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Loi Pinel Marseille

Marseille est aujourd’hui une ville en plein essor et connaissant un grand succès auprès des entreprises et par conséquent également auprès des particuliers. Avec une économie dynamique et une grande communauté estudiantine, la demande locative immobilière y est très forte, ce qui pousse le gouvernement à y prévoir de plus en plus de programmes d’urbanisme tels que l’Euroméditérranée. Effectuer un investissement Pinel à Marseille est donc une très bonne initiative qui permet aux propriétaires de satisfaire leur offre avec une demande de location vive, tout en faisant baisser de manière considérable leurs impôts sur le revenu durant un certain nombre d’années. et article a pour objectif de vous fournir les informations nécessaires à la concrétisation de vos projets d’investissement locatifs.

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Le dispositif Pinel à Marseille : de quoi s‘agit-il ?

Le dispositif Pinel à Marseille permet à tout investisseur qui se lance dans l’immobilier locatif (neuf ou rénové) de réduire significativement ses impôts sur le revenu. Le principe consiste à choisir une durée d’engagement de location comprise entre 6 et 12 ans, puis de procéder à la mise en location du bien immobilier en respectant les conditions de la loi Pinel à Marseille. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement doit être éligible en prenant en considération les ressources des locataires potentiels ainsi que le prix moyen du loyer mensuel au mètre carré exigé dans la zone Pinel dans laquelle se situe Marseille, qui est la zone A. L’avantage fiscal perçu par le propriétaire peut aller jusqu’à 63 000 € étalés sur la durée de location choisie ; avec cependant une limite de 10 000 € par an, car cette réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales.

Bon à savoir

L’investisseur a le droit de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel sur deux logements au maximum par an.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel à Marseille?

Les avantages que peut vous offrir un investissement Pinel à Marseille sont très nombreux. D’abord, l’avantage le plus attrayant qu’on retrouve avec Pinel est bien évidemment la défiscalisation immobilière. En effet, grâce au logement que vous mettrez en location, vous pourrez diminuer le montant à payer aux impôts. Le taux de cette réduction dépend entièrement de la durée d’engagement pour laquelle vous opterez : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Ensuite, il y a également la constitution d’un patrimoine immobilier, car une fois votre période d’engagement achevée, vous aurez en votre possession un logement situé dans l’une des plus grandes villes du pays et dont vous pourrez disposer comme bon vous semble (location sans plafond de loyer, revente, etc.). Enfin, l’investissement Pinel vous permettra de bien préparer la retraite grâce aux revenus complémentaires que vous percevrez via vos locataires qui paieront mensuellement le loyer. Sans compter que dans une ville aussi convoitée et prisée que Marseille, la mise en location se fera rapidement et aisément.

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Quelles sont les conditions du dispositif Pinel à Marseille ?

Marseille est la deuxième ville de France après la capitale et est réputée pour sa vitalité. La richesse de son patrimoine naturel et son beau climat lui permettent d’offrir à ses habitants un environnement où il fait bon vivre. Pour pouvoir y investir en Pinel, il faut impérativement respecter les conditions du dispositif établies dans la région.

Les conditions relatives à l’investissement

Pour que le logement sélectionné comme investissement soit éligible au dispositif Pinel, il doit dans un premier temps se situer dans la zone Pinel A, au niveau de Marseille. Ensuite, il doit satisfaire les critères de performance énergétique ainsi que ceux liés à l’état global du bien.

En fonction du type d’acquisition, le logement doit respecter ce niveau de performance énergétique :

  • S’il est neuf ou à construire, il est soumis au respect de la Réglementation thermique 2012 ou celle de 2020 (RT2012 ou RT2020) ;
  • S’il nécessite des travaux, alors il est soumis au respect du Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Pour ce qui est de l’état global, le logement doit être :

  • Neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • Mis en construction par l’investisseur ;
  • Ancien, mais faisant l’objet de travaux de réhabilitation et/ou rénovation (ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement) ;
  • Un local ayant subi des travaux pour être transformé en logement d’habitation.

Bon à savoir

Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire ou la signature de l’acte d’acquisition.

