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Loi Pinel Bordeaux

Destinés à inciter à l'investissement locatif en proposant une réduction d'impôts, les dispositions de la loi Pinel permettent un abattement fiscal lors de l’acquisition et la mise en location de biens immobiliers neufs. La loi Pinel est cependant conditionnée géographiquement. Les investissements doivent se faire dans des zones éligibles au dispositif. Comment bénéficier de ce dispositif dans la ville de Bordeaux ? Quelles modalités et conditions ? Quelles informations retenir ?

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Principes de la loi Pinel

La loi ou dispositif Pinel a été votée le 18 juin 2014. Depuis, tout investisseur domicilié fiscalement en France réalisant des investissements dans le logement locatif bénéficie d'une réduction d'impôts proportionnelle à la durée du bail. Pour des durées locatives de 6, 9 et 12 ans, la réduction sera de respectivement 12, 18 et 21 % du prix de l'investissement en 2022. L'investissement total est cependant limité à 300 000 € par an et à 5500 €/m² de surface habitable. En outre, seuls deux investissements par an donnent droit à la réduction. Enfin, bien qu'étant prolongé jusqu’en 2024, les taux de réduction seront réduits pour les investissements réalisés à partir de 2023.

Les investissements concernés sont les logements acquis neufs, les logements en état de futur achèvement par l'investisseur ou dans une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), les logements subissant des travaux de rénovation et de réhabilitation. Des conditions de délais d'achèvement, d’obtention de permis de construire et de performance énergétique sont à respecter.

La location doit être neuve, être mise en location nue, satisfaire aux conditions légales de décence de logement et servir de résidence principale du locataire.

Bon à savoir :

Depuis le 1er janvier 2021, les investissements ne concernent plus les maisons individuelles. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs donnent droit aux dispositions de la loi Pinel.

Après ces principes généraux, nous allons nous concentrer sur l’application de la loi Pinel à Bordeaux. Cette application est conditionnée en amont par le zonage Pinel qui détermine l’éligibilité d’un logement et en aval les plafonds de ressources locataires ainsi que les plafonds de loyers.

Principe de zonage Pinel

Le zonage Pinel a comme principe le classement des zones géographiques selon la tension de l’offre locative. Si cette dernière est insuffisante pour couvrir la demande, la zone est classée comme “tendue”. Si l’offre est suffisante, la zone est "détendue". Les zones sont : la zone A, A bis, B1, B2 et C.

Seuls les logements situés en zones tendues sont éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit des zones A, A bis et B1.

Bordeaux et zonage Pinel

Bordeaux se situe en zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel qui donne droit à la réduction d'impôt.

Outre les quartiers de la commune de Bordeaux , des villes girondines se situant à proximité de la ville sont en zone B1 et sont donc éligibles à la loi Pinel ; par exemple Bègles, Talence, Cenon ou Pessac.

Les plafonds de ressources locataires Pinel à Bordeaux

Il existe des plafonds de ressources locataire Pinel à Bordeaux que le locataire ne doit pas dépasser afin de pouvoir louer en Pinel.

Les plafonds de ressources locataires Pinel sont définis par le revenu fiscal de référence n - 2 du locataire (n étant l’année de conclusion du bail), par la composition du foyer fiscal ainsi que par le zonage Pinel. Ces plafonds sont revus chaque année.

Ainsi pour 2022, le revenu fiscal de référence est celui de 2020. Bordeaux étant en zone B1, les plafonds ressources locataire selon la composition du foyer fiscal pour 2022 sont fixés comme suit :

Pour une personne seule : 32 084 € ;
Pour pour un couple : 42 846 € ;
Pour un couple/une personne seule avec 1 personne à charge : 51 524 € ;
Pour un couple/une personne seule avec 2 personnes à charge : 62 202 € ;
Pour un couple/une personne seule avec 3 personnes à charge : 73 173 € ;
Pour un couple/une personne seule avec 4 personnes à charge : 82 465 € ;
Au-delà, majoration par personne à charge supplémentaire : + 9 200 € ;

Les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux

En plus des plafonds de ressources, l’investisseur-bailleur est astreint à respecter les plafonds de loyers Pinel à Bordeaux qui déterminent le montant maximum qu’il pourra demander au locataire comme loyer mensuel. Pour calculer le plafond de loyer il faudra utiliser le produit de la multiplication : Barème Pinel des Plafonds x Surface Utile x Coefficient multiplicateur.

Le barème Pinel de plafonds est mis à jour chaque année et dépend du zonage Pinel. C’est un barème de prix au mètre carré. Bordeaux étant en zone B1, le barème pour 2022 est de 10,55 €/m².

