Acheter ou attendre : comment savoir si c’est le bon moment ?

Quelles sont les tendances de marché à surveiller ? 

Vous pouvez déterminer le meilleur moment pour acheter un bien immobilier en analysant différents critères de marché, et notamment : 

• L’évolution des taux ;
• Les prix d’achat des biens ;
• Les décisions réglementaires et fiscales.

Les variations des taux d’emprunt 

Nous venons tout juste de sortir d’une période qu’on pourrait qualifier « d’âge d’or des emprunteurs immobiliers » : les taux d’emprunt avaient d’ailleurs chuté en dessous des 1 % sur 20 ans en 2019.

Cette situation exceptionnelle de faibles taux avait permis à de nombreux ménages de maximiser leur capacité d’achat : leurs mensualités étaient plus abordables et le coût global du crédit réduit. 

Mais depuis 2020, les taux d'emprunt ont été multipliés par 4, passant de moins de 1 % à près de 4 % ces derniers mois. Une envolée des taux qui a compliqué l'accès au crédit et entraîné une baisse du nombre de transactions immobilières. 

Depuis 2022, la hausse des taux portée par l'inflation a marqué le retour des taux à des niveaux plus proches des normes historiques. 

Après plusieurs hausses en 2023, les taux de prêts immobiliers poursuivent leur baisse pour le 10e mois consécutif fin 2024. Sur 20 ans, ils passent sous la barre des 3,50% : un phénomène qui a augmenté la capacité d'emprunt de 20 000 euros en un an. En 2025, les prévisions des taux liées à l’amélioration de l’inflation vont en faveur des acquéreurs : les acheteurs devraient profiter de meilleures conditions d’emprunt qu’en 2024.

Quel est l’impact de l’évolution des taux sur votre projet immobilier ? 
La baisse des taux impacte positivement la capacité d’emprunt des emprunteurs. Par exemple, un taux d’emprunt qui passe de 4 % à 3 % peut vous faire gagner 15 000 € de pouvoir d’achat immobilier sur 20 ans. Autrement dit, si vous ne pouviez emprunter que 165 000 € à 4 %, vous pourrez acquérir un bien de 180 000 € si les taux baissent à 3 %.

La hausse des prix de l’immobilier

Selon l’INSEE, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,6 depuis les années 2000.

Après une stabilisation en 2024, les notaires de France prédisent une légère hausse des prix pour 2025.

L’année dernière, le nombre de transactions immobilières a atteint un seuil historiquement bas (une différence de plus de 20 % par rapport à 2022). 

Néanmoins, la hausse des prix des biens immobiliers n’indique pas seulement une perte de pouvoir d’achat pour les futurs propriétaires. C’est aussi le signe que les marchés sont dynamiques : les acquéreurs bénéficient donc d’un fort potentiel de valorisation de leur patrimoine immobilier.

L’impact des politiques publiques

Les décisions réglementaires et fiscales sont aussi de précieux indicateurs pour évaluer le meilleur moment pour acheter un bien immobilier. Et pour cause, la fiscalité ou encore les décisions réglementaires peuvent impacter la réalisation de vos projets.

Suite à la récente adoption de la loi de Finance applicable au 1^er mars 2025, le gouvernement a prévu une hausse des frais de notaire de 0,5 point. Cette augmentation impliquerait des frais supplémentaires d’environ 1 000 € pour un bien d’environ 200 000 €. Néanmoins, les collectivités locales peuvent décider d’exonérer de cette hausse les primo-accédants ainsi que les acquéreurs d’un bien immobilier neuf.

En 2025, les décisions du gouvernement prévoient aussi de rendre encore plus attractif l’achat d’un bien immobilier neuf, notamment grâce à 2 leviers : 

1. L’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à tout le territoire et à tous les types d’habitat ;
2. L’exonération des droits de donation pour l’achat d’un bien neuf.

Comment évaluer votre situation personnelle avant d’emprunter?

Le meilleur moment pour acheter un bien immobilier ne dépend pas uniquement de facteurs externes. Avant de vous lancer dans un projet immobilier financé à crédit, vous devez également vérifier que votre situation personnelle vous permet d’emprunter.

