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Acheter en nue-propriété : un investissement immobilier intéressant

Connaissez-vous l’achat en nue-propriété ? Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix concurrentiel et de vous constituer un patrimoine sur le long terme. Découvrez les principes et les atouts de cette formule.

Peu connu du grand public, l’achat d’un logement en nue-propriété permet à un acquéreur de devenir propriétaire d’un bien sans pour autant disposer, dans un premier temps, du droit de jouissance sur ce dernier. Ce dispositif, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité, concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement ou existants réhabilités, non meublés.

Lorsqu’une personne investit en nue-propriété, elle achète en effet un bien qu’elle ne peut habiter et pour lequel elle ne perçoit pas de loyer. L’acquisition se fait à un prix très avantageux : généralement entre 20 et 50 % en dessous de la valeur qu’aurait le bien en pleine propriété, selon la durée de démembrement fixée.

Parallèlement, un autre acheteur (le plus souvent, un bailleur social), acquiert l’usufruit du bien. C’est précisément cet acquéreur qui entretient le logement et qui contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien. 

Au bout de la durée de démembrement fixée, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui : louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires, le vendre pour générer un capital, ou l’habiter.
 

Un investissement « en démembrement »

Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes :

  • D’un côté, l’usufruitier, qui dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
  • De l’autre, le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier

Contrairement au « démembrement viager » qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 10 et 15 ans. C’est une solution dite de « démembrement temporaire fixe ».

À RETENIR

L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine et toucher des revenus supplémentaires sur le long terme. Si vous souhaitez percevoir des revenus locatifs immédiats, préférez une autre formule telle que l’investissement Pinel ou LMNP.

Une fiscalité favorable

L’investisseur ne perçoit pas de revenus locatifs pendant toute la durée de démembrement. Par conséquent, son impôt sur le revenu n’augmente pas. Il bénéficie en parallèle :

  • d’une déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers sur la part de l’investissement financé par un crédit
  • d’une réduction de l’assiette IFI sur la quotité financée en fonds propres
  • d’une exonération de la taxe foncière

À l’issue de la période de démembrement, l’acheteur en nue-propriété devient l’unique propriétaire. Il est ensuite soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu s’il met le bien en location et perçoit des loyers. 

L'investissement en nue-propriétéCOGEDIM