La surface utile est la somme de la surface habitable du logement et de la moitié de la somme des surfaces annexes. Si la moitié de la somme des surfaces annexes est supérieure à 8 m², il faudra utiliser la limite qui est 8 pour la formule de calcul.

Pour le calcul du coefficient multiplicateur, il faut appliquer la formule 0,7 + (19 / Surface utile) et arrondir à la deuxième décimale le produit. Ce dernier ne doit pas excéder 1,20. Le cas échéant, il faudra utiliser cette dernière valeur comme coefficient.

Exemples de calcul de plafond loyers Pinel à Bordeaux en 2021

Appartement de 32 m² (surface habitable) avec balcon de 4 m² (surface annexe).

Surface utile : 34 m² (32 + 4 / 2) ;
Barème : 10,55 €/m² (zone B1) ;
Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/34 = 1,26 ce qui est supérieur à 1,20. Il faudra donc utiliser 1,20 .

Le Plafond de loyers Pinel est : 34 x 10,55 x 1,20 = 430,44 €/mois de loyer maximum.

Notez que si en plus du balcon de 4 m² le logement possédait un séchoir de 6 m² et une remise de 7 m², la somme des surfaces annexes aurait été de 17 m². Comme la moitié de cette somme est supérieure à 8 m² (17 m²/ 2 = 8,5 m²), il aurait fallu utiliser la limite de 8 dans le calcul et la surface utile serait de 40 m² (32 m² de surface habitable + limite de 8 m²).

Loi Pinel : les atouts de Bordeaux

Avec 257 068 habitants recensés en 2018 par l'Insee, Bordeaux est la neuvième commune la plus peuplée de France. Si l’on prend en compte Bordeaux Métropole, ses 969 897 habitants en font la sixième agglomération de l'Hexagone. Cette démographie reflète un dynamisme que la Belle Endormie a acquis par de nombreux atouts.

Son patrimoine culturel et naturel, ses infrastructures, sa démographie et sa sociologie ainsi que les indicateurs économiques font que le marché locatif à Bordeaux se porte bien. Le rayonnement de la ville permettent à sa proche banlieue et aux villes alentour de bénéficier d’un dynamisme des marchés immobilier et locatif.

Bordeaux et ses atouts culturels et touristiques

En plus d’être connue mondialement grâce à sa culture viticole, Bordeaux est inscrite par l’UNESCO sur la liste du Patrimoine mondial en raison de son patrimoine naturel et architectural. Ainsi, la renommée mondiale sa nature, ses monuments et ouvrages architecturaux participent à son attractivité commerciale et touristique. La ligne LGV Sud Europe Atlantique la place à seulement 2h de Paris. En plus de la LGV, Bordeaux est à proximité de l'aéroport international de Mérignac.

Dotées d’un climat doux et située à quelques minutes de la côte atlantique, de ses plages et de la dune du Pyla, Bordeaux et sa région sont une destination de choix pour les personnes recherchant une certaine qualité de vie ainsi que pour les touristes.

Cette attractivité et l'afflux de nouveaux arrivants entraînent un fort potentiel locatif à Bordeaux.

Bordeaux et ses atouts socio-économiques

Ville estudiantine importante, l'agglomération de Bordeaux Métropole a accueilli en 2017 37% des 200 000 étudiants résidant en Nouvelle-Aquitaine. En 2019, 78 736 étudiants étaient inscrits à l’académie de Bordeaux, grâce à la présence d'établissements et pôles universitaires tels que le domaine universitaire de Pessac Talence Gradignan, l’Institut polytechnique de Bordeaux ou l’École nationale de la magistrature. Il existe donc un potentiel intéressant pour l’investissement locatif, les étudiants étant une population majoritairement portée vers le locatif.

En outre, le dynamisme entrepreneurial (36 423 entreprises et 7 195 nouvelles entreprises créées en 2020 selon l'Insee), les atouts industriels, notamment dans les secteur automobile, pharmaceutique et aéronautique et une population active de 130 258 en 2018, font de Bordeaux et sa région un pôle économique et industriel important où un fort marché locatif et une forte demande de logement existent.

Foire aux questions

Peut-on louer un logement Pinel à un ascendant (fille/fils, parents) ?

Oui, cela est possible à la condition que celui-ci n'appartienne pas au même foyer fiscal que le bailleur.

Que se passe-t-il au terme de la durée de l’engagement de location Pinel ?

Le propriétaire a le choix entre conserver son bien, le vendre ou continuer à le louer.

Peut-on vendre avant la fin de l’engagement de location Pinel ? Quelles conséquences ?

Dans l’absolu, oui. Mais cela a des conséquences importantes, notamment la perte et le remboursement des avantages fiscaux. Cependant des exceptions existent : décès, licenciement ou invalidité.