Les critères à cocher pour emprunter

Pour que la banque puisse vous prêter de l’argent pour votre projet immobilier, vous devez bénéficier d’un emploi stable (de préférence un contrat à durée indéterminée). 

Outre la stabilité de l’emploi, votre capacité d’emprunt doit aussi répondre aux normes réglementaires. En général, votre banque n’acceptera pas de financer votre projet si vos échéances de prêt dépassent 35 % des revenus du foyer. 

Vous devrez également fournir un apport personnel d’au moins 10 % du projet à financer (parfois plus, selon les situations). Il est donc important que vous ayez déjà constitué une épargne avant de vous lancer dans un projet immobilier et que vous puissiez justifier d’une bonne tenue de vos comptes (pas de découvert, pas de commissions d’intervention, etc.).

Enfin, avant d’acheter un bien immobilier, vous devrez tenir compte de vos projets familiaux. Si vous prévoyez d’agrandir votre famille, il est important d’anticiper vos besoins en termes de surface habitable et de localisation. 

L’importance de fixer un budget réaliste

Selon les besoins de votre famille et vos projets, vous devrez définir une enveloppe budgétaire. Cet aspect essentiel vous permettra de cibler des biens en adéquation avec vos moyens financiers. 

En fixant un budget réaliste, vous pouvez filtrer les offres et gagner un temps précieux lors de vos recherches. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez au préalable estimer votre capacité d’emprunt en toute autonomie grâce à notre simulateur de crédit en ligne

En quelques clics, ces simulations vous offrent une estimation de vos mensualités, du montant total empruntable et des taux d’intérêt appliqués. Vous aurez ainsi une idée précise des compromis à faire, comme réduire le montant emprunté ou prolonger la durée de remboursement. 

Les opportunités d’achat dans le neuf, quel que soit le contexte

Les dispositifs pour vous aider à acheter un bien neuf

Quel que soit le contexte économique, le gouvernement encourage toujours l'achat de biens immobiliers neufs via différents dispositifs.

C’est le cas notamment du Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui réduit considérablement le coût global du financement pour les primo-accédants. 

Par exemple, si vous financez un achat à un taux d’intérêt d’environ 3,5 %, un PTZ peut vous permettre d’économiser 1 % sur le taux moyen global (soit une économie potentielle d’environ 30 000 € pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 25 ans).

De plus, grâce à Cogedim Access, devenir pour la première fois propriétaire devient simple et accessible, même sans apport. Avec des mensualités adaptées aux locataires, et des frais de notaire et bancaires offerts, l’accession à la propriété est facilitée.

Enfin, si vous projetez de louer, investir dans un bien immobilier neuf vous protège de l’interdiction de louer. Il faut savoir que cette mesure pénalise progressivement les locations de logements anciens (passoires thermiques). 

Selon les zones, en investissant dans un bien neuf, vous pourrez aussi être protégé de l’encadrement des loyers qui touchent certaines passoires thermiques. Investir dans un bien immobilier neuf peut donc vous permettre de louer plus cher.

Choisir un programme neuf Cogedim pour sécuriser votre projet 

Parmi les acteurs de référence dans l’immobilier neuf, Cogedim se distingue par des programmes qui allient sécurité et qualité. 

Vous profitez de résidences modernes, bien situées et conçues selon des standards élevés en termes de performances énergétiques. 

Contrairement à d’autres acteurs du neuf, Cogedim vous accompagne aussi tout au long du processus d’achat. Vous bénéficiez de conseils personnalisés et de solutions de financement avantageuses. Des éléments essentiels pour sécuriser votre projet et optimiser sa réussite à long terme.

Conclusion : déterminer le bon moment pour acheter implique d’analyser et de saisir les opportunités 

En analysant les tendances économiques, vos besoins, vos capacités financières et les opportunités disponibles, vous pourrez réaliser un achat immobilier qui vous correspond, au bon moment. 

Pour vous permettre d’investir en toute sérénité, nos conseillers Cogedim vous accompagnent à toutes les phases de votre projet et vous aident à saisir les meilleures opportunités, quel que soit le contexte.