Doit-on payer l'IFI sur sa résidence principale ?

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Ce que dit le code général des impôts

Le code général des impôts stipule que la résidence principale s'entend :

• Du logement où le contribuable réside avec sa famille, de façon permanente ;
• Du logement, si ledit contribuable exerce un métier, qui l'oblige à effectuer des déplacements fréquents ;
• Du logement où sa famille réside en permanence.

Cela étant, que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles, il n'est pas rare qu'un contribuable français vive dans différents lieux, et ce, au cours de la même semaine. De fait, l'appréciation de la résidence principale devient complexe à comprendre, et ce d'autant plus lorsqu'on est célibataire, car on peut ne pas se référer au lieu de résidence de sa famille.

La résidence principale, une définition simplifiée

Pour bien comprendre la notion de résidence principale, et vu que l'explication donnée par le CGI n'est pas tout à fait adaptée aux modes de vie actuels, de notre point de vue, il faut considérer que c'est celle où vous vivez majoritairement, celle pour laquelle vous avez des centres d'intérêt professionnels et matériels (votre lieu de travail ou l'école de vos enfants, par exemple). C'est l'habitation dans laquelle vous êtes supposé vivre plus de 8 mois par an.

En France, il est interdit d’avoir 2 résidences principales, si vous vivez en répartissant votre temps absolument équitablement entre les 2 logements, vous devrez faire un choix.

Qu'est-ce que l’IFI ?

IFI et ISF, quelle est la différence ?

Avant, nous parlions d’ISF, soit d’impôt sur la fortune. Celui-ci s'appliquait sur l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers (placements financiers, voitures, biens immobiliers, etc.).

Toutefois, cette notion a été supprimée par la réforme fiscale 2018 et, désormais, on parle d’IFI, soit d’impôt sur la fortune immobilière, qui s'applique donc uniquement au patrimoine immobilier.

Le champ d' application de l’IFI ?

Les bâtiments soumis à imposition IFI

Comme son nom l'indique, cet impôt concerne les biens immobiliers.

Pour être inséré dans le calcul, on tient compte des patrimoines immobiliers d'une valeur supérieure à 1.3 M d'euros.

L’impôt sur la fortune immobilière s'applique sur les biens suivants :

• Les immeubles bâtis ou en construction ;
• Leurs dépendances (parking, garage, etc.) ;
• Les immeubles non bâtis, c'est-à-dire les terrains ;
• Les bâtiments classés monuments historiques.

En dehors des biens immobiliers, l’impôt sur la fortune immobilière IFI, s'applique également sur les actifs immobiliers détenus ou souscrits auprès :

• De sociétés d’investissement : société civile immobilière SCI, Société Civile de Placement Immobilier SCPI ou organismes de placement collectif en valeurs mobilières OPCVM ;
• D'une assurance-vie pour les titres attribués à l’immobilier (dans ce cas, seule la part immobilière sera taxée).

En revanche, un bien immobilier dédié à l’exploitation d’une activité économique n'entre pas dans le calcul de l’IFI, qu'importe l'activité : commerciale, libérale, artisanale, agricole ou industrielle.

La propriété et l’usage des bâtiments

L'ensemble des bâtiments listés ci-dessus sont à déclarer au titre de l'IFI, et ce qu'importe votre droit de propriété dessus. Ainsi, entrent dans le champ d'application :

• Les biens en pleine propriété ;
• Les biens immobiliers dont vous avez l'usufruit (ou un droit d'habitation ou un droit d'usage) ;
• Les biens en indivision ;
• Les bâtiments occupés par vous-même, donnés en location ou loués à titre gratuit .

Y-a-t-il une imposition IFI pour la résidence principale ?

En dehors des biens immobiliers voués à une activité économique, absolument tous les biens immobiliers sont imposés à l‘IFI, la résidence principale entre donc bien évidemment dedans. Sous réserve que sa valeur soit supérieure à 1,3 million d'euros.

Ainsi, la résidence principale, qu'il s'agisse d'un bâtiment neuf, d'un bâtiment ancien ou d'un bâtiment en construction, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, et l'ensemble des dépendances qui lui sont liées, sont à déclarer.

