Primo-accédant : guide complet pour votre premier achat immobilier

Les conditions, montants et avantages sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon la situation de l’acquéreur, les établissements prêteurs et la réglementation en vigueur.

Les prêts complémentaires : PEL, CEL, PAS, PC

Ces dispositifs viennent compléter un crédit immobilier classique et permettent d’obtenir un meilleur taux global.

• PEL / CEL : taux d’emprunt privilégié et possibilité d’obtenir une prime selon les versements.
• PAS : frais limités et accès simplifié à la propriété.
• Prêt Conventionné : financement large, y compris pour des travaux d’amélioration.

Les aides locales des collectivités

Certaines villes, départements ou régions proposent des aides spécifiques :

• subventions directes,
• prêts à taux réduit,
• exonérations ponctuelles,
• bonus pour les jeunes ménages.

Pour connaître les dispositifs près de chez vous, il est recommandé de consulter les sites de votre mairie ou département. Cogedim propose également une présentation des dispositifs ainsi que la solution Access, pensée pour faciliter l’achat dans le neuf.

Quels sont les avantages fiscaux pour les primo-accédants ?

En plus des prêts, le statut de primo-accédant offre plusieurs avantages fiscaux particulièrement intéressants dans le neuf.

TVA réduite à 5,5 % dans le neuf

La TVA est abaissée à 5,5 % (au lieu de 20 %) lors de l’achat d’un logement neuf, permettant de diminuer significativement le prix d’acquisition. Cette réduction peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie, facilitant l’accès à la propriété. Ce dispositif est toutefois soumis à plusieurs conditions :

• logement situé en zone éligible : zone ANRU ou Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV), ou à proximité (jusqu’à 300 m voire 500 m selon les opérations) ;
• respect des plafonds de ressources du foyer,
• respect des plafonds de prix du logement,
• acquisition en résidence principale.

Cet avantage fiscal implique de conserver le bien en résidence principale pendant une durée minimale, sous peine de régularisation.

Exonération temporaire de taxe foncière

Dans certaines communes, les logements neufs bénéficient d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans, à compter de l'année suivant leur achèvement. 

Renseignez-vous auprès de votre mairie lors de la signature de l’acte.

Réduction des frais de notaire et autres frais

Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Quel apport est nécessaire pour un primo-accédant ?

Contrairement aux idées reçues, l’apport personnel n’est pas obligatoire pour devenir primo-accédant, même si les banques le recommandent souvent pour sécuriser l’opération. En réalité, de nombreux ménages achètent leur première résidence principale avec un apport très limité, voire entièrement sans apport, grâce aux dispositifs destinés aux primo-accédants et à un dossier bien préparé. Tout dépend de votre profil, de la qualité du projet et de votre capacité à rassurer l’établissement bancaire.

Pourquoi l’apport reste un élément apprécié par les banques ?

L’apport personnel permet généralement de couvrir :

• une partie des frais de notaire (environ 2 à 3 % dans le neuf),
• les frais de garantie (caution ou hypothèque),
• de petits frais annexes liés au projet (assurances, déménagement, ameublement).

Pour les banques, cet apport constitue une preuve de stabilité financière : il montre votre capacité à épargner, à anticiper les dépenses et à gérer vos comptes avec rigueur. Cela réduit également le risque d’impayés, car le montant emprunté est plus faible et les mensualités plus maîtrisées.

Acheter sans apport : dans quels cas est-ce possible ?

De nombreux primo-accédants peuvent obtenir un financement à 110 % (achat + frais) lorsque :

• leur profil professionnel est solide (CDI, fonction publique, ancienneté),
• leur gestion bancaire est saine sur les 6 à 12 derniers mois,
• leur taux d’endettement reste dans les normes du HCSF,
• le projet est cohérent avec leur niveau de vie,
• le plan de financement inclut des prêts aidés comme le PTZ, le PAL ou le PEL.

Les établissements bancaires peuvent accorder des crédits sans apport aux jeunes actifs, notamment lorsqu’ils entrent sur le marché du travail avec un revenu stable et des perspectives d’évolution professionnelle.

Comment faciliter l’acceptation d’un financement sans apport ?

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt sans apport, il est essentiel de présenter un dossier solide et bien structuré :

• Maîtriser le saut de charge : idéalement, la mensualité doit rester cohérente avec votre budget global et votre niveau de charges.
• Éviter les découverts, retards ou incidents de paiement sur les mois précédant la demande.
• Épargner régulièrement, même si les montants sont modestes : cela démontre votre discipline financière.
• Emprunter à deux, lorsque c’est possible, afin d’augmenter la capacité globale d’emprunt.
• S’appuyer sur des prêts aidés : le PTZ peut couvrir jusqu’à 50 % du coût du projet (selon zone et profil) et renforcer considérablement votre dossier.

Les banques analysent surtout la cohérence globale du projet : un logement neuf, économe en énergie, situé dans une zone dynamique et acquis à un prix raisonnable, est souvent mieux perçu qu’un bien ancien nécessitant des travaux lourds.

