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Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique à l’achat d’un logement meublé destiné à la location dans une résidence services. Il présente de nombreux avantages comme la réduction d’impôts et la récupération de la TVA, et peut éventuellement faire profiter d'un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. Explications

Pour quels investisseurs?

La loi Censi-Bouvard, communément appelée dispositif Censi-Bouvard, a été créée en 2012. Il s’agit d’un mécanisme d’investissement locatif dédié aux contribuables résidant en France. Parmi les nombreux avantages que le dispositif Censi-Bouvard propose, vous pouvez notamment profiter d’une réduction d’impôt. C’est ce que l’on appelle une défiscalisation. La loi Censi-Bouvard est applicable jusqu’au 31 décembre 2022. Vous pouvez donc encore en profiter si vous souhaitez réaliser un investissement locatif cette année. Voyons maintenant tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Censi-Bouvard.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Introduite en 2012, la loi Censi-Bouvard s’adresse uniquement aux contribuables français qui effectuent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

Vous avez donc encore le temps de profiter des avantages apportés par la loi Censi-Bouvard si vous réalisez un investissement locatif meublé dans les prochains mois. Ces avantages fiscaux sont la réduction d’impôts et la récupération de la TVA. Dans certains cas, vous pouvez éventuellement bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. De plus, il faut aussi savoir que le dispositif Censi-Bouvard ne requiert aucune inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, aussi appelé RCS.

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Comment bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2022, vous devez être un contribuable français résidant en France. Néanmoins, cela ne suffit pas pour profiter automatiquement de la défiscalisation de Censi-Bouvard. Vous devez également réaliser un investissement spécifique compatible avec ce dispositif.

De plus, vous devez aussi remplir les conditions suivantes pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard :

  • Vous devez mettre le logement en location dans les douze mois suivant son acquisition ;
  • Vous devez vous engager à louer le logement meublé pour une durée minimale de 9 ans ;
  • Vous devez signer un bail avec un gestionnaire exploitant de la résidence au moment où vous achetez le logement.

Ce bail commercial que vous signez vous engage à plusieurs choses. D’une part, il vous engage à verser des loyers tout au long de la durée du bail. D’autre part, il vous engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables. Cet engagement vous permet d’être éligible au régime du Loueur en Meublé Non Professionnel.

Quels investissements sont compatibles avec Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique si vous achetez :

  • Un logement neuf ;
  • Un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • Un logement dont la construction est terminée depuis 15 ans minimum. Des travaux de rénovation ou de réhabilitation doivent être en cours ou avoir été faits. Ces travaux doivent permettre au logement de remplir des critères spécifiques de performances techniques.

L’affectation du logement pour profiter de Censi-Bouvard

En plus de faire partie de l’un des types de logements énoncés ci-dessus, le logement que vous achetez doit avoir l’une des affectations suivantes afin d’être éligible au dispositif Censi-Bouvard :

  • Une résidence services pour étudiants ou seniors ;
  • Une résidence services pour seniors ou personnes handicapées ;
  • Une résidence de tourisme composée de logements meublés ;
  • Une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés ;
  • Une résidence hébergeant des personnes qui n’ont pas d’autonomie de vie et qui nécessitent des soins de longue durée avec une surveillance médicale constante.

Qu’est-ce qu’une résidence pour étudiants ?

Pour être qualifiée de résidence pour étudiants, une résidence doit obligatoirement être habitée par au moins 70 % d’étudiants. Elle doit aussi proposer aux étudiants au moins trois prestations parmi les suivantes :

  • Le nettoyage des locaux prévu régulièrement ;
  • Le petit-déjeuner tous les jours ;
  • Une réception ;
  • La mise à disposition de linge de maison.

Qu’est-ce qu’une résidence pour seniors ?

Comme son nom l’indique, une résidence pour seniors est adaptée à accueillir des personnes âgées en leur proposant des services appropriés à leurs besoins. Par exemple, l’EHPAD (établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes) est considérée comme étant une résidence pour seniors.

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Une résidence de tourisme est simplement un établissement commercial d’hébergement classé. Elle est uniquement prévue pour accueillir temporairement les clients.

Cogedim et le dispositif Censi-Bouvard

Vous pouvez investir dans le neuf et profiter des avantages fiscaux apportés par le dispositif Censi-Bouvard en passant par Cogedim.

Qui est Cogedim ?