À noter que la résidence secondaire est également taxée au titre de l'impôt sur la fortune immobilière.

Le calcul de l’IFI sur la résidence principale

Un abattement fiscal pour la résidence principale

Bien que l'habitation principale (pour rappel, il s'agit de votre lieu de résidence habituelle où vous vivez de façon majoritaire la plupart de l'année) entre dans l'assiette de calcul de l’IFI, elle bénéficie, cependant, d'une certaine bienveillance de la part de l’État, et se voit alors appliquer un abattement fiscal de 30% sur sa valeur vénale.

Cela permet ainsi de diminuer l'estimation du patrimoine immobilier et donc la taxation dessus.

Il existe, toutefois, une exception. Dans le cas où le bien immobilier appartient à de multiples propriétaires (démembrement suite à un décès, copropriété ou indivision), vous ne pouvez profiter de l'abattement fiscal de 30%.

La valeur à prendre en compte

Dans le cadre de la déclaration de son patrimoine immobilier à l'IFI, il faut tenir compte de la valeur vénale, et ce, quelle que soit la nature des biens immobiliers.

Il s'agit donc de son prix de vente théorique, également appelé valeur de marché.

Il convient de retenir son estimation au 1er janvier de l'année en cours.

Cependant, voici les valeurs à prendre compte dans ces situations particulières :

• En cas d’usufruit, il convient de considérer la valeur totale de la pleine propriété ;
• En cas d’indivision, il faut tenir compte de votre quote-part, puis la minorer d’une décote de 30 % ;
• En cas de société civile, il faut retenir votre pourcentage de participation, après prise en compte d’une décote ;
• En cas de mise en location, vous pouvez bénéficier d'une décote de l'ordre de 10 % à 30 % environ (cela dépend de la durée et de la nature du bail) ;
• En cas d'activité professionnelle dans les locaux d'habitation, il ne faut prendre en compte que la part réservée à l’usage privé.

Le barème relatif à l'impôt sur la fortune immobilière

Le taux relatif à l'IFI varie selon 5 niveaux progressifs, pour les valeurs comprises entre 0.8 et 10 millions d'euros. Les taux sont alors de 0.5 à 1.5 %.

Pour l'assiette de l'impôt au titre de l'impôt sur la fortune immobilière IFI, on applique donc, pour la résidence principale, la minoration de 30 %, et on déduit également :

• L'emprunt ou toute dettes financières déductibles ;
• Le coût de l’imposition, la taxe foncière donc ;
• Le montant des travaux, qu'il s'agisse de travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration, de réparation, d'entretien ou d’agrandissement.

Exemple

Vous détenez la pleine propriété de votre habitation principale. La valeur vénale de celle-ci, après avoir consulté les biens identiques en vente via des annonces immobilières, est de 1 500 000 euros.

Vous bénéficiez d'un abattement fiscal de 30%.

Ainsi, la valeur de votre bien, retenue dans le cadre du calcul de l'assiette de l'ISF, sera 1 050 000 euros, montant à considérer avant déduction des éventuels crédits toujours en cours.

Quand déclarer l’IFI ?

Il a été décidé par la loi de finances 2018, afin de faciliter et uniformiser les démarches, que la déclaration de l’IFI devait s'effectuer en même temps que votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Ainsi, votre déclaration relative à votre patrimoine immobilier est à réaliser via l’annexe 2042-IFI. Celle-ci est rattachée au formulaire 2042 de votre impôt sur le revenu.

Pour les déclarations au format papier, la date de dépôt, au plus tard, est mi-mai de chaque année.

Pour les déclarations en ligne, la date de déclaration dépend de votre département de résidence. Ainsi, il s'agit de mi-mai pour les départements 1 à 19 ainsi que pour les personnes résidant à l’étranger, de fin mai pour les départements 20 à 54 et de début juin pour les DOM-TOM et les départements 55 à 95.

Côté paiement, les dates sont variables en fonction de votre mode de règlement : Virement bancaire ou SEPA, chèque ou paiement en ligne.