Un avantage pour les primo-accédants

Les primo-accédants sont souvent les profils les plus susceptibles d’être acceptés sans apport, car :

• ils disposent d’une stabilité professionnelle en début de carrière,
• leurs revenus ont tendance à progresser,
• leur saut de charge est généralement faible,
• ils peuvent mobiliser davantage d’aides financières que les secundo-accédants.

Pour en savoir davantage sur ces solutions et découvrir des exemples concrets de montages financiers, vous pouvez consulter la page dédiée : Obtenir un prêt sans apport.

Les étapes pour réussir son premier achat immobilier

Voici les grandes étapes du parcours primo-accédant.

1. Définir son budget et vérifier sa capacité d’emprunt.
2. Identifier les aides financières mobilisables.
3. Sélectionner les biens correspondant au projet.
4. Réaliser une simulation PTZ et de mensualités.
5. Monter le dossier bancaire.
6. Signer le compromis de vente.
7. Obtenir l’accord de prêt.
8. Signer l’acte authentique chez le notaire.

Retrouvez le détail complet → Premier achat immobilier.

À retenir : plus votre dossier est anticipé, plus vite votre projet avance.

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : avantages et inconvénients

Lors d’un premier achat immobilier, beaucoup de primo-accédants hésitent entre un logement neuf et un logement ancien. Les deux options présentent des avantages, mais aussi des contraintes, et le choix dépend principalement du budget, de la localisation souhaitée et du niveau de confort attendu. Un comparatif éclairé vous aide à prendre la bonne décision dès maintenant, tout en anticipant l’impact financier à long terme.

Acheter dans le neuf : un choix tourné vers la sécurité et la performance

Le neuf attire particulièrement les primo-accédants pour plusieurs raisons.

• Avantages du neuf 
  • Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %), ce qui abaisse le budget global.
  • Aides financières plus nombreuses : PTZ (selon zones), TVA réduite à 5,5 % dans certains quartiers, exonération temporaire totale ou partielle de taxe foncière, sur décision communale.
  • Excellentes performances énergétiques, grâce aux normes réglementaires récentes (RE2020) qui garantissent une consommation maîtrisée et moins de dépenses de chauffage.
  • Aucun travaux à prévoir, ce qui limite les frais immédiats et évite les imprévus.
  • Garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement) qui sécurisent l’achat sur plusieurs années.
  • Confort moderne : agencement optimisé, espaces extérieurs, prestations récentes, ascenseur, isolation acoustique efficace.
• Inconvénients du neuf 
  • Des prix légèrement plus élevés dans certains secteurs très demandés.
  • Des délais d’attente si l’achat se fait en VEFA (6 à 24 mois).
  • Une disponibilité plus rare dans les hypercentres anciens.

Acheter dans l’ancien : un choix plus flexible, mais avec des travaux potentiels

L’achat dans l’ancien séduit ceux qui recherchent un charme architectural ou un emplacement déjà établi.

• Avantages de l’ancien 
  • Un choix plus large dans les centres-villes ou quartiers historiques.
  • Des prix d’acquisition parfois plus accessibles que dans le neuf.
  • Possibilité de négocier plus facilement en fonction de l’état du bien.
  • Caractère architectural, hauteur sous plafond, cachet, authenticité.
• Inconvénients de l’ancien :
  • Frais de notaire plus élevés : en moyenne 7 à 8 %.
  • DPE parfois défavorables, entraînant des charges de chauffage importantes ou des travaux énergétiques coûteux.
  • Travaux de rénovation à prévoir ou à anticiper (cuisine, salle de bain, plomberie, électricité).
  • Aides financières plus limitées pour les primo-accédants.
  • Risque de coût total plus élevé lorsque les mises aux normes sont importantes.

Comment choisir en tant que primo-accédant ?

Le choix dépend de votre priorité :

• Sécurité, aides financières et budget stable ?

Le neuf est généralement plus adapté.

• Emplacement central et budget d’achat serré ?

L’ancien peut être une option, à condition d’être vigilant sur les travaux et la performance énergétique.

Pour une analyse approfondie et des exemples concrets, consultez la page dédiée : Il vaut mieux acheter neuf ou ancien ?

Erreurs courantes des primo-accédants à éviter

Même avec un dossier solide et une bonne préparation, certains pièges reviennent souvent lors d’un premier achat immobilier. Ils peuvent rallonger le parcours, augmenter le coût du projet ou compliquer l’obtention du financement. Retrouvez les principales erreurs à éviter pour avancer sereinement et sécuriser votre acquisition dès les premières étapes.

• Acheter trop vite sans simulation

Une estimation précise de vos capacités vous évite les mauvaises surprises.

• Sous-estimer les frais annexes

Frais de notaire, charges, ameublement, assurances, garanties.

• Choisir un bien mal classé énergétiquement

Les coûts de fonctionnement augmentent fortement avec un mauvais DPE.

• S’endetter au-delà de sa capacité réelle

Le taux d’endettement est encadré et doit rester compatible avec votre budget.

• Ne pas anticiper les travaux

Même un logement ancien en bon état peut nécessiter une mise à niveau.

Découvrez la solution Access pour acheter dans le neuf simplement, même sans apport.