Investissement : comment choisir pour bien louer

La surface : 1 pièce ou 4 pièces ?

Les petites surfaces, studios ou 2 pièces (avec cuisine séparée) jusqu’à 25 m2 environ, sont les plus prisées des investisseurs. Tout simplement parce que le ticket d’entrée est abordable et que ce type de bien est très recherché des jeunes actifs, étudiants et célibataires, de plus en plus nombreux et qui n’ont pas les moyens de s’offrir plus grand. Et même si le turnover y plus important, leur rareté sur le marché de l’immobilier limite fortement le risque de vacance.

Le prix au mètre carré est plus élevé que celui des 3, 4 ou 5 pièces, mais le loyer également ce qui compense largement le surcoût. Et puisqu’elles sont dans la mire des investisseurs, la plus-value à la revente est presque garantie.

Les appartements plus grands ont aussi des atouts. Un 3 pièces attirera par exemple de jeunes couples avec deux salaires, ce qui réduit le risque d’impayés. Ils resteront aussi plus longtemps dans le logement, limitant les risques de vacance.

Quant aux 4 et 5 pièces, qui représentent un effort financier important voire très important, ils valent essentiellement par la stabilité locative des familles qui vont les occuper. Ils représentent un investissement sur le long terme car ils peuvent être plus difficiles à revendre. Pour plus de rentabilité (normalement 3 à 5%), il peut être intéressant de les mettre en colocation là où les loyers ne sont pas encadrés.

Mais bien sûr, tout cela dépend d’abord de votre budget…

Le quartier : étudiant ou famille ?

Le quartier où acheter va pour beaucoup dépendre de la surface que vous aurez choisie. Un studio occupé par un étudiant, un jeune actif ou un célibataire, qui n’auront pas forcément de voiture contrairement aux couples ou familles, doit être proche des transports en commun et des commodités pour se rendre à l’université ou au travail et pouvoir faire ses courses à pied. La zone doit de préférence être vivante, cette population étant encline à sortir plus souvent le soir. Pour un 3 pièces occupé par un jeune couple, les besoins seront à-peu-près les mêmes.

Pour un plus grand volume, un 4 ou 5 pièces qui sera occupé par une famille, il faut se rapprocher des écoles, des parcs, des équipements sportifs. La proximité de grands axes de circulation permettra de se rendre partout en voiture. Le dynamisme du quartier sera moins important que le calme et tout ce qui pourra concerner les enfants. La périphérie peut ainsi être un meilleur choix que le centre-ville pour être certain de louer rapidement un grand appartement.

Le loyer : comparer avant de fixer

Si vous n’avez pas profité du dispositif de défiscalisation Pinel qui les plafonne, si la ville n’encadre pas les loyers, ou que le logement n’est pas situé dans une zone tendue, vous pouvez fixer le vôtre librement.

Il faut commencer par regarder les prix au mètre carré pratiqués dans la commune, puis le quartier et comparer les annonces affichant des biens similaires. A savoir que le neuf se loue en moyenne plus cher que l’ancien. Un prix juste adapté au marché vous permettra de trouver un ou des locataires sans effort, au contraire d’un prix trop élevé. Le loyer ne doit pas non plus être sous-évalué pour que vous n’ayez pas de difficulté à rembourser le crédit et payer les charges ou la taxe foncière.

Pour ajuster au mieux, vous devez aussi prendre en compte son emplacement, son accessibilité et les plus qui peuvent faire la différence : balcon ou terrasse, rez-de-jardin, cave, parking sont autant d’arguments pour fixer un loyer un peu plus important.

Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les charges locatives qui viennent en supplément du loyer !