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Comment Éric a investi dans l’immobilier neuf pour diminuer ses impôts.

Investir dans un logement neuf permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Grâce à deux dispositifs d’aide à l’investissement locatif mis en place par le gouvernement, Éric parvient à diminuer ses impôts en défiscalisant une partie de son placement. Un avantage qui a guidé ses choix. Éric travaille dans le secteur bancaire et habite dans le Val d’Oise. Avec son épouse, ils ont acquis en 2015 un premier studio en VEFA à Rouen. Puis en 2018, le couple a investi dans un T3 en construction à Romainville, commune située dans une zone éligible au dispositif Pinel. Les réductions d’impôts réalisées les aident notamment à rembourser les mensualités de leurs crédits.

À la recherche d’un dispositif fiscal dans l’immobilier

Très tôt, Éric a souhaité investir dans l’immobilier locatif, une valeur sûre pour sécuriser l’avenir de sa famille. Il a tout d’abord acheté un appartement dans l’ancien situé à Bobigny. Mais cette acquisition ne l’a pas totalement satisfait car les loyers sont en effet fortement imposés, et Éric déplore un manque d’aide de l’État. 
Pour sa seconde acquisition, en 2015, Éric s’intéresse alors à un bien immobilier neuf. Sa motivation première ? Bénéficier d’un dispositif fiscal avantageux lui permettant de réduire ses impôts. Son choix se porte sur un studio situé à Rouen, qu’il pourra louer à un étudiant. À cette époque, le dispositif Duflot en vigueur lui permet d’économiser 18 % du prix du bien, soit quelques centaines d’euros chaque mois. De quoi rembourser en partie son prêt immobilier. Le reste est financé par les loyers perçus et par un effort d’épargne, qu’il juge « minime ».
Convaincu par l’efficacité du dispositif, il se tourne quatre ans plus tard vers un nouvel investissement neuf : un trois pièces à Romainville. Pour l’investisseur, c’est de nouveau l’occasion de défiscaliser grâce au dispositif Pinel, successeur de la loi Duflot.

 

Pourquoi le neuf ?

En choisissant le neuf, Éric profite pendant 9 ans d’un avantage fiscal égal à 18 % du prix du bien. « La défiscalisation est un dispositif non négligeable, qui permet de compenser une partie des impôts et des remboursements de crédit. Pendant 9 ans, on est sûr de ne pas avoir d’importants efforts financiers à faire ». 
Les programmes neufs éligibles à ces dispositifs de défiscalisation sont situés en zone tendue, où la demande de logements est supérieure à l’offre « le tout à des loyers plafonnés et donc, moins cher qu’ailleurs ».
Pour Éric, « acheter dans le neuf c’est aussi l’assurance de proposer un bien de qualité, respectant des normes de construction strictes. Par exemple, cela permet aux locataires d’optimiser leur consommation énergétique, notamment sur le chauffage. » De quoi réduire les dépenses quotidiennes tout en respectant la planète.

 

Les 4 avantages du dispositif PinelCOGEDIM, 2019

 

Les étapes du projet

C’est par bouche à oreille qu’Éric entend parler pour la première fois du petit studio neuf de Rouen. Dans la foulée, il contacte le promoteur immobilier et programme une rencontre avec un conseiller. C’est l’occasion de simuler son investissement Pinel grâce à un outil en ligne. « Le calcul peut faire peur au début, mais on se rend vite compte que c’est intéressant. J’ai compris que l’effort financier nécessaire était positif. On investit son argent dans l’immobilier et on pourra récupérer la mise à la revente », confie Éric.
Sûr de lui, il signe alors rapidement la réservation, car ce bien intéressait un autre acquéreur. Le lendemain, il fait 400 km aller/retour en voiture pour se rendre à Rouen et visiter le quartier en devenir : « j’avais besoin de voir l’environnement ».
Une fois le logement livré et la remise des clés effectuée, vient le moment de sa mise sur le marché. Pour Éric, la peur de ne pas le louer est présente mais très vite les doutes s’effacent, et le studio dont il a confié la gestion à une agence est loué immédiatement. Depuis, il n’a jamais été vacant.  Et pour s’assurer contre tout risque d’impayé, Éric a choisi de souscrire une assurance qui prend en charge le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire.
Rassuré, il se lance alors dans l’achat d’un plus grand appartement et choisit d’investir dans une ville du Grand Paris : Romainville. Pour ce second investissement neuf, Éric prend le temps de comparer les biens « Dans le même programme, plusieurs appartements pouvaient correspondre à ce que je recherchais ». 
 

Mon choix de logement

À Rouen, Éric choisit tout d’abord une petite surface à proximité des universités et des transports, adaptée aux besoins des étudiants. Pour son second achat, il décide de voir plus grand : « Cette fois je voulais soit un deux pièces, soit un trois pièces ». Sa recherche est affinée selon sa capacité d’épargne, et d’autres points clés comme les facilités de location sont abordés avec son conseiller. Éric réalise ainsi que les appartements de 3 pièces attirent des familles, susceptibles de rester plus longtemps. « Cela veut dire moins de turnover, moins d’obligation à trouver un nouveau locataire et moins de risques de dégradation ». 
Après avoir signé la réservation, il se rend dans un Store Cogedim pour personnaliser le logement selon ses souhaits. « C’est là que j’ai vu le niveau des prestations, notamment par la qualité des matériaux proposés pour la décoration et l’aménagement ».
 

Et maintenant ?

Depuis sa mise sur le marché, le studio rouennais d’Éric est loué sans discontinuer. Dans 5 ans, à l’issue de la période de défiscalisation, il envisage de le revendre. 
En cours de construction, le T3 de Romainville sera livré au premier semestre 2020. Éric ne sait pas encore s’il le revendra ou non à l’issue des 9 ans de défiscalisation, mais il est confiant : « Pour avoir visité d’autres appartements Cogedim, je sais que nous sommes dans le haut de gamme. Je ne me fais donc aucun souci pour la location. » La question de la revente se posera donc dans 9 ans, en fonction des évolutions du marché.

Conseil d’expert

Les dispositifs de défiscalisation tels que Pinel ou LMNP permettent de faire « d’une pierre deux coups ». Les contribuables peuvent investir dans l’immobilier en réalisant d’importantes économies d’impôt. Aujourd’hui, les taux d’emprunt historiquement bas leur permettent de réaliser plus facilement leurs objectifs. À la clé, la possibilité de développer son patrimoine ou de profiter de revenus supplémentaires, par exemple au moment de la retraite.

Franck Montazaud, conseiller Cogedim