Les conditions d'éligibilité de la loi Pinel

Qui peut investir à l'aide du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel offre aux particuliers un avantage fiscal considérable qui consiste en une réduction d’impôt (calculée sur le prix de revient du bien) grâce à l’achat, puis à la location, d’un bien immobilier éligible (performance énergétique, site, etc.). Cet investissement est donc idéal si vous souhaitez vous constituer un patrimoine foncier tout en ayant droit à un taux d’impôt substantiellement réduit. Cependant, êtes-vous réellement concerné par ce système d’investissement locatif ?

La loi Pinel permet à tous les contribuables domiciliés en France de bénéficier de l’avantage fiscal, si toutefois ils respectent les conditions d’éligibilité du dispositif. Ainsi, vous pouvez investir dans des logements et procéder à la mise en location en Pinel en tant que particulier, en indivision ou également en tant que SCI.

Bon à savoir :

Pour investir dans la loi Pinel, le futur investisseur doit avoir un âge supérieur à 18 ans et même s’il n’y a pas de limite d’âge maximum, il est fortement conseillé de faire son investissement locatif avant d’atteindre 65 ans pour avoir le temps de le rentabiliser.

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Quels types de logements sont concernés ?

​Lors de l’annonce de la loi Pinel dans la loi de finances, des restrictions et des conditions ont été mises en place concernant les types de logements éligibles au dispositif. Si vous comptez vous lancer en investissement locatif et bénéficier d’une réduction d’impôt, alors vous devez impérativement effectuer l’achat d’un logement (ou un bien immobilier en général) qui respecte l’un de ces critères :

• Le logement doit être acquis neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement Vefa entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
• Le logement doit être construit par le contribuable après un dépôt de demande de permis de construire effectué dans la période citée auparavant ;
• Le logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation et/ou de rénovation doit être acquis entre ces mêmes dates ;
• Un local doit être acquis et soumis à des travaux de transformation en logement entre ces mêmes dates ;
• Le logement doit être acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024 et se situer dans l’une des communes signataires d’une convention d’ORT ou bien en centre-ville très touché par le besoin de réhabilitation de l’habitat et faisant donc l’objet de travaux. Dans ce cas, les travaux doivent représenter au moins 25% de l’investissement total et doivent être effectués à des fins d’amélioration de la performance énergétique.​​

Bon à savoir :

Pour un achat effectué après le 1er janvier 2021, le logement doit être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement VEFA et être situé dans un bâtiment d’habitation collectif afin que le propriétaire puisse bénéficier de la réduction d’impôt.

Les conditions liées à l'achat

Pour procéder à l’achat d’un logement avec la loi Pinel, il faut vous soumettre à certaines exigences. En plus des critères concernant le bien immobilier (logement neuf ou vendu en état futur d’achèvement Vefa, etc.), en voici d’autres liés directement à l’achat :

• Le logement acheté doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la DOC (Déclaration d’Ouverture de Chantier) et l’acquisition du permis de construire ;
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente et la remise des clés ;
• Le logement doit satisfaire les normes de performances énergétiques mises en place, ce qui fait référence au label BBC 2005 ou à la réglementation thermique 2012 RT2012 (cette dernière peut être remplacée par la RT2020) ;
• Le logement doit être loué en étant non meublé et uniquement pour servir de résidence principale au locataire.

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal et avoir accès à un taux de réduction d’impôt, le dispositif Pinel soumet également chaque investisseur à des limites d’investissement annuelles.

Les plafonds d'investissement

La loi Pinel stipule qu’un investisseur se doit de respecter un plafond lors de son investissement locatif. En effet, le dispositif limite chaque futur bailleur à deux logements mis en location par année, pour un total de 300 000€.

L’investissement effectué ne doit pas être supérieur à 5500€/m².

Les conditions Pinel concernant la durée de mise en location

Dans le cadre de la loi Pinel, le bailleur ayant effectué un investissement locatif est tenu de mettre en location son bien immobilier pendant l’une des trois périodes précisées par les conditions liées au dispositif Pinel. En effet, chaque investisseur s’engage à une mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, la loi lui offre des avantages fiscaux proportionnels à ces durées.

Taux de l'abattement fiscal avec la loi Pinel en 2024

Si le bailleur respecte les conditions liées au dispositif Pinel, alors chaque investissement effectué lui offre un taux de réduction d’impôt très intéressant. Celui-ci s’applique directement sur l’impôt sur le revenu à payer durant la même année :

• 9 % si la durée choisie est de 6 ans ;
• 12 % si la durée choisie est de 9 ans ;
• 14 % si la durée choisie est de 12 ans.

