Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2025-2026 : guide complet pour devenir propriétaire

Le PTZ, c’est quoi ?

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire accordé par l’État pour financer l’achat d’une résidence principale. Il ne comporte aucun intérêt, aucun frais de dossier et couvre une partie du coût de l’opération. Il s'adresse prioritairement aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. 

Le PTZ finance principalement l’acquisition d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, en VEFA, en construction ou déjà achevé.

Il peut également être mobilisé dans le cadre de dispositifs d’accession sociale, tels que le Bail Réel Solidaire (BRS), le Prêt Social Location-Accession (PSLA), ou d’opérations bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 %, en complément du financement principal.

Dans certains cas, un logement ancien peut également être éligible, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• être situé en zone B2 ou C,
• prévoir des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération,
• être destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

Comment fonctionne le PTZ ?

Le prêt à taux zéro finance une partie de votre projet immobilier sans générer d’intérêts. Il vient toujours en complément d’un prêt principal, car il ne peut couvrir la totalité du prix du bien. Le montant accordé dépend de trois éléments : vos revenus, la composition de votre foyer et la localisation du logement. Ces critères déterminent votre tranche PTZ, la quotité applicable (30 %, 40 % ou 50 %) et la durée de remboursement.

Synthèse du fonctionnement du PTZ

Quels revenus faut-il pour bénéficier d'un prêt à taux zéro ?

Les ménages sont répartis en quatre tranches, chacune déterminant la quotité du PTZ, la durée du prêt et la durée du différé. Cette répartition permet d’adapter l’aide au niveau des revenus du foyer : plus les ressources sont faibles, plus l’aide est importante.

Durée du prêt et différé de remboursement

Le PTZ est remboursé sur une durée allant de 10 à 25 ans, selon la tranche. Le remboursement se déroule en une ou deux phases :

• Période de différé : aucune mensualité pendant 2 à 10 ans.
• Remboursement du capital : sans intérêt, étalé sur 10 à 15 ans.

Exemple de calcul du PTZ

PTZ et autres financements : une combinaison possible

Le PTZ primo-accédant peut être cumulé avec :

• le Prêt Accession Action Logement,
• le Prêt Épargne Logement,
• le Prêt d’Accession Sociale,
• le prêt conventionné.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Le prêt à taux zéro est destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il vise ainsi à accompagner en priorité ceux qui achètent pour la première fois, notamment dans le neuf ou en VEFA.

Comment obtenir un prêt à taux zéro ?

Pour bénéficier du PTZ, vous devez :

• Acheter votre résidence principale, que vous vous engagerez à occuper dans l’année suivant la remise des clés ou la fin des travaux.
• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années précédant l’offre de prêt.
• Respecter des plafonds de revenus, qui varient selon la composition du foyer et la zone géographique du bien.
• Acquérir un logement éligible, principalement un logement neuf, un appartement en VEFA, un bien jamais occupé ou une maison neuve.

Ces critères permettent d’adapter l’aide publique aux ménages ayant réellement besoin d’un soutien financier pour accéder à la propriété.

→ Lien à insérer vers : PRÊT À TAUX ZÉRO - Conditions (à venir)

Les exceptions au statut de primo-accédant

Certaines situations ouvrent droit au PTZ même si vous avez été propriétaire auparavant. Ces exceptions sont prévues pour tenir compte de situations de fragilité ou de changements majeurs de vie :

• Personnes en situation de handicap, titulaires de la carte mobilité inclusion mention « invalidité ».
• Bénéficiaires de l’AEEH ou de l’AAH.
• Ménages dont le logement a été déclaré inhabitable après une catastrophe naturelle ou technologique.
• Cas où l’achat est rendu nécessaire par un changement de situation personnelle.

Dans ces cas précis, le PTZ redevient accessible malgré une précédente propriété.

Des plafonds de revenus à respecter

Les plafonds de revenus déterminent votre tranche PTZ, votre quotité (30 %, 40 %, 50 %) et la durée du différé.
Les revenus pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence N-2, ajusté selon la composition du foyer.

Quels logements sont éligibles ?

Le prêt à taux zéro ne s’applique pas à tous les types de biens. Pour être financé par le PTZ, le logement doit devenir votre résidence principale et répondre à des critères précis définis par l’État. La plupart des opérations concernent aujourd'hui le logement neuf, qui reste au cœur du dispositif, notamment en VEFA ou au sein de programmes en accession sociale.

