigé.

Le prix de vente correspond à la valeur du bien ou de la part sociale indiquée dans l’acte de vente ou de cession. Le montant peut être diminué de certains frais liés à la cession, à savoir :

• La commission de vente ;
• Les diagnostics techniques et certifications obligatoires ;
• Les frais de mainlevée d’hypothèque ;
• Les honoraires d’architecte ;
• La TVA acquittée par la société ou l’associé ;
• L’indemnité d’éviction payée au locataire partant.

Le prix d’acquisition correspond au montant déboursé par la SCI ou l’associé pour acquérir le bien au moment de l’achat. Ce prix peut être augmenté :

• D’un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition (notamment si le vendeur ne dispose plus des justificatifs nécessaires) ;
• Des frais réels engagés (sur justificatifs) : travaux, frais de voirie, frais d’acquisition.

Abattements

Relevant du régime fiscal des particuliers, une SCI assujettie à l’IR bénéficie d’un abattement sur le montant imposable de la plus-value. Cet abattement est indexé à la durée de détention du bien et s’active à partir de la cinquième année de propriété.

Voici les taux d’abattement :

• Pour la taxe prélevée au titre de l’impôt sur le revenu : 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis 4 % au cours de la 22e année de détention ;
• Pour la taxe prélevée au titre des prélèvements sociaux : 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis 1,60 % pour la 22e année de détention et 9 % entre la 23e et la 30e année de détention.

Montant de l’impôt

Le montant de l’impôt est calculé sur la base d’un taux fixe appliqué sur la plus-value imposable. Cette taxe représente 36,2 % de la somme totale et comprend :

• Une taxe de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• Une taxe de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Bon à savoir : une surtaxe est appliquée aux plus-values immobilières les plus importantes. Son taux varie entre 2 % (pour les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €) et 6 % (pour les plus-values immobilières imposables supérieures à 250 000 €).

Exonération

Une SCI à l’IR bénéficie des mêmes conditions d’exonération que les particuliers. Ainsi, la plus-value dégagée par la vente d’un bien est exonérée d’impôts si :

• Le bien vendu est la résidence principale d’un associé de la SCI ;
• La plus-value générée est utilisée par un associé pour acheter ou construire sa nouvelle résidence principale (sous certaines conditions) ;
• L’acquéreur est un organisme lié au logement social ou un promoteur privé qui s’engage à construire des logements sociaux ;
• Le montant de la vente est inférieur à 15 000 €.

SCI à l’IS : quelles taxes sur les plus-values immobilières ?

Calcul de la plus-value imposable

Sous le régime des professionnels, le calcul de la plus-value est différent. Il correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien.

La valeur nette comptable est la valeur d’origine à laquelle sont retranchés les amortissements, c’est-à-dire la perte de valeur du bien liée à son usure naturelle. Les amortissements mobiliers et immobiliers ont pour conséquence de faire baisser la valeur d’acquisition et donc d’augmenter le montant de la plus-value.

Pour les cessions des parts sociales, ces dernières sont soumises au régime des plus-values des valeurs mobilières, soit la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession des actions.

Montant de l’impôt

Inscrite sous le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, une SCI ne bénéficie d’aucun abattement ou exonération. Diminuée des amortissements, la plus-value est imposée au taux fixe de 25 %.