Si on prend comme exemple la limite d’investissement imposée qui est de 300 000€, alors le montant total de défiscalisation sera de 6000€/année avec les deux premières durées (6 et 9 ans), et de 5250€/année si la durée est de 12 ans.

Bon à savoir :

La réduction d’impôt qui survient grâce à la loi Pinel est également soumise au plafonnement des niches fiscales. Elle est donc limitée à une somme de 10 000€ par année et par foyer fiscal.

Plafonds de Loyers et Ressources des locataires

Le dispositif Pinel vise des objectifs bien précis depuis son lancement et aspire à donner accès à un bien immobilier (neuf) à une catégorie de personnes qui perçoit des revenus modestes. Pour atteindre ce but, nous relevons parmi les conditions de la loi des plafonnements concernant le bailleur et le locataire : les plafonds de loyer et plafonds de ressources.

Plafonnement de loyers

Le dispositif Pinel a mis en place des plafonds de loyer afin de réguler et encadrer la mise en location et de ce fait permettre au plus grand nombre de bénéficier d’un logement neuf, en incluant les ménages intermédiaires (quelle que soit la composition du foyer). Si vous voulez profiter d’une réduction d’impôt Pinel en tant que bailleur, vous devez donc impérativement respecter ces seuils fixés au préalable par l’administration de manière annuelle.

Ces plafonds de loyer mensuel varient en fonction de la zone géographique (site où se trouve le logement : zone A bis, zone A, zone B1) et sont calculés par mètre carré. Les prix sont pensés pour être inférieurs à ceux présents sur le marché. Voici donc les plafonds de loyer fixés pour l’année 2023 :

• Zone A bis : 18.25€/m² ;​​
• Zone A : 13.56€/m² ;
• Zone B1 : 10.93€/m².

Plafonnement des ressources des locataires

Afin de favoriser l’accès au logement pour les foyers modestes et intermédiaires, la loi Pinel a instauré des plafonds de ressources. En effet, il existe en France plusieurs profils (personne seule ou couple, personne à charge supplémentaire, etc.) qui ont un revenu fiscal de référence trop élevé pour avoir droit au logement social, mais pas assez conséquent pour trouver un bien immobilier sur le marché courant. C’est pour cette raison qu’ils sont connus sous le nom de « foyers intermédiaires ». C’est pour leur faciliter la tâche que la loi Pinel a été mise en place. Pour s’assurer que le futur locataire respecte bien les conditions liées au dispositif Pinel, son revenu fiscal de référence sera vérifié et si ce dernier se trouve être bel et bien au-dessous du seuil imposé, le concerné pourra obtenir le logement en location. 

A l’instar des plafonds de loyers qui sont calculés en fonction de la zone et de la surface habitable, les plafonds de ressources eux prennent en compte la zone géographique (zone A bis, zone A, zone B1) ainsi que la composition du foyer du locataire. Ces plafonds sont réévalués et modifiés chaque année pour répondre à l’évolution du coût de la vie. Toutes les informations concernant ces limites sont accessibles en ligne, mais pour vous donner une idée des seuils, voici les plafonds de ressources fixés pour l’année 2022 en zone A bis :

• Pour une personne seule : 39 363€ ;
• Pour un couple : 58 831€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec une personne à charge : 77 120€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 92 076€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 109 552€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 123 275€ ;
• La majoration par personne à charge supplémentaire est de 13 734€.

Les conditions liées au zonage Pinel 2024

La loi Pinel opère un découpage du territoire en cinq zones. Cela contraint le dispositif à se restreindre uniquement à certaines zones géographiques au vu de l’écart flagrant qui y règne entre l’offre de location et la demande. En effet, ces régions sont dites tendues, car le marché locatif ne parvient pas à subvenir au besoin en logement. C’est pour lutter contre ce manque que le gouvernement encourage l’investissement locatif dans le logement neuf avec la loi Pinel.

Le territoire français est découpé en cinq zones représentant cinq situations de tension immobilière que vit le marché locatif : zone A bis, zone A, zone B1, zone B2 et la zone C. La zone A bis étant la plus tendue tandis que la zone C représente la région la moins soumise à cette pression immobilière. Cependant, comme cité auparavant, toutes ces zones ne sont pas éligibles au Pinel, depuis le 1er janvier 2019, il n’y a que les villes des zones A, A bis et B1 qui sont incluses. La zone C n’est plus éligible depuis 2018 et la zone B2 ne l’est plus depuis 2019.