Cogedim est un promoteur immobilier qui est spécialisé dans l’immobilier neuf. Nous proposons à nos clients des logements neufs qui sont dédiés à l’investissement ou à l’habitation.

En passant par Cogedim pour investir dans un logement neuf et bénéficier de la défiscalisation de Censi-Bouvard, vous profitez de nombreux avantages. En effet, Cogedim a plusieurs engagements auprès de ses clients. Nous proposons des logements uniques éco-responsables qui sont adaptés à vos besoins et à vos préférences. Vous profitez également d’un accompagnement sur-mesure tout au long de la procédure d’achat.

De plus, il faut savoir que le parcours client chez Cogedim est simplifié pour vous permettre de vous lancer sereinement dans l’acquisition du bien immobilier neuf. Vous avez d’ailleurs accès à un financement sur-mesure avec un conseiller unique pour vous aider à dénicher la meilleure offre de financement via Altarea Solutions Financement.

Enfin, Altarea Gestion Immobilière est votre partenaire en ce qui concerne la gestion locative de votre logement neuf. Sur le premier mois de livraison des logements, la société du Groupe Altarea réussit à en louer 98 %. Les conseillers sont à votre disposition pour vous aider à chercher un locataire et à gérer la location, aussi bien sur le plan technique que sur le plan relationnel.

Les résidences services Cogedim pour bénéficier de Censi-Bouvard

Vous pouvez acheter un logement dans une résidence services Cogedim et ainsi bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Si vous envisagez d’investir dans une résidence services pour les personnes âgées, il y a les résidences seniors de Cogedim Club.

À titre d’information, Cogedim Club est une filiale spécialisée dans les résidences services spécialement conçues et pensées pour les seniors autonomes. De nombreux services sont à leur disposition en fonction de leurs besoins. D’ailleurs, il faut aussi savoir que les résidences de Cogedim Club sont toujours situées en centre-ville. Cela permet aux seniors d’accéder plus facilement aux commerces de proximité et aux différentes infrastructures.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux. Le principal avantage est de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du montant total de votre investissement locatif. Cette réduction d’impôts est répartie sur une période de minimum 9 ans. Vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 3 667 € d’impôts par an.

De plus, il faut savoir que cette réduction fiscale s’applique uniquement dans la limite de 300 000 € hors taxe par an. Les frais de notaire sont également inclus dans ce montant. Si le logement est en travaux pour réhabilitation, le seuil maximal de la réduction d’impôt est calculé en fonction du prix d’achat du logement auquel est ajouté le montant des travaux.

D’ailleurs, si la réduction d’impôt de Censi-Bouvard est supérieure à l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, le montant en trop peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes. La période maximale pour profiter de cette réduction fiscale est de 6 ans.

Un autre avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard concerne votre statut. Si vous réalisez un investissement locatif avec Censi-Bouvard et que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, vous bénéficiez alors du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Sinon, vous pouvez tout de même bénéficier de ce statut à condition que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 50 % des recettes totales de votre foyer fiscal.

Avec le statut de LMNP, vous avez l’opportunité de faire passer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC Non Professionnels (Bénéfices Industriels et Commerciaux Non Professionnels). De plus, un autre avantage de Censi-Bouvard est de récupérer la TVA sur votre achat immobilier. Vous récupérez effectivement 20 % sur le prix du bien immobilier à une condition. Il faut que l’exploitant de la résidence propose au minimum trois services en plus de l’hébergement.

Pourquoi faire un investissement locatif avec le Censi-Bouvard ?

Outre les avantages fiscaux prévus par loi, à quoi cela sert de réaliser un investissement locatif en Censi-Bouvard ? Les investisseurs ont des objectifs différents qui leur sont propres. Cependant, voici les raisons les plus communes pour lesquelles les investissements en Censi-Bouvard sont effectués :

  • Se constituer un patrimoine immobilier afin de bénéficier de revenus additionnels pendant la retraite tout en continuant de profiter de la réduction fiscale que ce dispositif apporte ;
  • Se constituer un patrimoine immobilier dans le but de le léguer à sa succession ;
  • Placer un capital dans l’immobilier afin de créer une source de revenus supplémentaire prenant la forme de loyers versés régulièrement ;
  • Bénéficier des avantages fiscaux de Censi-Bouvard durant le bail et occuper soi-même le logement à la fin du bail.