Les conditions relatives à la mise en location

La location requiert également la satisfaction de certaines conditions afin de bénéficier de la réduction d’impôt. D’abord, la mise en location doit survenir au plus tard 12 mois après l’acquisition du bien dans un état vide (non meublé). Ensuite, le locataire doit se servir du logement en tant que résidence principale. Enfin, le propriétaire bailleur doit définir un loyer mensuel à verser qui ne dépasse pas le plafond de loyer imposé à Marseille. Étant une ville située en zone A, le plafonnement du loyer y est fixé à 13,04 € par mètre carré.

Les conditions relatives au locataire

Le dispositif Pinel a été instauré afin de répondre au besoin des foyers à revenus intermédiaires en matière de logement. Ces foyers ont la particularité de bénéficier de revenus mensuels considérés comme trop élevés pour prétendre au logement social, mais pas assez importants pour accéder à un logement via le marché immobilier locatif classique. La Pinel fait donc en sorte de proposer des habitations à des prix abordables pour offrir à ces foyers une location décente. Pour atteindre cet objectif, le bailleur a donc pour devoir de vérifier le revenu fiscal de référence de ses potentiels locataires afin de s’assurer qu’ils font bien partie de la catégorie de ménages visée par Pinel, et s’assurer qu’ils respectent les plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds dépendent de la zone dans laquelle le logement est implanté et de la composition du foyer du demandeur. Voici les plafonds à ne pas dépasser à Marseille (zone A) :

  • Pour une personne seule : 38 377€ ;
  • Pour un couple : 57 357€ ;
  • Pour une personne seule ou couple avec une personne à charge : 68 946€ ;
  • Pour une personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 82 586€ ;
  • Pour une personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 97 766€ ;
  • Pour une personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 110 017€ ;
  • La majoration par personne à charge supplémentaire est de 12 258€.

Bon à savoir

 

Le locataire peut tout à fait être un membre de la famille de l’investisseur-bailleur, tant qu’ils ne font pas partie du même foyer fiscal.

Calcul du loyer Pinel à Marseille

Le calcul du loyer mensuel maximal (excluant les charges) d’une location Pinel à Marseille dépend de trois paramètres : la surface pondérée, l’indice de référence et le coefficient multiplicateur.

La surface pondérée représente la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de celle des annexes (balcon, cave, terrasse, etc.). L’indice de référence est le même dans toute la zone A et est égal à 13,04 €/m2. Quant au coefficient multiplicateur, il équivaut à 1,2 si la surface pondérée est inférieure ou égale à 38 m2, sinon sa valeur est de [0,7 + (19 / surface pondérée).

Ainsi, la formule du calcul d’un loyer Pinel à Marseille en 2021 est : 13,04 € x [(19 / surface pondérée) + 0,7] x surface pondérée

Exemple de calcul d’un loyer Pinel à Marseille

Pour une habitation de type T2 de 52 m2 doté d’une cave de 3 m2 et d’une terrasse de 7 m2, la surface pondérée sera égale à 57 m2 (52 + 10/2). Le calcul se fera comme suit :

13,04 € x [(19 / 57) + 0,7] x 57 = 717,36 €

Le loyer mensuel pour ce logement à Marseille ne doit donc pas aller au-delà de 717,36 €.

Les meilleurs endroits pour louer un logement éligible Pinel à Marseille

Marseille englobe de multiples endroits où il est vivement conseillé d’investir via Pinel. Les plus importants sont :

  • Au sein ou dans les environs du projet Euroméditerranée : cet emplacement regroupe en effet plusieurs dizaines d’hectares qui font l’objet de réhabilitation ou de constructions neuves, particulièrement au niveau du deuxième et troisième arrondissements ;
  • Dans les alentours des plages et du vélodrome (huitième arrondissement) ainsi qu’au niveau du vieux centre (sixième arrondissement) ;
  • A l’Ouest centre, dans les dixième et douzième arrondissements.

 

Foire aux questions

Quel est la TVA appliquée à la vente d’un bien immobilier neuf ?

Le taux de la TVA appliquée lors de la vente est égale à 20% sauf dans le cas d'un programme immobilier neuf éligible à la TVA réduite à 5,5% dont peuvent profiter les primo-accédants.

Quel est le plafond du montant total que l’on peut investir en Pinel ?

La limite d’investissement en Pinel est de 300 000€ par an avec un plafond de 5 500€ par mètre carré de surface habitable.

Les règles concernant l’avantage fiscal sont-elles applicables en Outre-Mer ?

Non, les règles concernant la réduction d’impôt en métropole sont différentes de celles appliquées en Outre-Mer.

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