Les logements neufs éligibles au PTZ

Le PTZ s’applique majoritairement à des biens neufs, car ils garantissent un haut niveau de performance énergétique et répondent aux normes actuelles de construction.

1. Les appartements neufs en VEFA

C’est la configuration la plus courante : vous achetez un logement sur plan, et les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le bien doit être livré et habité pour la première fois par vous.

2. Les logements neufs déjà achevés

Ils sont immédiatement disponibles mais n’ont jamais été occupés. Le simple fait qu’un logement ait déjà été habité le rend non éligible au PTZ.

3. Les maisons neuves

Depuis la réforme 2025, les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles au prêt à taux zéro (PTZ), sur l’ensemble du territoire, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité (primo-accession, plafonds de ressources, résidence principale).

Cette éligibilité s’applique aux projets de construction ou d’acquisition de maisons neuves, sans obligation de recourir à un dispositif spécifique.

Certains dispositifs peuvent être mobilisés en complément du PTZ afin d’améliorer les conditions d’accès à la propriété :

• le Prêt Social Location-Accession (PSLA),
• le Bail Réel Solidaire (BRS),
• les opérations bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 %.

La quotité du PTZ pour les maisons individuelles reste plafonnée à 30 % du coût du projet pour les ménages les plus modestes.

Les logements anciens éligibles : des cas spécifiques

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer l’acquisition d’un logement ancien à condition d’y réaliser des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être situé en zone B2 ou C et destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

Les travaux peuvent porter sur l’amélioration, la modernisation ou la création de surfaces habitables, ainsi que sur la performance énergétique du logement (isolation, équipements, rénovation…). Ils doivent permettre de rendre le logement habitable ou d’en améliorer significativement la qualité et les performances.

En pratique, ces opérations restent peu fréquentes et concernent principalement des biens situés en zones rurales ou détendues.

Les zones PTZ : un critère déterminant

Les zones A, B1, B2 et C classent les territoires selon la tension du marché immobilier. Elles influencent :

• les plafonds de revenus,
• le plafond du coût d’opération,
• la quotité du PTZ,
• et la durée du prêt.

Depuis 2025, le PTZ est accessible partout en France, mais la zone continue de déterminer les montants mobilisables.

Résidence principale : une condition obligatoire

Le logement financé par le PTZ doit devenir votre résidence principale :

• dans l’année suivant la remise des clés pour un logement neuf,
• ou dans les six ans si vous achetez en prévision de votre départ à la retraite.

Il ne peut être loué durant les six premières années, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Les nouveautés du PTZ en 2025

Le PTZ a profondément évolué depuis le  1ᵉʳ avril 2025, avec pour objectif de rendre l’accession à la propriété plus accessible aux ménages modestes et intermédiaires. Ces évolutions renforcent le rôle du PTZ dans le financement d’un logement neuf et élargissent son champ d’application. Voici les principaux changements à retenir.

Suppression de la restriction géographique

Jusqu’en 2024, le PTZ n’était possible que dans certaines zones.
Désormais, il est accessible partout, y compris dans les zones auparavant non éligibles.

Cela permet :

• de soutenir l’accession à la propriété en zones rurales et périurbaines,
• d’élargir l’audience des ménages pouvant bénéficier du PTZ, 
• de fluidifier les parcours résidentiels.

Revalorisation des plafonds de revenus

Les seuils sont réajustés pour tenir compte de l’inflation et du niveau de vie. Cela élargit le nombre de foyers pouvant bénéficier du PTZ, notamment dans les zones B1, B2 et C où la demande augmente.

Quotités renforcées

Selon la nature du logement et la tranche de revenus, la quotité peut désormais atteindre :

• 50 % du coût de l’opération (principalement pour les appartements neufs, BRS, PSLA, TVA 5,5 %),
• 30 % pour certaines maisons neuves.

Cela permet de réduire sensiblement le montant du prêt principal et donc le coût global du crédit.

Montants plafonds actualisés

Les plafonds par zone et composition du foyer sont actualisés, permettant d’intégrer des projets d’achat dont le prix a augmenté avec le marché.

Renforcement des synergies avec les aides à la rénovation

Pour les logements nécessitant des travaux (notamment l’ancien), le PTZ peut se combiner avec :

• MaPrimeRénov’,
• l’éco-PTZ,
• certaines aides locales.

Comment savoir si je suis éligible ?