Quand vous investissez dans une résidence senior Cogedim Club en Censi-Bouvard ou dans une résidence étudiants, votre tâche est largement simplifiée. En effet, vous ne vous occupez pas du montage de votre investissement ou de la recherche d’un locataire. Cogedim se charge de récupérer la TVA à votre place et de vous verser les revenus locatifs de votre logement.

Comment réaliser plusieurs investissements en Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard a la particularité de vous permettre de réaliser plusieurs investissements locatifs contrairement à la loi Scellier ou la loi Scellier Social qui sont limitées à une acquisition immobilière par année fiscale. À titre d’information, vous pouvez d’ailleurs cumuler Censi-Bouvard avec la loi Scellier.

En Censi-Bouvard, vous pouvez réaliser plusieurs investissements locatifs par année fiscale dans la limite des 300 000 € TTC. Encore une fois, contrairement à la loi Scellier, les logements meublés en Censi-Bouvard n’ont pas de zonage spécifique, ni de plafond de loyer ou encore de plafond de ressource du locataire.

Quel est le rapport entre Censi-Bouvard et LMNP ?

Il existe une différence fondamentale entre le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le dispositif Censi-Bouvard. En effet, vous devez investir en Censi-Bouvard avec le statut de LMNP puisque vous ne pouvez pas bénéficier de la défiscalisation dans le cadre d’une activité professionnelle. Cependant, vous pouvez tout à fait investir en LMNP sans pour autant suivre les conditions du dispositif Censi-Bouvard.

Tout savoir sur le statut LMNP

À l’instar de la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP concerne la location de biens immobiliers meublés. Tandis qu’il doit obligatoirement s’agir de logements neufs pour Censi-Bouvard, il est tout à fait possible d’investir en LMNP dans l’ancien.

De quoi s’agit-il ?

Le statut LMNP est tout simplement un statut fiscal. Vous investissez dans un logement locatif qui doit impérativement être occupé par le locataire en tant que résidence principale.

Les revenus que vous générez par cet investissement locatif sont toujours imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse grâce au statut LMNP. Un abattement forfaitaire de 50 % est effectivement appliqué.

De plus, le statut LMNP convient particulièrement aux nouveaux investisseurs. Et pour cause, le statut fiscal n’impose aucun montant minimum des recettes de l’investissement locatif. Si vous cherchez à démarrer une activité locative pour la première fois, vous pouvez vous lancer avec le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard ou les deux à la fois. Tout dépend si vous investissez dans le neuf ou l’ancien.

Quels sont les biens compatibles avec LMNP ?

Au contraire du dispositif Censi-Bouvard qui est seulement compatible avec certains logements meublés, le statut LMNP n’impose pas de restriction particulière. Le logement doit être meublé, ce qui signifie que le locataire peut immédiatement l’occuper.

Il est possible de louer le logement de manière permanente ou pour une durée variable. Ces durées variables se retrouvent souvent dans les locations saisonnières telles que les gîtes, les studios, etc.

Quand vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez proposer la location de votre logement en tant que résidence principale pour le locataire. Il peut donc s’agir de différents types de logements : des appartements meublés dans une résidence classique, des logements dans une résidence services pour seniors type Cogedim Club ou une résidence pour étudiants.

Pourquoi faire un investissement locatif en LMNP ?

Un investissement locatif en LMNP présente plusieurs avantages fiscaux. Le principal est de pouvoir générer des revenus défiscalisés. Ces derniers vous permettent d’étoffer votre capital et de préparer votre retraite, par exemple. Voici une liste non exhaustive des avantages de l’investissement locatif en LMNP :

  • Un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus représentant la totalité des charges pour le régime du Micro BIC ;
  • La déduction des charges liées au bien et des amortissements compatibles sur le mobilier et le bien immobilier pour le régime « réel ». Les charges en question sont par exemple les assurances, les charges locatives, la taxe foncière, etc. ;
  • Récupérer la TVA sur l’investissement si le logement se trouve dans une résidence neuve de services telle qu’une résidence étudiants, une résidence senior type Cogedim Club ou même une résidence d’affaires.
  • Gestion simplifiée puisque la location est à la charge d’un gestionnaire professionnel. Vous n’avez donc pas à vous occuper de la gestion locative. La revente et la transmission du logement sont aussi facilement réalisables ;
  • Garantie que les loyers sont régulièrement versés. Même si le logement n’est pas occupé, le bailleur commercial est dans l’obligation de verser le loyer.

