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Où investir en LMNP ?
Un investissement immobilier location meublée vous tente, car vous avez entendu parler de la niche fiscale LMNP offrant de gros atouts fiscaux et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier afin d'assurer votre avenir ? En effet, ce dispositif offre une fiscalité avantageuse (abattement forfaitaire, déduction des charges, réduction d'impôts) octroyée par le statut LMNP lui-même, mais aussi grâce à une possibilité de cumul LMNP Censi Bouvard permettant d'optimiser davantage la rentabilité du bien, sur une longue durée. Les raisons d'un investissement LMNP sont donc nombreuses, mais où investir ? Quelles sont les meilleures villes offrant une faible vacance locative et une bonne rentabilité ? Dans cet article, nous vous donnons des conseils location meublée sur les villes où il fait bon investir en fonction de votre projet immobilier LMNP (résidence étudiante LMNP, location meublée résidence senior, d’affaires, etc.).
Vos outils
Qu’est-ce qu'un investissement en LMNP ?
Les règles concernant le logement
Un investissement immobilier LMNP est la mise à disposition d'un logement (appartement ou maison meublés) à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire), touristique (chambre d’hôtes ou gîte rural), ou en résidence de services.
Il ne peut donc s'agir d'une location meublée professionnelle.
Ce logement doit également être meublé (pas de location nue), condition sine qua non à l'obtention du statut LMNP. C'est-à-dire qu'il doit contenir du mobilier permettant au locataire de vivre, dormir et manger dans des conditions convenables, comme mentionné à l'article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Les règles concernant les revenus locatifs
La fiscalité location meublée est avantageuse, car sous le statut LMNP, les loyers perçus sont considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels Commerciaux,et non comme revenus fonciers. Ils ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal et ne doivent pas excéder, au total et à l'année, 23 000 euros.
Si vous dépassez ces seuils, vous devenez loueur meublé professionnel (LMP).
Les règles fiscales
Quand vous exercez l'activité de loueur meublé non professionnel, vous relevez automatiquement du régime micro Bic et profitez d'un abattement forfaitaire de 50%.
,Mais vous avez en réalité le choix avec le régime réel simplifié, pour cela il faut en faire la demande. Dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges inhérentes à la location et l'amortissement (TMI) sous réserve d'une tenue de comptabilité (un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais néanmoins recommandé).
Vous pouvez également cumuler LMNP et le dispositif Censi Bouvard (mais pas la loi Pinel) et vous voir appliquer un abattement fiscal supplémentaire et une réduction de la TVA selon les conditions de la loi Censi Bouvard.
En bénéficiant réductions impôts, vous diminuez largement le montant, au point de ne parfois pas en payer du tout.
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Où investir en LMNP selon votre projet ?
Investissement immobilier LMNP résidence étudiante
La résidence étudiante est un investissement immobilier locatif des plus fiables, sous réserve de savoir où investir. On constate en effet une très forte demande de location meublée dans les villes étudiantes, notamment près de campus universitaires et grandes écoles, on évite ainsi le risque de vacance locative.
Cette cible étudiante recherche principalement des appartements T1) dans des villes universitaires de France : Toulouse, Aix-en-Provence, Paris, Marseille, Grenoble, Bordeaux, Montpellier, Rennes, Nantes, Lille, Caen, Lyon, Nice, Poitiers, Amiens et Clermont-Ferrand.
Investissement locatif LMNP résidence services
L'emplacement de la résidence services LMNP est un élément fondamental qui nécessite de réaliser une étude de la démographie et du marché. En effet, on s'interroge sur le besoin de la ville et sur ses infrastructures en fonction de type d'établissement de service.
LMNP résidence d'affaires
Il faut se diriger vers des villes (et ses communes proches) présentant un important bassin d'emplois, de nombreux sièges et compagnies telles que Paris, Marseille, Grenoble et Lyon.
Les résidences seniors et médicalisées EHPAD
Pour ces résidences services, il convient de regarder plutôt si ce type d'établissements existe déjà dans la commune. Si oui, quel est leur taux d'occupation et qu'elles services accessoires proposent-elles?
Il faut se diriger vers les villes au climat doux et agréable, proche du littoral, avec une vie sociale et culturelle. Les plus plébiscitées sont Toulouse, Bordeaux, Aix-en-Provence, Montpellier et Strasbourg.
Les résidences de tourisme et locations touristiques
Cet investissement locatif peut être risqué, car il existe une forte concentration dans les mêmes villes prisées des vacanciers et donc une importante concurrence.
Il faut opter pour des villes proches de la mer ou l'océan, avec une forte attraction touristique et une activité commerciale durant la période estivale. Il y a un gros risque de vacances locatives durant l'année, mais celle-ci est compensée par des loyers à prix relativement élevés.
Il faut alors envisager les communes de La Baule, Cabourg, Saint-Raphaël, Biscarrosse, Mimizan, Chamonix, Cavalaire sur Mer, Saint-Malo, etc.
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Foire aux questions
Quels sont les avantages d'un investissement en résidence de services ?
Dans le cadre d'une location meublée dans une résidence services, la gestion est confiée à l'exploitant de l'établissement et vous êtes uni à lui par un bail commercial de 9 ans ou plus (il se charge de trouver des locataires, de l'entretien et de vous payer les loyers), c'est donc un investissement très peu contraignant.
Un investissement dans le neuf (en VEFA) en résidence de service permet le cumul location meublée professionnelle LMNP avec la loi Censi Bouvard (ne s'applique pas pour un achat en LMNP ancien) et donc une plus grosse réduction de votre impôt calculé à partir de vos bénéfices industriels commerciaux Bic.
Quelle différence entre le statut de loueur meublé non professionnel et de loueur meublé professionnel ?
Le principal critère est financier puisque sous le statut LMNP, il faut respecter des seuils de 23 000 euros et de 50 %. Mais il existe également une différence fiscale pour cet investissement immobilier locatif : alors qu’en LMNP, on peut choisir entre régime micro Bic et régime réel simplifié, en LMP, il s'agit forcément de régime réel.
Quelles sont les démarches à réaliser pour devenir un loueur meublé professionnel LMNP ?
Vous devez en premier lieu vous inscrire au RCS et déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours suivant le début du bail, vous obtiendrez un numéro SIRET par retour.
Il est également recommandé d'adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé) qui vérifiera la cohérence de vos déclarations en limitant les risques d'erreurs, tout en vous offrant des avantages fiscaux (abattement de 15%).
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