Faire une simulation est indispensable avant de déposer une demande de PTZ. Cela permet de connaître :

• la tranche de revenus à laquelle vous appartenez,
• la capacité de financement que le PTZ peut couvrir, 
• la quotité applicable (30 %, 40 % ou 50 %), 
• la durée de remboursement et le différé, 
• le montant maximal auquel vous pouvez prétendre.

Pourquoi réaliser une simulation ?

Une simulation :

• donne une estimation personnalisée du montant du PTZ,
• permet d’anticiper les mensualités du prêt principal, 
• évite les mauvaises surprises lors de l’étude bancaire.

Où réaliser une simulation ?

• via l’outil Cogedim dédié : Simulation PTZ 
• via un conseiller bancaire conventionné.

Démarches pour obtenir un prêt à taux zéro

Obtenir un prêt à taux zéro nécessite plusieurs étapes, depuis la vérification de votre éligibilité jusqu’à l’obtention de votre offre de prêt. Même si le PTZ est un dispositif public, il est délivré uniquement par des établissements bancaires habilités.

1. Vérifier son éligibilité

Avant tout, vous devez vous assurer que :

• vous êtes primo-accédant (ou entrez dans un cas dérogatoire),
• vos revenus ne dépassent pas les plafonds fixés par zone, 
• le logement choisi est éligible, 
• le projet porte bien sur une résidence principale.

Un conseiller Cogedim peut vous accompagner pour vérifier ces critères et simuler le montant du PTZ mobilisable, en lien avec votre plan de financement.

2. Contacter un établissement habilité

Le PTZ n’est proposé que par :

• les banques conventionnées,
• certains organismes de crédit spécialisés,
• les partenaires financiers ayant signé une convention avec l’État.

La grande majorité des banques françaises propose le PTZ, mais chaque établissement applique ses propres critères d’acceptation (hors taux et frais réglementés).

Il est donc recommandé de comparer plusieurs offres, ou de demander un accompagnement pour optimiser votre plan de financement.

3. Préparer son dossier de demande

La constitution du dossier nécessite plusieurs pièces justificatives :

• pièce d’identité 
• dernier avis d’imposition (N-2) 
• justificatifs de résidence actuelle (bail, quittances, attestation d’hébergement) 
• attestation sur l’honneur confirmant votre statut de primo-accédant 
• documents liés au bien (VEFA, permis de construire, plan de financement…) 
• justificatifs de revenus et charges éventuelles.

Ces pièces permettent à la banque de vérifier votre éligibilité et votre capacité d’emprunt.

4. Signer l’offre de prêt

Une fois le dossier validé, la banque émet l’offre de prêt comprenant :

• le montant exact du PTZ 
• le montant du prêt principal associé 
• la durée totale du prêt 
• la durée du différé éventuel 
• les modalités de remboursement.

La signature de cette offre intervient après un délai légal de réflexion. Le déblocage des fonds dépend ensuite de l’avancement du projet (VEFA, construction, livraison…).

Pour savoir si vous êtes éligible au PTZ, n’hésitez pas à accéder au simulateur de Cogedim.

Avantages et limites du Prêt à Taux Zéro

Le PTZ constitue un soutien précieux pour accéder à la propriété, mais il reste important de comprendre ses atouts et ses contraintes avant de se lancer.

Les avantages du PTZ

• Aucun intérêt à rembourser : vous ne remboursez que le capital, ce qui réduit le coût total de l’opération.
• Jusqu’à 50 % du prix financé : le PTZ peut couvrir une part importante de votre projet selon vos revenus et la zone du logement.
• Un différé de remboursement : entre 2 et 10 ans selon les tranches, permettant d’alléger les premières années d’occupation.
• Accessible même sans apport : un atout pour les jeunes actifs ou les primo-accédants au budget serré.
• Cumul possible avec d’autres aides : PAS, prêt conventionné, PEL, Prêt Accession Action Logement, aides énergétiques selon configurations.

Les limites à connaître

• Conditions d’éligibilité strictes : plafonds de revenus, résidence principale obligatoire, délais d’occupation à respecter.
• Financement partiel : le PTZ doit être complété par un prêt principal et éventuellement d’autres financements.
• Location interdite les premières années : sauf exceptions prévues (mobilité, divorce, invalidité…).
• Montage financier plus technique : la combinaison de plusieurs prêts nécessite un plan de financement structuré.