Quelles sont les conditions à respecter pour profiter de la défiscalisation en LMNP ?

En plus de louer un logement meublé, vous devez respecter certaines conditions pour bénéficier de la défiscalisation avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Avant toute chose, il faut savoir que tous les contribuables français ont accès au statut LMNP s’ils souhaitent créer une nouvelle source de revenus non imposés.

Pour investir en LMNP dans une résidence services, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Vous vous engagez à ce que le logement meublé soit loué pendant une durée minimale de 9 ans, mais il peut évidemment y avoir plusieurs locataires au cours de cette période ;
  • Vous achetez un logement neuf ou en construction dans une résidence services pour étudiants, une résidence services pour seniors type Cogedim Club ou une résidence services de tourisme qui propose des logements meublés à ses clients ;
  • Vous réalisez moins de 23 000 € de recettes par an qui proviennent de l’investissement locatif ou vous réalisez moins de 50 % de vos revenus globaux grâce à cette activité locative ;
  • Vous ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, aussi appelé RCS, puisqu’il n’est pas possible de bénéficier d’une défiscalisation dans le cadre d’une activité professionnelle ;
  • Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire exploitant de la résidence qui s’occupera de la gestion locative de votre logement.

Tableau comparatif entre LMNP ou Censi-Bouvard pour un investissement locatif

Vous hésitez encore à réaliser un investissement locatif en LMNP seulement ou en Censi-Bouvard ? En plus des explications détaillées ci-dessus, voici un tableau comparatif illustrant les différences principales entre le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard en ce qui concerne l’investissement locatif :

Spécificités Dispositif Censi-Bouvard Statut LMNP
Logement neuf Oui Oui
Logement meublé ; Oui  Facultatif
Résidences de services Oui Facultatif
Réduction d'impôt 11 %; Non
Récupératuion de la TVA Oui Oui, seulement pour le premier investissement d'un logement neuf
Durée de validité des avantages fiscaux 9 ans Aussi longtemps que le logement est conservé ;
Amortissement du mobilier du logement Non Oui 
Déduction des charges liées au logement Non Oui
Amortissement du logement Non Oui

Des exemples d’investissement en Censi-Bouvard

Vous connaissez désormais tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Censi-Bouvard pour les investissements locatifs de logements meublés. Néanmoins, voici deux exemples d’investissement en Censi-Bouvard afin de vous donner une idée plus précise.

Exemple d’investissement n°1

Pour un investissement locatif de 150 000 € TTC en Censi-Bouvard, le montant de la TVA est de 25 000 €. La réduction d’impôt est ainsi de 13 750 € sur 9 ans, soit environ 1 528 € par an. Au total, le montant des avantages fiscaux s’élève à 38 750 € avec le dispositif Censi-Bouvard pour un investissement de 150 000 € TTC.

Exemple d’investissement n°2

Pour un investissement locatif de 270 000 € TTC en Censi-Bouvard, le montant de la TVA que vous récupérez est de 45 000 €. Ensuite, la réduction d’impôt est de 24 750 € sur 9 ans, soit 2 750 € par an. Le montant total des avantages fiscaux est donc de 69 750 € pour un investissement de 69 750 € TTC grâce au dispositif Censi-Bouvard.

 

 

Tous les avantages du Censi-Bouvard

 

 

Foire aux questions

Que se passe-t-il après 9 ans de Censi-Bouvard ?

Vous avez réalisé un investissement locatif en Censi-Bouvard ? Dans ce cas, il faut savoir que plus de possibilités s’ouvrent à vous après 9 ans de location du logement. Vous pouvez récupérer votre bien immobilier pour un usage personnel, continuer à le louer à l’exploitant et même le revendre.

Est-il possible de cumuler le dispositif Censi-Bouvard avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel ?

Non, vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Censi-Bouvard en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Néanmoins, vous ne perdez pas la réduction fiscale si vous passez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel pendant l’engagement de location du logement.

Comment est calculée la base de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?

La réduction fiscale de Censi-Bouvard a une limite maximale de 300 000 €. La base de la réduction fiscale est généralement calculée à partir du prix d’acquisition du logement, des honoraires du notaire, de la taxe de publicité foncière et des commissions versées aux intermédiaires. D’ailleurs, il faut savoir que le prix du mobilier à l’intérieur du logement n’est pas pris en compte dans la base de défiscalisation du logement.

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