Quel est le taux de rentabilité locative pour bien investir dans un appartement ?

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Qu’est-ce que le taux de rentabilité ?

Le taux de rentabilité renseigne les investisseurs sur la capacité d’un bien locatif à générer des bénéfices. Le calcul de ce rendement locatif se base principalement sur le prix d’acquisition et les loyers potentiels. Son résultat prend la forme d’un pourcentage et s’exprime en brut ou en net.

Le taux de rentabilité est un indicateur efficace pour évaluer l’intérêt économique d’un projet immobilier locatif. En effet, si le placement dans la pierre reste le moyen d’épargne préféré des Français, il engage d’importantes sommes d’argent. De ce fait, il est indispensable de s’assurer de la viabilité de l’investissement à l’aide de différents outils.

Enfin, si vous souhaitez contracter un crédit immobilier, l’établissement d’emprunt demandera à connaître le taux de rentabilité du logement. Un bon rendement locatif associé à un faible risque de vacances locatives permet de recevoir plus facilement un accord de prêt.

Taux de rentabilité brut ou net d’un appartement : quelles différences ?

Rentabilité brute

Le taux de rentabilité brut permet une simulation rapide de la capacité de votre bien à générer des bénéfices. Son calcul se base sur :

• Le montant annuel des loyers issus de la location de votre appartement ;
• Son prix d’acquisition.

Le taux de rentabilité brut moyen s’obtient alors par la formule de calcul suivante :

(loyer annuel / prix d’acquisition) x 100

Rentabilité nette

Le taux de rentabilité net offre une projection plus précise du rendement locatif potentiel de votre investissement immobilier. Il intègre à son calcul de nombreux paramètres, notamment :

• Le montant de votre apport personnel ;
• Le coût d’acquisition ;
• Les divers frais liés au financement de votre projet : frais de notaire, plans d’architecte, intérêts d’emprunt, etc. ;
• Les données relatives à la fiscalité : taxe foncière, impact sur le montant de vos impôts, etc. ;
• Les cotisations d’assurance ;
• Les frais de gestion et d’entretien liés à la location de votre appartement ;
• Les travaux et frais d’ameublement du logement (notamment dans le cadre d’une location meublée).

Le taux de rentabilité net s’obtient alors par le calcul suivant :

[(loyers annuels - charges et frais divers) / prix d’achat de l’appartement] x 100

Quel taux de rentabilité pour un appartement en location ?

Le taux de rentabilité moyen d’un appartement varie selon de nombreux paramètres. Pour bien investir, nous vous conseillons d’acheter un bien dont le rendement locatif net se situe entre 2 et 7 %.

Néanmoins, le taux de rentabilité visé dépend avant tout de votre projet immobilier. Si vous souhaitez construire un patrimoine solide, orientez-vous sur un rendement locatif compris entre 2 et 4 % moins rentable, mais plus stable et plus sûr en matière de valorisation. Au contraire, si vous souhaitez dégager un maximum de bénéfices à court terme, vous pouvez opter pour un taux de rentabilité aux alentours de 7 à 10 %. Attention, ce type de placement immobilier s’accompagne généralement d’un risque important de vacances locatives. Or, un logement inoccupé est un investissement qui ne rapporte rien, voire coûte de l’argent.

Taux de rentabilité et surface habitable d’un appartement : quelle stratégie adopter ?

Le taux de rentabilité moyen d’un appartement en location dépend grandement de sa surface habitable. Là encore, tout est une question de votre objectif en tant qu’investisseur. Tour d’horizon des différentes stratégies d’investissement et de leurs impacts sur la rentabilité locative.

Studios et T1

Les plus petites surfaces habitables affichent généralement le taux de rentabilité moyen le plus élevé. Au mètre carré, le prix des loyers est sans conteste le plus élevé. Cependant, les studios et appartements type T1 impliquent également un turn-over plus important. En effet, les petites surfaces sont les biens locatifs privilégiés par les étudiants pour une période maximum de quelques années.

Ce turn-over implique donc des changements de locataires fréquents et multiplie le risque de vacances locatives. Dans le cadre d’une délégation de gestion locative, ces changements sont également synonymes de frais supplémentaires.

Les studios et appartements T1 affichent donc une rentabilité locative moyenne plus élevée qui vient compenser un risque plus important.

Appartements deux ou trois pièces

L’appartement deux ou trois pièces est un compromis bénéfices/risques idéal. Accueillant des locataires plutôt stables, les périodes de vacances locatives et les frais de remise en état restent limités. Toutefois, la rentabilité au mètre carré reste moins élevée que les plus petites surfaces.

Appartements de quatre pièces ou plus

Au mètre carré, les appartements de quatre pièces ou plus affichent la plus faible rentabilité locative. Toutefois, ces investissements possèdent un atout majeur : la stabilité de leurs locataires. Souvent installés en famille, ces derniers ont tendance à s’approprier le logement, réalisant travaux d’entretien et aménagements modernes. Il s’agit donc d’une conjoncture qui entraîne une baisse considérable des frais à votre charge (entretien, remise en état, etc.). Ainsi, les grandes surfaces compensent leur faible rentabilité par une sécurité d’investissement maximum.

Le taux de rentabilité n’est pas un paramètre suffisant pour bien investir

Pour bien investir et assurer la rentabilité de votre appartement locatif, le taux de rentabilité n’est pas le seul paramètre à considérer. Nous vous conseillons également de prendre en compte :

• L’emplacement de votre bien : attractivité du secteur géographique (notamment Paris et les grandes villes de France), proximité du centre-ville et des commodités, etc. ;
• La réalité du marché locatif : types de surfaces recherchés, profils des locataires, etc. ;
• Les frais liés à votre investissement : travaux nécessaires, charges locatives, etc. ;
• Les dispositifs de défiscalisation disponibles : loi Pinel, LMNP, LMP, Censi-Bouvard, etc. ;
• Votre situation financière : apport personnel, capacité de remboursement, etc.